故事的开篇，我们要从东南四环的一个新盘开盘说起。

该项目从外立面的铝板，到社区园林会所水系游泳池，再到户型格局均有所升级，装标里连卧室衣柜都做了。可以说方方面面较之前片区的改善新盘，标准都升级了。

然而这么升~据说开盘折扣之后的价格在7.6万元/平米左右。要知道，此前区域内有项目的成交均价已经卖到了7.7万多一平米。

有人说，是开发商良心，不卖高价。有人说，是被尚未入市的边上项目挤兑的。

我说，同在四环，您先看看丰台在干什么，再来想这件事，可能会有不一样的结论。

我的结论特简单，给东南四环压力的，是丰台。

楼盘X

楼盘X在丰台的西南四环，好地方。据说项目户型的规划为，南向有1.5米进深的阳台，阳台外边接了0.7米进深的花池。

花池是什么玩意？您简单理解为能出来吹吹风、养点花花草草的地方即可。说白了，就是一个没有那么长进深的小阳台。

阳台外边接花(阳)池(台)，什么路子？简单啊，阳台我封起来包在屋子里，花池当阳台。等于我又包了阳台占了阳台算一半面积的实惠，又有花池这部分不算面积所形成的小阳台~

而整个朝阳现在的做法，阳台包进来就算好的，其他无~

丰台：我不光包进来，哎呦欸~我外边还有阳台，气不气？

楼盘P

楼盘P距离丰台最早的高楼区比较近，好地方。据说，想要比楼盘X，百尺竿头更进一步。

比如，在建筑品质上，在园林品质上，在户型设计上，在某些位置的进深上~

我问过P项目的友人一个问题，X项目如果花池也包进来…

P项目的友人义愤填膺的回复，劳资干洗踏。

然后友人冷静之后又补充了一句，他干我就干，户怕户？

楼盘子虚

子虚地处丰台西南三环拿地就最近的事儿，名字早着呢，先用子虚这个名字。

揭乌有前不久问子虚，年前有动静么？

子虚回，没有。

回的掷地有声、斩钉截铁。揭乌有一下子就懂了，按照乌有先生的设想来给您深度解析子虚项目‘没有’这俩字包含的意思。

1、没有等于不能有，至少春节前不能有。

2、为什么不能有？X与P都没尘埃落定，子虚急什么？反正内哥俩春节前必有准消息。

3、尘埃落定什么？第一，某些位置的进深到底能做多少。第二，某些位置比如花池能不能包进来。

4、他们干我就干，他们不干我也得努努力争取干了~

所以问题回来了，都是三、四环，丰台这么干了，东南四环内哥们儿能怎么干、怎么敢？

当下，是短周期内一个较好的购房周期。

第一， 二手房网签，12月份目测奔2万套去了，大高数据。从数据看，来年小阳春是稳的。哪怕是2024年的小阳春，也是2024年房价的高点。所以现在没到小阳春，房价也没出现大额上涨，算是个还行的周期。

第二， 来自丰台好房子的冲击。丰台已经开始搞好房子了，其他区还远么？咱都能看出好房子一出对于现有项目的冲击，开发商自己看不出么？看出来了咋办？别太贵啊~东南四环现在不就是这么干的？

第三， 这么干的不止四环，您看海淀北，是不是也上了石材加高品质精装？逻辑是通着的。

第四， 现在买房，要么买后续没有供地没有可能好房子的板块，要么有供地后续可能有好房子的板块买现有房产品质高、售价合理的。总之，好房子带来的冲击，我们现在无法预测，既然无法预测，最简单的办法就俩，一个叫离远点，一个叫找认怂的。

所以，我们看到，时逢岁末那些个新进开盘的项目其实价格都还可以。美其名曰岁末冲任务回馈购房者，多么的义正言辞~要我说，虚伪了不是~认怂就认怂，哪儿来的这么多废话。

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