作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
近期，可能大家都注意到了，关于城市更新和城中村改造的新闻特别多，国家和各地都在大力推动城市更新的发展。
比如，在上月中央经济工作会议上，会议强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
比如，在1月3日，今年首次国常会上，城市更新再次成为政策重点——“扩大内需的重要抓手”。同时，会议指出，要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强用地、资金等要素保障。
比如，更前面推出的100万套城中村改造政策和将城改扩围到全国近300个城市等。
据波哥看楼市观察：
●在政策和部署层面，各类重磅政策不断推出，城市更新的地位越来越高，成为扩大内需的重要抓手；城中村改造成为楼市去库存的核心动力。
●各地城市也在快速和全力上马、启动项目，包括将一些后备项目也列入了新增项目清单以完成相关投资指标要求。
●在企业层面，最典型的是——年底前央企华润置地迎来了一个新的总裁——徐荣，他在城市规划和城市更新领域浸淫多年，也是一位该领域专家级的高管了。
也即，从国家、到城市到典型房企，于城市更新上皆在深度排兵布阵，为打好2025年的这场硬仗，各自吹响了有效冲锋的号角。
为什么，从国家到地方到房企，如此重视城市更新呢？
这个问题，我们以前也讲得比较多了，在这里再简单说几句。
◢首先，这主要是楼市多年的低迷，给国内经济造成很大的问题，再叠加国外局势和环境的众多变化等，扩大内需已成为经济发展的最新核心的战略型手段，快速去库存、提振楼市、扩大投资、驱动产业链和经济的发展，已成为当前最重要的课题和时代性关键任务。
而过去以来的大基建等在不断衰减，发生了巨大的变化，通过城市更新来拉动投资和内需就快速变成了现实的重要抉择。
◢其次，就是在城市快速发展过程中，几十年来，积压了大量的老旧小区、街区和厂区和城中村等，例如，据住建部数据显示，全国约有17万个老旧小区亟待改造，而居住其中的居民超4200万户。
在城市的焕新上，确实有巨量的改造任务，这就是一个妥妥地方能够创造巨量经济发展动能的领域，通过有效的改造，可以让城市居民的生活质量得以大幅改善和提升，同时，也能让众多的老旧街区和厂区等商业物业产生新的价值，对拉动经济和扩大内需等都是一个有效的手段。
◢再次，就是由于现在各个城市的边界基本被锁定了，在以往高速的开发中，每一个城市都面临着土地资源日益缩减和稀缺的局面，也就是说，增量没有了，只能在存量土地资源上做文章，这将是未来必须要重点考虑的方向。
而且，特别是老旧厂区、街区和城中村等，目前来看，都占据着一个城市的优质和核心地段，在土地价值上举足轻重，如果将这些优质资源释放出来，对每一个城市而言，都具有重大的鲜活价值。
比如深圳罗湖的湖贝旧村改造，曾经破旧拥挤，而改造后变身集商业、居住、文化于一体的活力街区，土地价值飙升，区域魅力重燃。
其他的就不多扯了，有兴趣的朋友，可以去参考我们以前的相关文章。
有鉴于此，所以，无论是提升城市居民生活环境，还是激活房地产市场，扩大内需。
城市更新，都是一个最佳的切入口。
此外，近日，住建部也再次强调城市更新的重大价值：
“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手；我国城市发展已进入城市更新重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。”
那么，到底有哪几类房子，一定会拆迁呢？
这可能是大家非常关心的话题了，毕竟，在新的大趋势中，到底哪些会拆、哪些先拆、哪些后拆等，会有一定的考量、选择、及安排。
到具体层面，就会导致居住环境改善、提升、资产和财富等方面的变化，对业主和拆迁户来说，就是一个非常现实的问题。
针对本次2025年的拆迁潮，下面再简单梳理一下，以供大家参考。
结合安全性、城市规划、新政策的主要要求等因素，具体大致有以下8类房子，将是优先被拆迁的对象：
1、危旧老房首当其冲
这点应该很好理解，毕竟安全才是第一位的。
比如，住在年久失修的老房子里，您是否曾担心墙体裂缝、屋顶漏水、电线老化？
这类房子就像随时可能倒下的“危房”，不仅住着不安全，还对周边居民带来潜在威胁。
尤其是在地质灾害多发区域，比如山体滑坡、泥石流易发地带，这些房子将成为重点拆迁对象。
保障居民的居住安全，是拆迁工作的重要出发点。
按住建部的判断标准，那些被专业机构评定为C、D级的危房，将是必须要被拆迁的第一范畴。
据统计，部分城市危房占比达5%，这些房屋结构受损严重。如哈尔滨某片区的筒子楼，墙体开裂、地基下沉，随时危及居民生命安全。
2、预制板房
过去因为建筑技术局限，很多老房子是用预制板建成的。这类房子成本低，但问题多，比如寿命短、容易漏水、抗震能力差。
住建部明确，这类房子将被逐步淘汰，以减少安全隐患。
譬如，全国唯一“共富示范区”浙江在发布的未来社区建设文件中明确，将把全域范围内的多孔板建材房屋列入全拆重建类。按照该文件内容，2000年前建造的多孔板建材房屋，我们常见的预制板房屋就在此列。
3、城市核心区的老旧平房
这些旧房子多建于建国初期，布局混乱、空间逼仄，阻碍城市形象提升。
比如上海南京路附近零散分布的破旧平房，俗称“老公房”。
4、阻碍城市发展规划的房子
因城市规划调整，如新建地铁、高铁站等交通枢纽沿线受影响的房屋，以及那些受城市产业布局和规划影响的房子等。
以广州为例，新线路规划涉及周边上千户住宅拆迁。再例如，在深圳，因各类产业园的大力推进，很多城中村等区域，都面临拆迁的问题，以便给相关产业园的落地提供土地资源载体等。
随着城市化进程加速，一些老房子成了“挡路石”。
比如，位于交通要道的老房子，影响了道路拓宽；在城市更新区域，跟周围的现代化高楼格格不入。
这些房子将被拆迁，为城市建设腾出空间。
5、不符合抗震标准的房子
近年来，住建部对房屋抗震标准的要求越来越高。
一些老旧房子因为建造年代久远，根本达不到如今的抗震标准；为应对可能发生的地震灾害，这类房子也在拆迁范围内。
6、位于生态保护红线内的违规建筑
全国清查发现此类违建超百万处，它们破坏生态平衡，必须拆除还原。
7、使用年限超40年、无修复价值的老旧公寓楼
这些老房子，楼体老化、配套缺失，如武汉一些早期“筒子楼”式的职工公寓。
8、违章建筑
譬如，某些“奇葩建筑”，每次都能刷新想象力：楼顶长出“小别墅”，绿地被改成“停车场”。
别幻想“神不知鬼不觉”了，这次政策很严肃，违章建筑一个也逃不掉！不守规矩的房子，再有“创意”也得拆。
小结：
据波哥看楼市观察，从以上8类房子的情况来综合分析，或许大家已经感受到了，具体被拆迁的房子类型，受安全性、城市和产业规划、产权属性、以及是否合法等多重因素的影响，是相关原因交织下的一个结果。
非一个简单的划分体系就能囊括的。
其中，元旦前后，国家重点提出了要加力推进城中村和危旧老房的改造这个政策，并将之扩大到全国近300个地级城市，这是一盘大棋，必将推动国内的城市更新和城改的提速和策马奔腾，也因此，会对广大的拆迁户来讲，是一次真金白银的居住环境提质、资产和财富焕新的一个大利好。
下面，再从拆迁的本体角度来看一下，这样，大家的认识和体感会更加清晰和具体。
实际上，这个问题就是：
在拆迁的过程中，补偿方面的政策，到底是什么？
对此，波哥看楼市认为，根据国内各地最新的各类情况，目前出现了两大明显的特征：
一是，补偿标准越来越合理化，不同能级城市之间的差距日益增大，过去一夜暴富的情况，曾经在很多城市都发生过，但如今不太可能了，都逐步回归价值和区域市场的具体实际了，一二三四五线城市，即使补偿比例大同小异，但最后的价格相距甚远。
城市的分化，直接表现在价格的分化上来。
也即，各地拆迁补偿政策有所不同，但基本框架比较统一：
●房屋产权补偿 ：一般采取市场评估价，部分地区还会上浮10%-20%
●产权置换：则遵循1:1.2甚至更高比例
●装修补偿 ：普遍为250-300元/平方米，可选择包干或评估补偿
●搬迁补助 ：包括临时安置费（一般按月计算）、搬迁费等
●奖励政策 ：各地普遍设置提前签约奖、提前搬迁奖等
另外，值得一提的是，多地都推出了“期限内签约”奖励机制。 比如厦门某项目规定，第一轮签约补贴1500元/平米，第二轮1300元/平米，第三轮降至1000元/平米，体现出“早签多得”的导向。
比如，杭州某地段拆迁，货币补偿让业主顺利换购心仪新居。原地回迁保证生活圈子稳定，异地安置则挑选配套成熟区域。像西安棚改项目，异地安置小区周边学校、医院一应俱全。
二是，在安置模式上，因为房票的短周期、能快速帮助楼市去化等价值，“房票安置”已经成为各地城市的主流模式，在2025年将更加普遍了。
1月8日，据财联社报道：
“据中指研究院不完全统计，2024年以来，超90城（区）鼓励采用房票安置方式对拆迁安置户实施安置。
同时，与往年相比，出台房票安置政策的城市能级提升，2024年广州、上海、北京均有部分区域落地房票安置政策，加快城中村改造工作的推进。”
写在最后：
如上，据波哥看楼市观察，由于国际趋势的重大变化和国家政策的重大调整，2025年，将是国内城市更新和城中村改造的一个重大的历史性转折点。
以及，近日财政部大力推进的宽松货币和财政政策等，可以预见的是，将有更多的财政型或政策型资金来强力加持城市更新等业务，城改和拆迁的动作、力度将会大幅度增强，其过程中，拆迁的力度也将不断加强，和得以快速落地，也将给广大的拆迁户带来一波新的“造富潮”，很快就会变成现实。
上述8大类老房子，也将在这个阶段里成为可触可感的重要拆迁对象。
最后，我们想说的是：
由此可见，在国家各类财政等政策的支持下，开启新一轮的城市拆迁改造也是自然而然，或可“造富”更多居民。
2025年的新一轮拆迁潮，既是危房居民生活的新起点，也是城市发展的新契机。
对于刚需族来说，这次拆迁可能带来更多购房机会；而对于老旧房屋的居民来说，这更是一次改善生活的机会。
未来，随着拆迁工作的推进，我们有理由相信，城市会变得更宜居，居民的生活也会更加美好。
一言以蔽之：
拆迁意味着结束旧时代，开创新生活；它斩断了破旧衰败的往昔，铺就了繁华现代的前路。
