据媒体报道，近日住建部召开了一次房地产、建筑企业代表参加的座谈会。会议上，住建部部长倪虹指出： 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 以上政策内容，您还可以这样读： ……个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 因为，在“认房不用认贷”这句话之前的表述，是针对刚需、首套的刺激政策，而且已经应出尽出。 如今稳楼市的目标终于瞄准了改善需求，直指京沪等地制约改善购房需求的问题。 这是一记“直冲面门”的重拳，它对接下来的楼市走向影响甚大！ 01 利好京沪楼市 有人说，“认房不用认贷”这条政策看起来像是冲着京沪两地来的，因为目前这两个城市的楼市受“认房又认贷”影响最深。 在“认房又认贷”的政策要求下： 北京二套房贷普宅首付60%，非普宅首付80%，利率上浮10-20%； 上海二套房贷普宅首付50%，非普宅首付70%，利率上浮10%。 按照目前房价看，京沪两地成交的新房大部分都属于非普宅范围，因此置换客户大部分需要用全款、分期付款的方式买房，付款压力大、杠杆使用率低。 这对于商业银行来说也是个矛盾的事情，因为买二套、三套房的客户资信一般高于首套房客户，贷款风险更低，银行愿意放贷。 但是在政策的要求下，银行却要逆着风险控制原理来，对优质客户提供更少比例的贷款，收更高的贷款利息，导致这部分客户贷款意愿很低。 当然“认房又认贷”出台时有一定的时代背景，彼时房地产投资热还在，为了居住公平，实现“房住不炒”，在大城市实行房贷控制政策，有利于抑制炒房。 如今时过境迁，尤其一线城市人口负增长、人口老龄化等问题已经很明显，说明一线城市的房地产供需情况已经发生了深刻的变化。此时修正原来的“认房又认贷”政策正当其时，而且应该尽快实行。 02 会在京沪落地吗？ 房小评认为：这次“认房不用认贷”的政策会在京沪落地，而且会很快落地。 这可以看做是落实7月24日中央政治局工作会议内容的措施——7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。 此外，“认房不用认贷”的政策执行部门是金融部门，而金融部门领导早已就此事吹过风。 7月14日，央行货币政策司司长邹澜在今年上半年金融统计数据新闻发布会上表示：“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。” 以上两条信息明确表达了要修改“认房不用认贷”这类不再适用于当下的政策。 万事俱备只欠东风，而且这个“东风”不远了。 03 京沪兴，则全局暖 今年5月份以后，全国楼市出现成交量大幅度下滑问题，京沪楼市也不例外。此时楼市要稳定信心，其他城市也在看京沪楼市的表现。 在过去，每轮房地产周期性回暖，都是京沪先暖，然后传导至全国。 例如：城市的某个区域房价构成是中心高，越向远郊越低，由此可以形成一个城市房地产资产价格传导逻辑，中心的价格压力逐渐传导到郊区，形成一个有序的房价构成逻辑。 当下，由于限价等原因，很多城市的房价圈层逻辑已经被打破，出现核心区优质房产被抢购，郊区大量库存卖不动的情况。 目前，这种点状热、大局冷的结构失衡情况已经蔓延全国，造成少数城市房地产市场热，多数城市房地产市场冷，早已没有过去一二三四线城市轮动热的情况。 在这次全国范围房地产稳市场行动中，应该注意到楼市回暖的梯次传递价值逻辑重建，抓住京沪两个城市作为牛鼻子，继续出台梯次性政策，鼓励一二三四线城市形成接力、梯次的市场回暖。 04 应该趁风换房 对于普通购房者来说，如何看待这些政策变化，如何抓住机会实现自己的房产财富优化，达到财富保值增值的目的？ “认房不用认贷”政策对房地产市场整体利好，但是也会带来一些深层次的结构性影响。 例如，当下房地产市场已经不是普涨普跌的逻辑，而是优质的房子涨，平庸的房子跌。那么，改善人群贷款杠杆加大了，他们会选择买什么房子？哪些房子会涨价，哪些房子会被抛弃而跌价呢？（欢迎添加购房私人助理微信：zgfpbd2018，私聊）。 与此同时，我们还要面对房地产税会不会出的问题。今年不出，两三年后会不会出？ 这轮楼市回暖对大部分家庭来说是一次整理房地产资产的机会，既要应对风口，让自己的房产保值增值，更要为未来家庭资产税收筹划做好准备。 毕竟，不动产税在大部分国家都征，随着老龄化时代到来，经济增长方式和收入分配结构都会发生大调整，不可不料之于前。 既然调控部门提出了房地产供需关系发生深刻变化，那么接下来房地产调控的框架和方向都会发生调整，可不要以为这是之前救市政策的重复，这将是一次全面供需关系的调整，更是一次政策逻辑的大调整。关于房地产税，有位专家的观点我很认可，抄录如下：预计我们的房地产税征收模式会类似日本征收模式，那就是按照城市征收核算，不按全国范围计算，所以在一个城市内拥有房产的套数将成为征税的重要影响因素，所以，趁此机会，将多套价值低的房产整理为一两套高价值的房产或为应对之道。 未来是换房时代，房子依然是家庭财富重要组成部分，房子在精不在多，在大城市该如何换房，欢迎您添加微信（zgfpbd2018）咨询。