昨天，我判断2025年房地产市场“稳住楼市”的关键工作就是健全包括“市场+保障”在内的房地产发展新模式，具体就是区别哪些是市场体系哪些是保障体系，市场体系就是非民生保障权力的商品房交给市场自行调节可以自由流通，保障体系就是挂钩民生保障权力的房产关进封闭的笼子里不能流入市场。
二十天前闭幕的中央经济工作会议石破天惊的提出“盘活商办用房”的提法，就是按照“市场+保障”的制度安排给房地产市场指出的新的发展方向。
“盘活商办用房”，就是把没有挂钩民生保障权力的商业办公类商品房交给市场自行调节，取消各种歧视性的限制政策，比如限购令、限售令、限贷令、限价令等等，鼓励短期资金和中长期资金以各种形式买卖商办类房产，活跃这类房产的流动性。
“盘活商办用房”对于低收入保障群体没有任何影响，因为商办用房没有挂钩落户、入学、补贴水电煤气等民生保障权力，所以这类房价的起起伏伏不影响多数人民群众的生活工作，反而可以通过刺激这类房产的流动性，增加交易产生的税收，反哺保障房建设的资金需求。
正好，12月30日的中国房地产报发表了题目为《肖钢：平稳有序推进房地产发展新旧模式转换》的文章，对于盘活商办用房给出了官方解读。
图，中国房地产报报道
12月26日，在由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心与中国房地产报联合主办的中国不动产首席展望2025成果发布会上，中国证券监督管理委员会原主席肖钢以《平稳有序推进房地产发展新旧模式转换》为题，发表主旨演讲。
肖钢指出，中央经济工作会议指出：“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”这段完整的部署和要求指明了房地产发展方向，对于防范化解当前房地产风险，构建房地产发展新模式，促进经济恢复向好具有十分重要的意义。
2025年，房地产发展将进入新旧模式转换的关键时期。一方面，要稳住楼市，加大逆周期调节力度，着力解决历史遗留问题，防范化解房地产市场风险。另一方面，要推动构建房地产发展新模式，着手改革完善相关基础性制度。两方面的任务相辅相成，相互促进。稳住楼市是当务之急，是如何从下行周期中尽快复苏，也是构建新模式的必要条件；而构建新模式是进入下一个上行周期的关键，是房地产发展的新方位、新路径，也是促进房地产市场健康发展的长效机制。因此，房地产发展要坚持稳中求进，以进促稳，先立后破，把防范风险、强化监管和创新发展模式有机统一起来，确保新旧模式转换平稳有序。
肖钢指出，坚持市场配置和政府保障双轮驱动，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，加快发展保障性租赁住房和配售型保障性住房，逐步解决低收入者、新市民、青年人以及收入不高的工薪群体的住房困难。同时要增加改善性住房供给，以满足居民日益增长的改善性需求。
肖钢还提出要盘活存量，进一步扩大回购存量闲置土地和商品房的规模，加快城中村和危旧房改造，因城施策，推进货币化安置、房票等多元化安置方式，注重区域统筹，促进改造工作持续良性运行。在盘活存量中，要更加重视盘活商办用房。商业不动产不同于住宅，是一种生产资料。它与实体经济一样具有相同的经营属性，是连接贸易物流、居民消费和第三产业转型的空间载体和重要纽带。它塑造了城市面貌和竞争力，也是城市生产力的组成部分。因此，需要进一步采取多种有效措施，调整优化结构，发展商业不动产投资专业机构，增加权益性投资和多层次债务性融资工具，针对存量商办用房进行升级改造或者重新定位业态、调整用途，将其改造为更符合市场需求或政府需要的资产类型。
图，肖钢前主席讲话
上述肖钢前主席的讲话，关于“盘活商办用房”的提法给出了如下几点解读：
（1）代表中央经济工作会议的决策层解读了最新房地产指示，尤其是房地产发展新模式的核心。
（2）房地产方案新模式的核心就是“坚持市场配置和政府保障双轮驱动，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求，完善“保障+市场”的住房供应体系。”
（3）盘活存量中，盘活商办用房就是核心。
（4）商业不动产不同于住宅，是一种生产资料。它与实体经济一样具有相同的经营属性。
（5）采取多种有效措施，调整优化结构，发展商业不动产投资专业机构，增加权益性投资和多层次债务性融资工具。
（6）对存量商办用房进行升级改造或者重新定位业态、调整用途，将其改造为更符合市场需求或政府需要的资产类型。
综合来看，肖钢前主席就是代表决策层，释放了二十天前中央经济工作会议提出的“盘活商办用房”的具体含义，给各级地方政府和房产投资者指明了如何投资交易商业办公类房产，包括松绑各种限制政策、活跃流通动性、鼓励投资需求、调整规划用途等等达到彻底盘活商办用房的目的。
