上图：春天的象湖
进入4月份，春暖花开的象湖已经美得不成样子了！看上图，真的适合骑行。
就在这美丽的象湖一路之隔，有一个小区叫山水生态城，我们看一下它和象湖的位置关系图。
卫星图如下：
上图：地块位置图
说明：
1，卫星图=实景图2，比例尺完全正常
依傍贾鲁河，零距离千亩象湖，与科技馆隔郑开大道对望，郑开轻轨从身后的贾鲁河滨河公园驶过。
卫星图看不懂？安排实景。
上图：山水生态城（红色）
就是象湖，右边的红色楼盘就是山水生态城（图片来自前进郑州）。
不管您怎么认为，在《楼八》看来，这就是象湖地区、白沙地区、白绿地区，乃至大东区位置最好的“天字号”一号地块。
地块是容积率2.9的18层电梯小高。
贝壳信息显示，这个小区目前均价5000元/㎡左右，还有4691元/㎡的好楼层房源，我有点不敢相信：这样的位置，如果售价只有4691元/㎡，那房子的品质得差到什么程度呢？
我决定去看看，是不是很差？
【1】
小区实探感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
从郑开大道右拐到，走了不到50米，我就看到了小区。
上图：目标楼盘位置图
上图左侧是“郑开轻轨”，和郑开大道并行，右侧就是山水生态城，中间的景观是贾鲁河生态公园，已经初成规模。
再向前走500米，就到了我们今天的目标地块，山水生态城的“南院”和“北院”中间的商业街。
如下图：
上图：山水生态城商业街
我大概看了一下，业态很丰富。
有“农家饭馆”、“秘制大盘鸡”、“酸菜鱼”、“山西刀削面”、“中国兰州正宗牛肉面”、“张仲景大药房”、“老卤猪蹄”、“诊所”、“发艺”等。
基本上，最基本的生活业态都有了。
上图：山水生态城商业
上图：山水生态城商业街
走到商业街中间位置，向北看，就是山水生态城的北院了。
如下图：
上图：山水生态城北院大门
从大门整体效果看，不差，门口的照壁绿化以及整体观感，比我想象的好很多。
然后，我就大摇大摆进去了，没有门禁。
上图：山水生态城基本面
上图是小区最典型的面貌特征。
虽然地面上有汽车，但小区是有地下车库的，而且是玻璃房上下。
道路二边是景观树，景观树和楼栋之间的绿化还是比较密集的。
上图：山水生态城中心广场
小区是有中心广场的。
本文图片没有任何的修饰和拉伸，小区是2.99容积率的高层产品，所以，楼间距很大，视野也很开阔。
再放一张小区的典型面貌图。
上图：山水生态城典型面貌
大家可以自行感觉小区品质。
小区的物业费是1.2元/月·㎡，这样的物业费之下，物业还算过得去，整体看起来还算舒服，比市区很多小区都要强。
插播！小区樱花来得很美。
来几张，欣赏一下。
上图：山水生态院樱花
上图：山水生态院樱花
上图：山水生态院樱花
上图：山水生态院樱花
我觉得，10年后这些树木都长大了，如果小区的物业提升一下，小区打扫得干干净净，利利亮亮，住着应该还是很舒服很舒服的。
来看一下它的电梯厅和入户大堂。
上图：山水生态城电梯
电梯整体比较干净，基本没有很明显的污渍，我打开进去看了一下，也算整洁。
上图：山水生态城入户大堂
入户大堂也比较干净，你看，没有任何的杂物堆放，空间也足够大，大门倒是开得很随意。
就公共空间来说，比市区很多小区好很多，应该可以打败市区70%以上的商品房小区。
走在小区里，我看到了科技馆火炬。
上图：山水生态城遥望科技馆
我们再从象湖的角度来看看这个火炬。
上图：象湖看到的科技馆火炬
我想，这下能感受到这个小区和象湖的距离了吧。
最后，再我离开的时候，还看到了项目的“超级配套”：
象湖国际娱乐会所
上图：象湖国际娱乐会所
【2】
山水生态城价格很遗憾，超级配套关门了。
忘了超级配套，问大家一下问题：
容积率2.99，有地下车库，18层纯小高，这样的品质，这样的绿化，这样的公共空间，这个楼盘如果放在你们老家县城，能卖多少钱？
《楼八》直接说结论吧：
河南一半县城都要5000元/㎡
见证奇迹的时刻到了！
看下图：
上图：山水生态城北区售价
贝壳网显示了2套“必看好房”：
房源一：
190㎡大四房，单价4691元/㎡，总价89万，注意，4691元/㎡是报价，买家随便还还价，4600元/㎡百分百拿下了。
房源二：
135㎡标准三房，单价4821元/㎡，总价65万。
然后，还有总价48万的92㎡二房，这是几套相对便宜的，再看中规中矩的“好赞好房”。
看下图：
上图：山水生态城北区售价
房源一：
160㎡三房二厅，单价5311元/㎡，总价85万
房源二：
92㎡二房，单价5329元/㎡，总价49万
房源三：
134㎡三房二厅，单价5341元/㎡，总价72万
总体看，山水生态苑北区的整体均价在5000元/㎡左右，捡漏的话基本就在4500-5000元/㎡之间了，而且这还是能搞价的。
看189㎡户型的时候，我顺手点开了装修效果图，看看这效果图，买一套重新装一下，不香吗？象湖边啊，距离100米！
上图：项目装修效果图
从上图右上角可以看到它的户型图，总体看，山水生态苑户型是很成熟的标准化南北通透户型，基本没硬伤。
象湖对面，濒临贾鲁河，对望科技馆，宇宙中心的黄金C位，绝对的！如果把你老家小区的房子搬到这里，你愿意不？我感觉如果乍一问这个问题，我相信99%的人会说：愿意！
好了，现在搬过来了，把你老家的房子赶紧卖了，买这里吧！我估计又有很多人犹豫了。
《楼八》看不懂了。
【3】
让楼八陷入沉思现在就问一个问题：
你手里有70万，是愿意在这买套130㎡，还是愿意在老家县城买一套130㎡？
亲爱的读者，帮忙做个测试吧。
到这里，我陷入一个沉思：
一个楼盘的价值究竟是品质重要？还是地段重要？还是物业重要？
现在我明白了，这绝对是个木桶理论。
短板决定终极价值。
品质、地段和物业一个都不能少，任何一个出现短板，价值就会光速下跌！哪怕你的长板再长，不信，你看山水城，这个位置……
搜遍全城，但凡价格居高不下的楼盘，这三点都不会太差，但凡有一个塌陷，整体就全部塌陷。
但我还是想不明白，为什么山水生态城的价格这么低，我总觉得至少也得个八九千吧。
最后说一句，也是楼八的建议，我们真的觉得可以把老家县城不住的房子置换到这里，当然，这只是建议。
目前小区在售房源142套，历史成交140套。
感谢刘先生13607687738对项目的讲解，有意购买可联系，无利益关系，纯友情推荐。
结语
楼八的话最后，我做个假设，我们知道这个小区是山水生态苑，它分为南院和北院，中间是商业街，那么，如果把绿博的永威上和郡搬到这个位置，那么这个盘能卖到什么价位呢？
且不说价格，想想画面……我K！！！
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。