文｜邓浩志

2024年已经走过了4个月，可楼市仍然低迷。同比去年，各地成交量进一步下滑了近30%。各地都坐不住了，新一轮稳楼市政策各地频繁出台。而这一轮新政潮有个明显的特点，就是新招、怪招特别多。工具箱里似乎有了更多的“新工具”。

4月末的最后几天，包括郑州、长沙、南京等主要二线城市先后宣布将试点二手住房以旧换新政策。这是个非常非常值得关注的消息，4月初以旧换新政策出来的时候我专门评论过此事，有兴趣的朋友可以回看。简单概括：一则这是救楼市的大招，既促进二手，也带动一手市场。二则地方财政承受能力是个考验。

另外，杭州最近也召集房企召开座谈会，主要研讨如何通过一二手联动打造杭州房地产市场新平衡。会上讨论了杭州借鉴其城市“以旧换新”经验。看样子，杭州也准备推行“以旧换新”政策了。如果杭州这个准一线城市也搞以旧换新，那全国多数城市效仿也就不足为奇了。由于住房“以旧换新”需要地方政府具备一定财力，所以恐怕也只有一二线城市地方政府能使用这个“工具”，三四线城市基本没戏。

但还是要再次强调，“以旧换新”的形式多样，也只有政府主导的二手房收购才算真的“以旧换新”，绝大多数城市开发商主导的以旧换新都是假的，噱头而已，其实就是“寄卖”。也包括前几天宣布可以“以旧换新”的 深圳。其实其实只是买新房给90天的买旧房的周转时间而已。

注意，是土地买给个人开发，不是开发商哦。按相关文件显示，针对个人出让的微小地块，个人可独立或联合建房，建成后可办产证可出售。如果这消息属实，则是中国房产，地产的重大，巨大新闻。

首先是为什么会这么弄？我猜主要原因还是地方想出让更多土地，让地方财政有更多的收入。毕竟丽水是三四线城市，本地住房需求不大，这几年楼市肯定不好，土地市场也低迷。

其次，会有什么影响？最大影响是未来将有许多蚊型的小楼盘，里面住的一个大家族或者就是同一个村的。也会有许多个性化、定制化的私人大院落，比如有钱人自己弄个沧浪亭、狮子林、网师园、退思园等等。

最后老百姓或小企业也会参与房地产开发吗？我觉得顶多也是土地购置者，至于操盘主体，还得是传统房企。毕竟他们在设计，流程，效率，成控等方面的优势不是一丁半点。只不过你把地买回来，他们可以根据你的要求，帮你定制。就像旅行社，除了大团，客户也可以自己定制一条线路。

4月28日，成都宣布不再审核购房资格，等于彻底取消限购政策。同日成都也宣布多孩家庭住房公积金首套房贷款额度上调。

消息出来就炸了。不是因为政策本身多有创意，而是因为成都这个市场。最近几年全国楼市都不好，但成都楼市最近几年都很好。去年全国房价普跌的情况下，成都居然录得轻微上涨。这不是统计造假，也不是统计口径出了问题，而是成都住宅的成交量真的很大，需求真的很旺盛。这有大量成都本地的购房需求，也有大量来自省内其他城市“进城”的购房需求。今年初我连续在成都实地调研过，事实情况真是如此。

成都楼市并不差，但都全面松绑限购了，这是一个很重要的信号。房价一直下跌的城市，没有理由再坚持限购。包括几个一线城市。而由于成都楼市本来就不差，现在又全面松绑，未来很可能成为全国楼市第一个复苏的城市。