转自大胡子看深圳
深圳最近两个月的成交量有一定程度的回暖。
1月开头，二手市场延续热度。
2024年第2周全市二手房 (含自助) 录得1032套，环比增长6.4%，二手房录得量再次上升。
这说明当下的市场热度，是有足够的买家支撑的，不是昙花一现。
但是我们也得留意到：
现在的市场成交，主要是以价换量换来的，因此现在市场上有大量的降价成交
我最近看了一下各个区域的成交价以及挂牌价数据。
发现还不仅仅是单纯降价这么简单，而是有大量二手小区的价格开始大幅低于指导价。
甚至有一些小区的价格已经比指导价低了差不多30%。
要知道，当下指导价就是一个价格判断底线。
报价高于指导价的小区，价格还能勉强支撑；
报价低于指导价的小区，都是杀跌盘，价格基本没有底线可言。
下面我整理了深圳1月份挂牌价低于指导价的楼盘，大伙来仔细看看到底是哪些小区的价格已经低于指导价3成。
详细小区大家可以看下面这张图，
从表格中可以看到：
低于指导价最高的30个小区中，罗湖区占比最高，共有11个小区。
其次是福田区有6个小区，盐田区有5个小区，龙岗区有4个小区。
南山区只有2个小区，光明与龙华各有1个小区。
提醒一下大家， 上述低于指导价的小区只是下跌幅度比较大的小区。
实际上低于指导价的小区还不只有这么一点儿。
具体分析一下上面表格中有代表性的4个小区。
竹园居 低于指导价29.5%
竹园居又叫二十九号大院，翠竹片区老小区，楼龄超过30年。
小区将近两年没有成交，外立面和贫民窟没有什么区别，在售还都是80多平的户型。
老小区只能卖大户型，这几乎是所有价格暴跌老小区的通病。
天麓六区 低于指导价27.8%
郊区豪宅的代表，也是众多盐田低于指导价小区的代表。
东部华侨城天麓的楼龄都不算特别老，但是位置确实太偏远，再加上豪宅定位全是大户型产品，流通性极差。
除了当初开盘的时候靠着海景骗了一些富豪接盘之外， 此后华侨城天麓就成了谁看了都避之不及的杀猪盘。
从产品角度来说，这种郊区豪宅肯定不算差。
但是万年不涨加上极烂的配套，基本锁死了这类小区的上涨空间。
龙威豪庭 低于指导价21.9%
布吉靠地铁的小区，周边配套也基本齐全。
那么为什么这个小区挂盘价也这么能跌？
主要原因我认为在于楼龄以及小区保养。
小区是1996年建成的，周边的佳兆业新都汇、翡翠星光园都更新；
楼龄差不多的龙珠花园，保养更好、小区人气也更好、流通性也爆杀龙威豪庭。
类似龙威豪庭这一类小区，自身品质不行，还处于一个二手楼盘扎堆的片区。
即便这个片区的流动性不错，这种在同片区中吊车尾的小区，也很难有流通性，反而房价跌幅还会很大。
华彩花园 低于指导价11.6%
蛇口的华彩花园，是南山比较少有的低于指导价的小区。
一般来说，南山福田这样的核心区，房价撑不住的多数是老破小区。
华彩花园就是其中的一个代表。
1995年小区，楼龄超过20年，而且保养相对也比较差。
另外，华彩花园也没有比较好的学位。
核心区老小区，还没有优质学位支撑，既没有居住价值、又没有教育价值。
这样的项目，基本就只能等着韭菜接盘了。
当然，在南山和福田，这一类型的老小区，还不只有华彩花园一家。
大家千万别以为买到了南山和福田就完事大吉了，实际上核心区有不少硬伤很多的小区，跌幅比关外的郊区还要更大。
