最近有盆友说要投资公寓，还跑去天河智慧城这个曾经的广州公寓顶流，转了一圈二手市场。

没想到，这里的公寓价格让她大跌眼镜。

万科云城米酷最近一套18.4㎡的公寓，总价28.5万，单价1.5万/㎡，这比云城米酷2015年开盘时1.8万/㎡还便宜了3000元/㎡。

这是贝壳上的真实成交记录，实际上线下的价格也是一样，而且可以挑到更好的户型，更低的房源。

万科云城米酷在贝壳上的数据是巨大的，目前在售房源202套、历史成交404套、在租房源164套。

房价跌了，为什么又有这么多人“前仆后继”自愿入坑？

因为这里面的房价与租金，对投资者有很大的吸引力。比如楼主这位盆友就是听说智慧城一套几十万的公寓租金有2000多元。

但这几十万的范围比较广，比如一套30万的公寓租金是1600元，一套50万的公寓租金是2300元，所以这公寓的总价有点出入，让投资者以为投个30万就可以租2000多元。

所以道听途说，只有个模糊的概念，到现场看自然就会大跌眼镜。

万科云城米酷区位地图

那投资公寓到底是不是大坑、天坑？

以万科云城米酷为例。

该公寓紧挨万科广场，公寓下面一条街，吃喝方便，距离天河智慧地铁站也仅500米左右，交通便利。所以在众多投资者眼里，这些公寓是优质投资产品。

这个项目还有个优势就是面积小，一些13㎡、18㎡的单间，总价不到30万就能拿下一套天河地铁旁公寓，这对投资者来说吸引力非常大。

所以在2015年首开，仅三年多的时间，项目的9950套公寓就全部售罄。均价也从开盘时的1.8万/㎡，涨至2018年的2.7万/㎡，三年涨幅50%。租赁市场上价格也一直居高不下。

万科云城米酷

我们从2017年出台的“330新政”就知道当时投资公寓的热度有多大。

2017年3月30日，广州发布330新政，明确规定：要求广州的公寓项目需要用公司名义购买，也就是说广州的公寓均不能卖个人。

不过这条新政对公寓项目打击过大，导致公寓销售一落千丈。2018年12月19日，广州重新出台了新政策，指明：在2017年3月30日之前拿地的商服类项目，也就是公寓，可以以个人名义购买。

2020年3月3日，广州最新出台政策里，已经调整为：商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。至此，历经三年变化，广州公寓调控重新回到原点，恢复允许个人买卖公寓的政策。

从广州对公寓的调控政策就可以看出，这三年人们投资公寓的热度变化。

万科云城米酷（图源网络）

回头看万科云城米酷已成交和挂牌的房源，该公寓价格同样回到了起点，一点都没涨，但这八年天河住宅新房均价已从4.5万/㎡涨到了8万/㎡，涨了77%。

那么，既然公寓产品已经回调，是不是又到了一个投资的时间点？

以万科云城米酷为例，总价30万的公寓这八年租金约12万，如按3字头的5年期存款利率，对比存在银行的利息，公寓租金还是挺可观的（抛开公寓八年不涨的因素）。

不过，公寓放租随之而来的是收租困难、拖欠水电费管理费、房屋设施损坏等烦心事一大堆，这样算，投资公寓划不划算，大家心里都有一杆秤。

如果非得投资公寓产品，可以看看楼主这篇文章，或能帮你避坑：为什么还有人踩坑“只有使用权”的公寓？

万科云城米酷（图源网络）