上周我们推出的黄埔首个旧改回迁房拿证入市成交的案例，获得了广泛关注。

查看原文：黄埔首例回迁房入市，成交价惊人

不过，稿子发出后，我们从多方渠道了解到，该回迁房自2023年11月证满二以来所成交的6套房源，竟然暗藏猫腻。

有知情人士透露，这几套房源成交周期仅1-3天，不过是左手换右手，也就是村民之间“对倒”的套路而已。

成交当然是真的，但极有可能是做出来的。

比如，村民A先买下村民B的房子，而后村民B再买村民A的另一套面积差不多房源。

这两次交易，总价差不多，双方约定多退少补。

对倒下来，双方最终付出的一点成本，仅仅是1.5%的契税，也就是各付五六万的税费。

为何不惜花10万来做这种“局”呢？

目的无非是：用较高的价格，炒高小区的成交热度，吸引真正的买家入场接盘。

对于手持多套甚至十几套的“地主”来说，如能钓到水鱼，那五六万的税费，大可以忽略不计。

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在房地产行业，左手倒右手这种套路，其实并不新鲜，是一些炒家惯用的伎俩。

网上类似的案例有不少。

比如，两年前被公安捣毁的杭州最大炒房团。经过魏某的不断炒房，杭州滨江奥体的房价由最初的5万/平，被炒到最高达到14万/平，制造了奥体楼盘成交火爆的行情。

魏某自己5万/平买下的房子，再用他人名义以8万/平买走，最后再用第二个人的名义以10万/平成交。

这样一来，一套100平米，价值500万的房子，在短短半年时间就被炒到了1000万。

根据魏某所炒楼盘的成交数据来看，奥体楼盘在交付短短1年的时候内，换手率就达到了15%左右。

其实，在广州，一些炒家比较集中的网红盘，也不乏这种炒家影子。

尤其是一些楼盘，个别房源价格很夸张，远超出小区同类差不多的房源，这种情况就得小心了，如果你贸然冲上去，往往容易踩坑。

至于黄埔这种回迁房，价格并不便宜，而成交周期如此之短，明眼人一看便知水深，做局水平确实麻麻的了。

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从另一个角度来看，如果村民对倒属实，也说明3.5万/平的均价还是偏贵了，很难卖出。

大家关心的一个问题是：

同一旧改项目内，获得红本的回迁房，与商品房的对价是多少？

目前广州范围内，入市的回迁房项目不多。

以琶洲保利天悦为例，比如小面积段的商品房142平户型，近半年的成交价15万/平左右，对比104-133平的回迁房，成交均价5万/平左右。

两者价差高达3倍！

也就是说，保利天悦的回迁房价格是商品房的30%。

当然，地段不同，价差会有不同表现。但价差估计也不会缩小太多。

比如，中心区外围近郊区域，回迁房与商品房的价差，比保利天悦提升到40%-50%？

比如，黄埔另一个入市的回迁房小区——位于黄陂片区的天鹿花园，目前成交8套，多数成交周期30-53天区间，个别222天，成交价在1.9万-2.2万/平区间。

比对同片区楼龄差不多的二手商品房小区：万科新里程北向小三房成交价2.6万/平，南向小三房约3.3万/平。

万科新里程对价天鹿花园回迁房，大约1:0.66，也就是天鹿花园回迁房是万科新里程的6折左右。

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为何市中心的保利天悦与外围近郊的天鹿花园，回迁房与商品房的价差，存在明显落差？

我认为原因有二：

其一，产品力差距，保利天悦的商品房改善大平层与回迁房刚需小户型，对应的客群和购买力完全不一样。类似的例子，还有线坑旧改与新福港鼎峰，大户型的价差也比小面积产品要大。

其二，地段的不同，价格差也有不同表现。比如核心地段的琶洲，保利天悦作为一线楼盘的大平层产品，地段属性强化了商品房的价值。

核心地段一线楼盘+改善产品组合，迸发的势能，远比核心地段普通回迁房+普通产品组合要大得多。

而郊区弱地段，加之供应量大，产品本身稀缺性弱，地段属性对于区域内的商品房和回迁房，没有太大的加分。

所以，地段固然是商品房与回迁房的加分因素，但关键在于产品力，包括户型面积段及设计、楼栋布局、交标质量、物业管理、园林绿化以及客群圈层。

这些软性的指标，才真正是拉开同旧改项目回迁房与商品房的价格差。

所以，各位村官土豪要想缩小回迁房与商品房的价差，让自家物业更加增值保值，就务必要强化监督，高标准提升回迁房的产品水平。

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最后，一个有意思的问题是：如果基于回迁房价格是商品房的6折，按目前房票安置普遍2:1的置换比例，以下两个选择：

1、房票安置，直接一步到位选商品房，提早享受商品房增值收益。

2、回迁房安置，等回迁房出证入市作为商品房交易，再变现。

你觉得这两种方式，哪一种利益更大？