最近，沙溪旧改迎来了新变化。
有沙溪村民分享，村里有新的食肆、诊所、美容店陆续开业，信基酒店用品城全面恢复营业，甚至不少租户都搬回去了。
而旧改方面，即便星河湾7月加入，竟传出展厅撤场的消息...
最新进展如何，楼市君今天走访一趟沙溪村。
｜沙溪村实拍
｜广州楼市发布 摄
壹
自7月以来，傍上星河湾的沙溪旧改，能顺利推进吗？
楼市君走访现场后，发现并不如大家想象那样简单，甚至已经有商户、租户回流到沙溪村恢复正常生产生活。
｜沙溪村实拍
｜广州楼市发布 摄
一方面，食肆、餐铺、诊所等新店开业，信基酒店用品城全面恢复营业。
楼市君实地走访发现，沙溪村里的商户基本恢复营业。
还有不少新店开业，比如下图这家食肆，在本月10号已经开始试营业，推出优优惠吸引周边的村民。
｜沙溪村新店开业
｜广州楼市发布 摄
据不完全统计，楼市君从沙溪村委走到沙溪小学的路上，就有超过5家新开业的商户。
可以看到，不少沿街商铺都挂上新的招牌，推出新的菜品，看得出商户营业刚恢复不久。
有村民透露，旧改进度变缓后，近一个月租铺做生意的人又多了起来，新开的食肆以早餐店、汤粉店、奶茶店为主。
｜沙溪村新店开业
｜广州楼市发布 摄
村里烟火气越来越旺，还新开了好几家美容美甲的新店。
对比今年6月商铺大片关门的场景，当下的沙溪村不仅商户恢复营业，而且业态也丰富了起来。
｜沙溪村实拍
｜广州楼市发布 摄
村民李叔告诉楼市君，从2023年旧改表决起，迁走了一大批商户和租户。
现在商家和租户陆续回流沙溪村，对沙溪村来说生活更加便捷，恢复以往的日常生活。
楼市君还看到，沙溪村还有多家诊所重新开业或即将开业，基本的生活、医疗设施进一步得到保障。
据李叔透露，自家有3栋房屋在收租，12月的出租率是近两个月以来最高的，需求明显比年中翻了一番。
｜沙溪村实拍
｜广州楼市发布 摄
据楼市君了解，在去年6月进行全面清租的信基沙溪酒店用品城，也开始重新恢复营业。
楼市君在现场逛了一圈，用品城早已重启招商，商户接近爆满的状态。
｜信基沙溪酒店用品城实拍
｜广州楼市发布 摄
另一方面，星河湾进驻沙溪旧改暂无实质进展，旧改展厅已撤场。
那么，星河湾进驻沙溪旧改半年，有什么新动作？
在村里走访过程中，随处可见星河湾联手升龙方圆合力推进沙溪旧改的宣传标语。
随后，楼市君特意跑了趟沙溪更新项目展示中心，现场没有新展示，早前表决签约率的宣传物料也被撤掉，现场人员表示暂无新进展。
｜沙溪村旧改展厅实拍
｜广州楼市发布 摄
对于沙溪旧改后续的推进动作，我们将会密切关注。
毫无疑问，升龙方圆引进星河湾合作建设，对项目和村民来说意义重大，但星河湾接手真能救沙溪旧改？
贰
作为“广州最贵”的旧改大村，沙溪旧改涉及改造面积约169公顷，对于洛溪岛乃至番禺北的发展都是关键。
沙溪旧改位于广州城市中轴南延段，地处洛溪岛腹地，南北两侧都能望江。
东西两侧都能享受到地铁便利，18号线沙溪站和3号线厦滘站，向北最快3站到珠城，往南1站直达长隆万博，地理位置条件较为优越。
｜广州楼市发布 制
而近年来，这个巨无霸旧改从2020年启动，经历了三年签约率未达标、表决延期、分红停发潮，沙溪村迟迟难有推进。
即便是引入了星河湾集团，村民还有不少难以统一的声音。
｜广州楼市发布 制
赞成派：支持星河湾全面接手，尽快旧改。
作为最早在洛溪岛开发打造豪宅的星河湾集团，沙溪村民也是比较熟悉。
在庞大旧改体量背后，更多是沙溪村民对旧改推进的渴望，不少村民苦等了6年多。
对比隔壁番禺里仁洞旧改的快速推进，沙溪旧改可以说是迫在眉睫，亟需尽快启动实施方案。
| 沙溪村现状实拍
| 广州楼市发布 摄
反对派：不要民企旧改，希望再等来国企下场。
楼市君走访过程中有部分村民表示：宁愿国企来改，也不想再由民企接手。
至于星河湾操刀的旧改项目，普遍进程都比较缓慢，离不开其自身问题。
如星河湾主导的贤江村旧改，自2019年启动至今，旧改进程停滞，被爆出从12月开始停发临迁费，村民等来的是原地回迁。（详情点击）
| 贤江村现状实拍
| 广州楼市发布 摄
以及黄埔萝峰村，有村民爆料星河湾集团已拖欠14个月临迁费...
这样一来，难免让一些原本持反对意见的沙溪村民更加不满，对星河湾集团主导接下来的沙溪旧改表示担忧。
| 图源：后台爆料
叁
这样看来，沙溪村旧改难在哪，答案很显而易见。
即便是引进星河湾，要想推进沙溪旧改，资金投入可预见性的很大。
楼市君翻阅了星河湾集团的财报，一些关键数据值得注意。
比如2023年，星河湾集团营收98.28亿元，净利润仅有1.75亿元，同比降幅超80%。
并且，星河湾集团整体负债率依然超70%，此时把手伸向广州“最贵旧改”，也是巨大的挑战。
｜广州楼市发布 制
部分沙溪村民期盼国企下场推进旧改，其实中心区也有旧改由民企操刀转国企做地的例子。
比如海珠三滘村和东风村旧改，由原先合作企业全面改造，转为由国企做地，被纳入海珠新中轴片区后加速推进。
白云罗冲围旧改作为广州第一批重点做地项目，从立项到首期安置工程动工，仅用了一年多的时间。
越秀瑶台村旧改在迎来首开区动工后，率先落地城中村收购存量房做安置房，是整个广州改造进度最猛的做地项目。
可以看到，由民企操刀转为国企主导的做地新模式，各旧改项目推进速度明显加快。
｜海珠城中村航拍
｜广州楼市发布 摄
若沙溪旧改真的转为做地模式，可以肯定的是，不会出现像现在补偿3倍+合法面积和货币补偿的方案。
根据已公开资料，目前沙溪村的户均建基为114平，按外围村户均2栋房屋计算，理论来说沙溪村每户可拿到的复建住宅指标为：114*3.25*2=741平。
以中心区标准的280套餐为例，拿到的回迁住宅是280平，另外的461平按货币补偿。
按“280㎡/户”核定回迁安置面积，权属人可选择复建安置或产权置换。
有证最高可按280平进行安置或产权调换，超过280平的部分将给予货币补偿，若证载面积不足280平，也可以补到280平，差额部分按建安成本购买。
无证的，暂定按“不超过合法建筑面积”核定“拆一补一”回迁安置面积。超出280平的，也同样给予货币补偿。
而2009年12月31日后建成的无证部分，则不安置，只按规定给予货币补偿。
当然，至于最终沙溪旧改的成功与否，我们后续也会继续跟进。
｜来源：沙溪村旧改补偿安置方案文件
而目前村民依然存在难以统一的声音，这些争议若不能很好地解决，还将继续影响沙溪旧改的推进。
不管怎么说，沙溪村陆续有商户恢复营业，村民能安居乐业，才能共商旧改大事。
沙溪旧改将何去何从，一起拭目以待。
