楼市，风向突然变了？！政策最大的阳谋，是全面牺牲二手房，保新房

一、楼市新政及其影响

1、国家统计局公布楼市回暖数据

据国家统计局最新数据显示，11月，全国新房市场表现出罕见的回暖迹象，成交金额和销售面积均出现反弹。具体来看，11月全国新房销售金额达到8270亿元，销售面积为8188万平方米，同比2023年11月均出现了反弹。其中，成交面积同比上涨了3.25%，销售金额同比上涨了1.39%，这是自去年3月以来的首次增长。此外，11月的新房成交均价每平方米10100元，虽然同比去年下降了1.81%，但与今年前10个月的均价相比，出现反弹迹象。

这种“价量齐升”的现象不仅反映了新房市场的回暖，也带动了建筑及装潢材料的销售。11月，这类与家庭装修相关的消费同比增长了2.9%，而今年前10个月，这一数据为同比下降3%，10月更是同比下降了5.8%。建筑及装潢材料销售的逆转，进一步印证了全国楼市的确在回暖。

2、分析楼市分化现象

尽管新房市场表现出回暖迹象，但二手房市场却依然冷淡。数据显示，70个大中城市中，二手房价格同比上涨的城市依然为0个。这种分化现象的背后，是政策对新房的明显倾斜。例如，多地政府在土地供应、信贷政策上给予新房市场更多支持，而二手房市场则面临着更为严格的调控措施，如二手房指导价政策的实施，有效抑制了二手房市场的过热现象。

此外，楼市的分化还表现在不同城市和地区之间。一线城市和部分热点二线城市的新房市场表现尤为活跃，而大部分三线及以下城市则依然处于僵持阶段或仅有轻微放量。例如，深圳在11月的新房网签套数创下了46个月以来的最高纪录，而中西部地区的销售面积和销售额增速均超过10%，市场持续火热。

二、取消公摊面积政策

1、湖南衡阳取消公摊政策

2024年，湖南衡阳市宣布自2025年1月1日起，实行商品房销售按套内面积计价的新政策。这一举措旨在提高房地产市场的透明度，减少购房者因公摊面积不明确而产生的纠纷。衡阳市的政策变动，标志着政府对房地产市场规范化管理的新方向。

公摊面积的问题长期以来一直是购房者的一大痛点。开发商通常按照建筑面积进行销售，而公摊面积的比例不一，导致购房者在实际使用面积上往往感到不满。取消公摊面积计价，可以有效地避免这一问题，使购房者能够更加清晰地了解自己购买的房屋实际面积，从而提高购房的透明度和公平性。

2、其他城市跟进情况

继湖南衡阳之后，广东肇庆市和湖南湘潭市也宣布了类似的政策，自2024年起实行按套内面积计价销售。这些城市的跟进表明，取消公摊面积可能成为未来房地产市场政策调整的一个趋势。广东肇庆市在2024年5月1日起开始实施按套内面积计价销售，而湖南湘潭市则在同年9月份发布了相关新规。

这些城市的政策调整，不仅反映了地方政府对房地产市场透明度的重视，也显示了政策制定者在回应公众关切方面的积极态度。取消公摊面积政策有助于提升购房者的信心，促进房地产市场的健康发展。

3、公摊面积政策的历史与影响

公摊面积的概念源于房地产市场发展初期，目的是为了公平分摊公共设施和走廊等共用部分的成本。然而，随着时间的推移，公摊面积的比例和计算方法变得不透明，成为了开发商增加利润的手段之一。高公摊面积不仅增加了购房者的成本，也降低了居住舒适度。

取消公摊面积的政策调整，有助于恢复市场公平，保护消费者权益。同时，这一政策的实施也可能促使开发商重新考虑房屋设计和成本控制，以适应新的市场规则。例如，浙江省多地接连出台新规，重点提到空中花园、绿化阳台等不计入建筑面积和容积率，也不参与其他配套设施指标计算。这一规定实际上提高了得房率，使得购房者的实际使用面积增加。

三、二手房指导价政策

1、北京调整二手房指导价

近期，北京市对实施了近两年的二手房指导价政策进行了调整。特别是在海淀区，29个小区的二手房指导价被取消，使得这些小区的房源可以按照市场价挂牌销售。这一政策的调整，反映了政府对房地产市场动态调整的灵活态度。

二手房指导价政策的初衷是通过控制挂牌价格和限制贷款额度，抑制投机炒作，稳定市场交易。然而，随着市场情况的变化，过于严格的指导价政策在一定程度上抑制了市场的正常交易活动。因此，北京对二手房指导价的调整，旨在平衡市场供需，促进楼市的平稳健康发展。

2、二手房指导价对市场的影响

二手房指导价政策的实施，有效地抑制了二手房市场的过热现象。通过设定指导价，控制了购房者的贷款额度，增加了投资性购房的成本，从而降低了市场的投机行为。例如，深圳在2021年率先实施二手房指导价政策后，市场迅速降温，交易量明显下降。

然而，随着时间的推移，二手房指导价政策也面临调整的压力。特别是在市场遇冷的情况下，过于严格的指导价政策可能会抑制正常的购房需求。因此，北京等城市的政策调整，旨在通过适度放松指导价，激发市场的活力，促进二手房市场的健康发展。

四、新房市场利好政策

1、降低首付比例

为了刺激房地产市场，多地政府调整了购房首付比例。例如，一些城市将首套房的首付比例降至20%，二套房的首付比例也相应下调。这一政策降低了购房门槛，使得更多的潜在购房者能够进入市场，从而刺激住房需求。

降低首付比例的政策，不仅有助于释放被压抑的购房需求，也对房地产市场产生了积极的推动作用。例如，昆明等城市通过降低首付比例，吸引了大量购房者，市场活跃度显著提高。

2、降息降准

央行近期实施了降息和降准的政策，以提供更为宽松的货币环境，支持居民购房需求。降息降低了贷款成本，使得购房的月供压力减小，而降准则增加了银行的可贷资金，提高了贷款审批的通过率。

这些金融政策的调整，旨在通过降低购房成本，增加市场流动性，从而刺激经济增长。例如，自9月末以来，央行的一系列政策调整，使得楼市在短期内出现了明显的回暖迹象，特别是新房市场的成交量和成交价均有显著提升。

3、政策效果分析

新房市场因政策的支持而保持了相对的热度。数据显示，新房市场的交易量和价格均有所上升，特别是在一线城市和部分热点二线城市。例如，深圳的新房网签套数在11月创下了46个月以来的最高纪录，而北京、上海等城市的新房市场也表现出较强的复苏势头。

这些政策的实施，有效地激发了市场的活力，促进了房地产市场的稳定发展。然而，政策的长期效果仍需持续观察，特别是如何在刺激市场的同时，防止房价过快上涨，保持市场的健康发展。

五、房地产市场的未来走向

1、政策的持续性与市场预测

预计未来政府将继续实施差别化的房地产调控政策，以平衡市场供需，防止房价的大起大落。同时，随着经济形势的变化，政策也可能进行适时调整。例如，在市场过热时，政府可能会采取限购、限贷等措施，而在市场低迷时，则可能通过降低首付比例、降息等手段，刺激市场需求。

专家预测，随着政策的持续发力，房地产市场将逐渐回归稳定。特别是一线城市和部分热点二线城市，由于其较强的经济基础和人口吸引力，房地产市场有望保持平稳健康发展。而对于大部分三线及以下城市，市场则可能继续面临调整压力，需要通过政策支持和市场自身调节，逐步实现稳定。

2、保护购房者利益

政府在制定政策时，将更加注重保护购房者的合法权益。例如，通过取消公摊面积、提高交易透明度等措施，减少购房者的风险和负担。此外，加强对房地产市场的监管，打击违规销售和价格欺诈行为，也是保护购房者利益的重要手段。

例如，住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿中提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这一规定虽然不直接等同于取消公摊面积，但有助于提高房产交易的透明度，保护购房者的权益。

3、平衡市场发展

为了促进房地产市场的健康发展，政府需要采取一系列措施，确保一二手房市场的协调发展。例如，通过调整土地供应政策，增加新房市场的供应量，满足市场需求；通过放宽二手房交易限制，激发二手房市场的活力，促进房源流动。

此外，政府还需加强对房地产市场的宏观调控，通过金融、税收等手段，抑制投资性购房需求，防止市场过热。例如，通过实施差别化的信贷政策，提高投资性购房的成本，减少市场投机行为。

通过这些措施，政府有望实现房地产市场的稳定发展，确保房地产市场在国民经济中的重要作用，同时满足居民的住房需求。例如，通过优化住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，满足不同层次居民的住房需求。