--壹--
这恐怕是所有房东都不愿意看到的楼市真相，
躺平收租的时代真的要结束了。
最近几年各大城市房租是连年下降，
中指研究院数据显示，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点，
很明显，进入2024年房租的跌幅比例进一步扩大，分城市级别来看，
一线城市住宅平均租金累计下跌2.82%，要知道2023年一线城市的住宅租金其实还是上涨的，涨幅为1.32%，进入2024年由涨转跌，
二线城市平均租金累计下跌3.56%，跌幅较2023年扩大3.3个百分点，
三四线代表城市平均租金累计下跌2.82%，跌幅较2023年扩大1.5个百分点，
因此我们可以清晰的看到，进入2024年，不管是整体重点50城的房租，还是分城市级别，一二三四线城市租金都是在下降的，并且跌幅比例呈现扩大趋势，
--贰--
其实严格来说，房租下降要比房价下降更为可怕，
因为房租是穷人数据，主要影响因素就是当地的居民收入，
现在房租连年下降，就意味着收入预期出问题了，很多人可能要面临降薪，裁员。
不说其他行业，单独房地产行业，据不完全统计，仅2024年上半年就有500家企业宣布在裁员，
而我们都知道房地产行业的本质或者说房价背后的本质其实就是债务的转移，
只要居民愿意承接债务，加杠杆，房价就会上涨，但问题是现在收入预期出问题，加杠杆有心无力。
因此有时候租金下降反映出来的问题比房价下降更为严重，
特别是房地产行业现在处于下行周期，很多人开始重视租金问题，也就是所谓的租金回报率。
这和之前是完全不一样的，因为以前是房地产上行周期，房价不断上涨，
用经济学角度分析，当一项资产在上涨的时候，人们是允许它的收益率较低的，
因为房价上涨所带来的财富效应更加吸引人，但现在是房价不涨，甚至绝大部分的城市还在下跌，
此时租金再下降，就意味着房子的盈利能力严重不足，甚至造就一部分房产已经成为负资产，
因此现在房租下降所造成的影响真的不比房价下跌小，
--叁--
当然了，房租整体下跌也有很多其他因素，
比如，现在各大城市二手房挂牌量处于绝对高位，房子不好卖，造就一部分房产由售转租，市场上的供应量增加，房租自然下降，
还有一部分原因是人口的影响，最近几年各大城市的人口净增长量都在放缓，
比如，2023年人口净增长第一城是合肥，净流入量达到21.9万人，看似很多，但依旧没办法和前几年相比，
因为前几年人口净增长第一城都在40万以上，比如，2018年同样是人口净增长第一城，深圳增长了49.83万人，
因此人口流入大量减少必然会导致需求下降，租金自然也会受到影响，
同时现在租金下降还有一个原因，现在各大城市保障房在明显增加，这又在供给端扩充了租赁市场，
并且保障房相对来说还要比正常的住宅租金价格要低，
以上海为例，新建的保租房有61%都是在中心城区，并且价格也便宜上1000~2000元，这就显得商品住宅毫无竞争优势。
因此整体上来看，各种因素都在导致租金下降，并且最近我看很多人为了鼓励买房，开始宣传部分房产租金回报率已经上升，买房开始比租房划算，
其实租金回报率确实是衡量房价是否较高的重要指标，但这个指标有一个大前提，房价必须得相对稳定，
比如，今年的房价跌幅达四五万，租金收益才2万，这还是没办法搞呀。
