在不确定的周期，那些拒绝躺平的稳健房企，总能给人向上的力量。

■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

楼市的下半年开局，波澜不惊。

刚刚过去的6月，就算LPR也在时隔9个月之久迎来10个基点的下调，楼市依然涛声依旧，新房和二手房成交量甚至猛烈下滑。

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聚集西南王

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乏善可陈的6月，费不了多少笔墨。

接下来的楼市，考验的不是快速赚钱，而是拼产品力，尤其要考验房企的产品兑现能力。稳健，就是实力的代表。

郑州今年的交付量和交付品质，都有较大提升，本土房企担纲重要角色。

作为本土房企少有的稳健者，30岁的亚星集团，俯身西南三环、默默耕耘，认真付出成为其胜出的关键。

©郑州地产自媒体矩阵6月份联合榜单

“安全感”从未像这两年这样，让人觉得奢侈，能否如期交付，逐渐成为郑州购房者最终下定决心的关键考量。

要知道，评判一个稳健房企的标准，不只是要产品好，还要建得好、住得好，首当其冲便是交付好。

值得称赞的是，西南王的交付不仅可圈可点，且在行业艰难的2022年做到了4次提前交付。

亚星旗下亚星盛世环翠居、亚星星河郡东苑、亚星星河郡西苑以及亚星上湖嘉园，均提前4个月交付。

其中，环翠居提前交付的房源有1603套，星河郡东苑和西苑共计有1940套，位列2022郑州品质交付项目前茅。

2023年3月，亚星锦绣山河大二期·倚澜苑提前60天交付，兑现业主承诺。提前交付的同时，在建筑细节、景观营造、地下车库等多方面都做到品质升级，超出了不少业主的期待。

在“保交付”的楼市主旋律下，任何市场逻辑，都比不过房企带来的交付安全感。

©郑州楼市需要更多榜样的力量

显然，光是提前交付还不足以彰显亚星的稳健力，在2022年8月，亚星金运外滩全系实行现房销售，同年9月，亚星集团上街区域宣布“不卖期房，只售现房”。

在“抢交付”和“现房”这条道路上，亚星已经内卷出了一个新天地。

这背后是亚星躬身耕耘的实力与决心。

不同于有些房企追规模，有些房企求利润，稳健的亚星凭一己之力全面拓荒西南三环、大盘开发，到如今建筑鳞次栉比、学府环绕。

©亚星深度布局运河两岸

亚星也凭借自建配套的勇气与魄力，带动了西南区域发展和配套成熟，也成就了西南王的美誉；不觉间，亚星已在城西南收获十余万优质业主，并辐射和影响周边几十万人。

与此同时，对已交付使用的小区，亚星在形象、环境、绿化等方面，不断地升级改造，这在时下浮躁的楼市里，实在难能可贵。

时下，无论是首套、刚改亦或改善，都能在亚星找到一张宝贵房票的安放之处。

尽管已经是榜单和直播的常客，金水北一直吸引市场目光。

与金水老城、北龙湖无缝对接，既拥有令人羡慕的高浓度城市资源，又理直气壮地乘了未来发展的“东风”。

金水老城房价2-3万，北龙湖动辄4+的豪奢改善，而金水北1.6-2万的价格就显得格外亲民，一路之隔，巨大的价差在地图上，金水北的性价比就赫然显现。

与其他区域不同的是，保利、招商、越秀、万科等央国企齐聚金水北，还有本土房企如美盛、国泰、常绿等实力扛鼎，共同构建了郑州改善市场的“蓄水池”，也是城市精英们的“大本营”。

©金水北在售楼盘示意

即便是现在的楼市下行期，金水北的许多楼盘依然叫好又叫座。

美盛教育港湾、美盛金水印凭借纬五路一小和金水外国语双名校加持，一直热度不减。

或许，美盛觉得双雄称霸还不太够，在一期交付的不错口碑上顺势推出四期地块美盛中环壹号，除了延续过往的销售政策，中环壹号精装修交付，定位偏刚改。

©美盛三足鼎立区位示意

保利大都汇，纯小高层社区，119m²以上户型占比75%，与北龙湖一路之隔，紧邻金水核心区。

而作为海德公园与大都汇的升级作品，保利缦城和颂占地达230亩，容积率2.89，地块素质更优秀，还毗邻贾鲁河一线河景。

建面约168m²的洋房户型，四房布局敞阔从容，仅客厅的开间就达到了约6.6米，主卧开间也有约3.9米，整个南向面宽高达约13.8米。

©保利缦城和颂鸟瞰效果示意

有人说，金水北楼盘不光产品优秀，还在教育配套上越来越卷起来。

年后一直在爆卖的越秀金悦文华，除了有越秀地产和金水控股双国企双背书，文化路一小和龙门实验双名校加持外，户型设计在金水北也算得上独一无二。

双河交汇、两条地铁，西侧一墙之隔就是公园。约3.49的小区容积率，60米的楼间距，户型上只有102m²、123m²、142m²三个面积段，让改善更纯粹。

©越秀金悦文华效果示意

其中，102m²户型创新出约11m²的拓展面积，相当于多了两个“外挂空间”，其得房率约为85%，碾压一众新盘。

招商时代天宸与已经进入尾盘的招商时代锦宸一样，3号线、4号线双地铁，TOD都会商业向东连袂河南省体中心，共同形成郑州北区的商业带和生活中心轴。

约143m²户型尤为亮眼，270°转角客厅、超13.6m宽双幕视野、南向双面宽阳台，主卧设270度转角飘窗、南北双阳台，多达16m²的赠送，着实让人心动。

©招商蛇口为金水北定中芯

立面采用流体美学设计，颜值非常在线。主体部分为弹性涂料+真石漆，基座部分为真石漆，单元大堂为仿石砖，阳台为玻璃栏板。

进入平销期的万科翠湾中城，空中花园、垂直建筑、错层阳台，效果惊艳。

这是继世玠之后，万科重点打造的又一个标杆。约97m²—146m²户型，定位为主城改善的城市封面级作品。

©万科翠湾中城立面实景

国泰观邸三期在售，紧邻北龙湖、经三路金融街，背后是30年的老牌本土房企国泰地产的俯身躬耕；项目不仅携手农科路小学与47中，实景现房更是它的底气。

©国泰观邸实景

牵手央企信达后，康桥天樾九章希望产品依然如愿，玻璃幕+铝板的外立面、GAD的一流设计、2000m²下沉会所、L+1的创新阳台，品质在线、颜值在线。

对于金水北来说，虽然部分楼盘已进入尾声，但依然有不断涌现的红盘美宅持续吸睛，在这里改善群体的诉求都能得到兑现。

更新的产品设计，更低的价格优势，还有主城的烟火气，想不让人心动都难。

更不用说，在整个金水北，商业在不断焕新，4条地铁线路穿过，公共配套鳞次栉比落地兑现，由保利、招商、万科等一众房企掀起的品质风暴，更是其出圈的关键。

楼市“乍暖还寒”，成交量持续回落，当2023年楼市来到“十字路口”的时候，央行“降息”来了。

6月末，央行公布了最新一期LPR利率，1年期和5年期以上LPR均下调了10个基点。

消息出来，似乎并没有在市场引起太多波澜。真省不了几个大子儿。

©市场报价利率走势一览

虽然在整整等了9个月之久，终于再次迎来了“降息”，但杯水车薪的降息空间，已经远远低于大家对于市场的信心。

对于高位站岗的存量房贷利率下调，才是眼下众望所归的期待。

要知道，存量房贷利率多为LPR加点的方式确定。在首套房贷利率不断下调，而高企的存量房贷利率变化不大的情况下，许多人选择提前还贷，甚至出现违规转贷的现象。

大家不奢求重现2008年底“存量房贷额外打折”的利好，起码对于首套房贷高利率给予优化方案，才能极大地释放消费潜力。

©首套房贷利率与5年期LPR变化对比

当下的大环境之下，阻碍大家购房的不是贷款利率，也不是限购门槛，是干瘪的口袋、不明朗的预期、不确定的收入。

令人关注的还有经开区8号地块。

同日 ， 郑州出让经开老城区一宗住宅地块，在2021年与2022年间两次反复登场后又黯然离去的郑政经开出【2021】036号（网），调整指标更名为郑政经开出【2023】8号（网）后再次登台。

最终，经过近半小时角逐，由河南众设置业有限公司以38613万元的成交价收入囊中，折合楼面价7096元/m²，每亩单价1183万元，溢价率9%。

虽然地块小，比较狭长，未来小区内部景观的可施展空间不大，但2.5的容积率，比隔壁金茂越秀未来府的2.99还要低，舒适度也会增加不少，这对于后期产品销售而言，更具竞争力。

©经开区8号地位置示意

信息显示，众设置业为2013年成立的河南万祥置业有限公司全资子公司，是一家鹤壁房企，万祥置业在鹤壁开发的项目有“两府四苑”，无延期交付，相对比较稳健，客户整体反响还不错，至于这块地如何操盘，不妨拭目以待。

经开区8号地的溢价成交，打破了郑州楼市的一池静水。压力来到了周边邻居这一边。

有人辞官归故里，有人星夜赶科场。

在大家对楼市悲观情绪蔓延之际，一家名不见经传的鹤壁房企却反其道行之，让业内人士纷纷侧目。

不管是谁来，都得好好做产品，都得认真对待市场和客户。

保有地价优势，并不能让该项目高枕无忧，真正找出自己的定位才能做出有水平的项目。

下半年会咋样，不知道，也看不清楚。

可以肯定的是，行业内卷还会继续，高品质交付还将继续，开发商跑量依然是王道。

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