2020年前后，雅居乐、上海复地、龙湖分别斩获昆明双塔片区土地，先后推出了云和中心、复地云极、锦粼天序这三个高端项目，可以称之为双塔片区“前三巨头”（今年开始有了“后三巨头”）。

三个项目定位相似，价格接近，首开单价都卖到2万+，位置上又几乎挨在一起，彼此之间的竞争在所难免，但在三个项目开盘初期，昆明房地产市场还很红火，房价仍在上涨，市场购买力旺盛，在同一个片区同时容纳三个差不多的高端项目也没什么问题，所以三个楼盘在开盘初期都卖得不错。

双塔片区前三巨头之一——复地云极

但在2022年之后，昆明房地产市场逐渐降温，住宅销售量不断下滑，从2022年的月均40万平方米以上，到2023年上半年下降为月均30多万平米，而2023年下半年进一步下降到了20余万平方米。

昆明房价同样出现明显下降，2021年昆明新建住宅均价一度接近1.6万/平米，而去年则下降为1.37万/平米，降幅明显。

在这样的背景下，双塔片区的三个高端楼盘虽然在地段、配套、产品上有优势，可是也都经历了价格下调、去化不断放缓的过程。

以双塔前三巨头中开盘最早的复地云极来说，2020年5月复地云极首开时起价就要2.1万/平米，但去年清盘时带地暖的精装房才卖1.7万/平米。

再比如比复地云极开盘时间就晚一个月的云和中心，首开时价格最低的房源也要2万起，而且是毛坯大户型，但如今同样的产品价格就只要1.6万。

云和中心已经是现房，但仍有少量大户型尚未售出

虽然价格逐步走低，但双塔三盘毕竟定位高端，户型又普遍比较大，不像刚需项目的需求量那么大，所以去化仍比较缓慢，最早开盘的复地云极到去年底今年初才实现清盘，锦粼天序也基本卖完，只有云和中心至今仍有少量房源，不过也只有四五十套大户型，绝大多数房源还是卖完了。

复地云极和锦粼天序虽然卖完了，可是如果从开盘时间算起，去化都花了至少3年半的时间，而云和中心要想清盘，恐怕至少要4年半。

双塔片区前三巨头好不容易完成清盘，或者接近清盘，而后三巨头的血战却才刚刚开始。

双塔片区后三巨头是绿城凤起兰庭、锦粼天曜和尚未上市的邦泰·璟和。与前三巨头不同，后三巨头的上市时间错开的比较多，其中凤起兰庭2022年8月就上市了，目前首推房源已经是准现房状态；锦粼天曜则是在去年8月开始发售；而邦泰璟和今年2月才拿地，目前尚未过规，按照邦泰地产开发邦泰·臻境的做法，开盘最早也要到今年下半年。

凤起兰庭实景

尽管上市时间相差较大，但后三巨头的位置几乎连在一起，等邦泰·璟和上市后，彼此的销售周期也将重叠，竞争在所难免，特别是邦泰·璟和很可能会走性价比路线，对凤起兰庭和锦粼天曜都会构成威胁。

凤起兰庭最早上市的时候其实对标的是锦粼天序，但现在锦粼天序基本清盘，对手换成了锦粼天曜。

锦粼天曜样板间效果图

锦粼天曜的前作锦粼天序是双塔前三巨头中卖得最好，也是卖得最贵的项目，开盘价就超过2.1万，最高单价达到3万/平米，但续作锦粼天曜在定价上就要温柔许多，起价1.9万。这主要是因为开盘早一年的凤起兰庭在去年有了不小优惠，其中面积最小的143平米户型只要1.85万/平米，175平米和198平米户型最低也只要2万出头，只有面积最大的238平米户型保持原价。在此情况下，和凤起兰庭互为对手的锦粼天曜也只能定价略高。

双塔片区“前三巨头”和“后三巨头”位置图

但真正对双塔片区现有价格体系构成威胁的，将是后三巨头中最后上市的邦泰·璟和。从近期邦泰地产新开的邦泰·臻境项目的定价策略可以看出，在知名度和综合实力上不及绿城和龙湖的邦泰地产，很可能在邦泰璟和项目上延续同样的营销手法，在保持产品力的同时拉低售价，而且邦泰·璟和很可能是毛坯房，户型估计也会小一些，使得单套总价比凤起兰庭和锦粼天曜低很多，从而赢得竞争优势。只不过邦泰璟和因为今年才拿地，项目工期比凤起兰庭和锦粼天序要晚很多，再加上邦泰地产为了让购房客户放心，多半会在工程形象到了一定程度才会开盘，而那时凤起兰庭的第一批房源都差不多要交付了。

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