继新计容规则发布，第四代住宅落地后，合肥再迎新规，会对住宅市场产生较大影响！
近期，合肥市自然资源和规划局发布公开征求《合肥市关于优化住宅小区停车等相关规划管理要求的通知（征求意见稿）》意见的公告。
提到支持住宅小区架空平台停车、允许建设立体停车楼、建筑高度 27 米及以下住宅楼允许设置室外专用庭院等。
如果长期关注楼市，会发展一个显著变化，这两年合肥住宅产品迭代的速度非常快，买房人也变得越发理性和“挑剔”，曾经有个气派大门就能打动购房者的市场早已不复存在。
当下的楼市，要求的是面面俱到，大门、会所、架空层、公区装修、外立面、车库和高得房率的户型等俱佳，不留短板，才能获得购房者青睐。
而目前产品升级还没有停止，支持住宅小区架空平台停车、允许建设立体停车楼新规的发布，又会丰富未来的生活场景，我们一起来简单了解一下：
一、支持住宅小区架空平台停车
所谓架空平台停车简单理解就是机动车可以不用停在地下，而是停在地面上。
先来简单看下文件细则：
1、架空平台停车是指新建住宅项目利用底层（一层）架空平台进行停车的形式；
2、而架空平台是指建筑室内地平面低于室外地平面部分的高度不大于该建筑空间净高 1/3 的开敞空间；
3、架空平台可设置停车、公共服务设施、公益性设施以及公共开放空间；
4、架空平台停车功能的水平投影面积不应小于其水平投影面积的 65%，相关的设备用房面积不应大于停车面积的5%；
5、架空平台上不应设置机动车停车位（消防等应急车辆除外）。
直观的理解就好比新站的长空公园，地铁停在地面，上面加盖一个混凝土“盒子”，盒子里面停车，盒子上面是住宅、绿化和景观，边缘则可以做商业、绿化和公共服务等。
文件显示，“架空平台停车”又分为全架空停车和半架空停车两种方式，无论哪种方式架空平台建筑面积用作停车、无偿移交的公共服务设施、公益性设施以及公共开放空间时，其建筑面积可不计容积率。
而且当采用架空平台停车的设计方案后，随着居住层相应抬升，原本处于地下的停车库，就变成了地面之上。
不必再像传统深挖式地库那样，考虑防水、防渗漏等一系列问题，还能获得更好的自然采光及通风，视野和行车环境也更舒适。
也同样能大幅降低建设成本，数据显示，地下车库的建设是最费钱的，建造成本会是地上车库的2-3倍，地下车库的开挖地成本往往能占到整个项目成本的20%以上。
等于小区整体或大部分面积被架空了，面积这么大的架空且不计容的空间，房企就有了非常多的操作空间，开发会更加灵活。
从已经实施架空停车的城市来看，房企充分利用了政策的规定，不仅仅将停车位移至地面，还配建有各类服务功能空间。
把中央内庭院、社区大堂、健身房、活动室、儿童游戏室、老人活动室、归家会所、商业配套、中心景观等功能融合在一起，提高了生活便利性。
▲外地项目规划方案
当然，社区架空后，有可能在边缘出现连续大面积围墙，这对城市整体界面并不友好。
于是，政策特别鼓励沿城市界面设置公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续的实体墙体。
原来的地下车库变成地上，甚至是半敞开的形式，由于不计算容积率，开发商销售面积能够适当增加，不开挖大型地下空间，开发商建造成本也大幅度减少。
另外架空层带来的高低差变化，也让居住空间更立体化，景观有了更好的发挥空间，给住户能带来不一样的“三维立体景观”。
不过对项目适用范围也提了具体要求，架空平台停车应综合考虑城市景观集中设置，原则上宜在自身存在高差的地块设置，不宜在城市主要景观界面以及沿城市主要形象道路等地块设置。
二、允许设置室外专用庭院
这一条应该是所有“院子”爱好者最愿意看到的，文件中提到“新建住宅小区在满足绿地率、道路通行等规划要求前提下，建筑高度 27 米及以下住宅楼，允许设置室外专用庭院。
室外专用庭院绿化面积不计入公共绿化面积和绿地率、不计产权。”
虽然不计产权，但可以自己使用和转让，合规建设也不用担心被楼上投诉而拆除。一楼带院子产品一直是市场上的香饽饽，毕竟生活在城市里，很多人的愿望就是拥有一方小院。
▲图源：网络@小夏的家
除此之外，政策还支持商品住宅开展定制化建设。
三、允许建设立体停车楼
目前合肥已经建成不少，不过多为公共建筑或商业项目，最知名的可能当属华润万象城、首创奥特莱斯、宜家家居等，相比于地下，采光通风会更好，也不用担心雨天积水。
合肥关于立体停车楼盘建设，原则上优先在保障性租赁住房和沿城市快速路、主干路等噪音较大的地块建设，后期不会大面积推广和普及，我们简单做个了解即可！
外地很多媒体将“社区架空”盛赞为当下楼市领域最为关键的产品设计创新成果之一。
社区架空极大地扩充了可用面积，给了开发商和设计单位更好的发挥空间，空间和景观从2D转换成3D，归家动线可以更丰富等等。
近几年，架空层的设计与营造在地产项目中越来越受重视，也演变为项目中愈发重要的一环。新规实施后，怎样用好架空平台政策，实现更多创新，是房企需要重点考虑的问题了。
