距离4月18日黄埔区在九佛五村七片试水房票安置，已悄然过去一个月，如今似乎有些冷寂。

不过，这在我们的意料之中。

早前我就说了：基于房票安置的自愿性，房票置换房源的优劣、回迁房置换商品房对价方式的复杂，以及村民安土重迁的文化心理因素，选择房票不会很多。

当然，归根结底在于房源及其对价，有没有让村民尝到甜头，薅到更多羊毛。

另外对于烂尾停滞多时的旧改项目来说，因其存在的不确定性和高风险，导致回迁遥遥无期，且合作房企实力如何开盲盒。

这种情况下，选择房票就近安置，不失为较好的选择。

比如南岗南片旧改，有望成为黄埔第二个试水房票的项目。

01

从目前网上传出的南岗南片房票安置初步方案来看，性价比还是可以的。

南岗南初步拟定的房票基础补偿金额为1.32万元/平，政策性奖励为600元/平，房票总面额为1.38万元/平。

相比三年前南岗南片的弃产价1.5万/平，少了1200元/平，降幅8%。

大家知道，商品价格随行就市调整。三年来，楼市深度下行，南岗片区的二手房价，下跌幅度高达55%，已经腰斩。

相对暴跌的二手房价，房票的购买力似乎更坚挺一些。

更关键的是，南岗南片房票置换的房源，初步确定为隔壁沙步旧改（万科黄埔新城）。

当然，相对于二手房，作为一手的黄埔新城目前售价3.3万-3.7万/平，均价3.5万/平，性价比似乎比较低。

这里有两个价值维度：

一是，同地段的新房比二手次新房，贵一些是正常的。

二是，由万科开发的黄埔新城，大城配套更全，比周边的万科尚城、佳兆业，也应贵一些。

两项综合下来，黄埔新城比万科尚城贵5000元/平，是正常的。

也就是说，相对于目前佳兆业二手成交价，黄埔新城的合理价格，大概是2.7万/平，个别单位顶多只值3万/平。

换言之，目前黄埔新城售价存在6000-1万元/平的溢价（泡沫）。

若按南岗南片房票补偿价格置换黄埔新城，置换比例大概是：

3.5万：1.38万=2.5：1

即：2.5套回迁房换1套商品房。也就是相当于一手新房的4折。

当然，这还未算团购折扣。算上折扣，大概相当于商品房的5折。

这个比例，我觉得也符合回迁房VS商品房的正常市场价。

如果算上回迁遥遥无期，以及开发商实力弱带来的配套、交标降低，这部分也会折损资产的价值。

相对来说，置换现有的黄埔新城，从资产增值角度，性价比略高一些。

当然，如上所说，相对目前二手房价，黄埔新城价格溢价高。如果想拿现金，也可不必换黄埔新城的房子，等房票18个月到期后兑换现金，或买二手。

02

从自住和配套角度，南岗南片置换黄埔新城，属于同地段向上置换：

遥遥无期的回迁房置换全新商品房；无房企接盘置换一线品牌万科；遥遥无期的配套，置换正逐步兑现的黄埔新城配套。

特别是教育配套，由村小（南岗小学）置换到名校牌子铁铮学校；城中村环境置换到焕然一新、公园扎堆的现代化小区。

可以说，居住环境、配套资源，全方位碾压。

当然，南岗南片换黄埔新城，唯一的不足在于，南岗回迁区整体更近地铁，黄埔新城大部分组团不近地铁。

黄埔新城融资商品房仅靠近开发大道东侧的3个地块近地铁5号线保盈大道站，步行距离约600-1.1公里。

南岗南片如房票置换黄埔新城，最好是强烈要求置换这三个地块。

总体而言，南岗南片房票置换同地段的黄埔新城，性价比还行，很多村民在乎的实得面积“损失”最小。

对于方数多的村民，或重视教育配套的家庭，确实是不错的选择。

03

不过，对于黄埔新城的新广业主，以及铁铮学校来说，如果大量南岗南片村民置换过来，可能未必是好事。

原因在于：

大量南岗村民涌入，意味着黄埔新城配套学校的地段生源增加，将严重挤压铁铮学校的择优空间，进而导致学校的“含优率”降低，学校成绩也就很难有起色。

要看到，南岗南片和黄埔新城，都是黄埔区数一数二的旧改航母：

南岗南片体量超500万方，供货量约2.6万套，其中商品房约1.2万套。黄埔新城总建面约570万方，商品房约1.4万套，加上回迁房总计约3万套。

两个项目本地村民合计将近1.4万人。其中南岗南片在册村民7405人。

而黄埔新城教育配套规划1所54班艺术高中，1所九年制铁铮学校分为三个校区合计240个班，每个年级约20班，约900-1000人。

如果南岗南片村民大量置换黄埔新城，会否稀释铁铮学校的“含优率”，令人存疑。

熟悉公办初中招生规则的人都很清楚：

目前网传的成绩还不错的初中，基本都是“择优+重点班”这种畸形教育模式的结果，而与地段生源没什么关系。

稍微理性的人也清楚：地段生源不等于优质生源，更不等于尖子生。未经择优筛选的地段生源，是参差不齐的。

择优模式下，地段生源中，只有其中的极少数尖子生，才有被划分到重点班的待遇，而更多的普娃则只能去普通班。