“旧房卖不掉，新房买不成”一直是不少改善性需求购房者的困扰。从去年年底以来，作为房地产市场的新政策、新焦点，住房“以旧换新”如何落地一直备受关注。

4月20日，郑州市住房“卖旧买新、以旧换新”试点阶段收购工作正式启动。目前已经落地近3个月，市场反馈如何？

记者从城发集团相关工作人员处了解到，截至7月21日下午，已累计完成签订二手房收购协议约3500套，促进换房群众认购新房1200套。

业内人士表示，在“以旧换新”等利好政策带动下，郑州市房地产市场呈现出了一系列积极变化，目前成效初步显现。

市场反馈积极，已认购商品房1200套

“‘以旧换新’政策的推出，大大提高了置换群体的换房速度，是实打实的利好政策。”家住金水区的王女士是郑州龙湖熙上项目中通过“以旧换新”置换房产成功的客户之一。

“一看到‘以旧换新’政策，我就开始着手准备资料，4月底正式开始走‘以旧换新’流程，现在已经选好了新房，也签好了二手房收购协议。”王女士告诉记者。

情况类似的还有郑东新区的李先生。“东区属于开始的试点区域，我也算是第一批‘吃螃蟹的人’了。”李先生告诉记者，他今年准备买一套改善型住房，在网上填写过报名信息之后，很快就审核通过了，目前已经与新房签订了认购协议，二手房评估价格也已给出。

后续待签订完二手房收购协议，城发安居将二手住房全部购房款直接转入开发企业账户即完成了“以旧换新”交易。李先生告诉记者，“卖旧”之后，他预计还需补交30余万元来进行“买新”。

据城发集团相关工作人员介绍，针对“以旧换新”活动，工作专班共下设400接电组、洽谈组、查验踏勘组、价格评估组、手续办理组等6个小组。在与参与群众初步达成意向后，查验踏勘组会对房屋进行踏勘，对于毛坯、房龄较新等二手房屋，采取线上踏勘的方式，即报名群众按照模板要求提供房屋照片、视频资料，由踏勘人员线上审核；对于房龄较老、房屋状况复杂的房屋进行现场踏勘，踏勘人员按照标准流程查验房屋装修、屋内设施情况等，并将踏勘结果进行汇总和线上反馈，完成踏勘后，再由价格评估组委托第三方评估单位，对初审通过并确定新房购置意向的客户房屋进行现场看房评估，整套流程公开透明，群众认可度很高。

而这也反馈到了新房市场。市场上也有多家楼盘因为“以旧换新”政策实现成交量的上涨。

“近期我们成交了不少‘以旧换新’房源，目前还有好几套正在沟通走流程当中。”龙湖熙上项目工作人员向记者表示，“以旧换新”备受郑州购房群体关注。政策实施以来，项目日均到访量超100组，几乎每天都有超过30组的到访客户问询“以旧换新”，占到总到访量的30%以上。

而越秀·天悦江湾的营销负责人曹一晓也向记者表示，自郑州“以旧换新”政策实施以来，项目的带看量与成交量均有所提升。“以前来量一周大概150多组，现在有300多组客户。成交量也由此前的月均60-70套左右，上升到月均130多套。”

“这个政策效果不错，最直接体现在我们的成交量上。最近一个月，我们成交的200多套新房中，通过‘以旧换新’政策成交的就有100多套，占到成交量的50%以上。”曹一晓告诉记者。

此外，记者发现郑州很多中介门店设立了专门的“以旧换新”服务点，对接解答客户对“以旧换新”政策提出的各种疑问。

郑东新区一链家门店的工作人员告诉记者，“‘以旧换新’是目前的热点政策，每天都有不少客户过来咨询。”他分析认为，对于有置换需求的客户来说，“以旧换新”是当下房地产市场环境下处理房子的最好方式。因为有国企兜底，相比直接通过市场进行换房交易要容易很多，换房周期也会进一步缩短。

记者从城发集团获知，郑州住房“以旧换新”工作开展3个月来已取得初步成效，截至7月21日下午，郑州城市发展集团有限公司共接受报名房源10484套，通过筛选符合收购条件的房源8000余套；共接到相关业务来电12000余条，日均接电130余条；共完成房屋信息核对10484户，线上及现场踏勘房屋共计3903户，其中每天现场踏勘房屋16-20户；已累计完成签订二手房收购协议约3500套，促进换房群众认购新房1200套。

在“以旧换新”等利好政策带动下，郑州市房地产市场呈现出了一系列积极变化。记者从2024郑州市商品房团购活动启动仪式暨专题房展会上获悉，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，4月、5月、6月三个月商品房销售量环比连续增长，其中6月份市区商品住房销售面积同比增长41.58%，环比增长13.93%，二手房交易面积环比增长5.04%，有效提振了市场信心，稳定了市场预期。

“郑州模式”优势显著，通过打通堵点撬动更大的市场

事实上，郑州并不是第一个出现“以旧换新”政策的城市。

早在2023年9月，因烧烤爆火的“网红城市”——淄博，就提出了“以旧换新”的概念，并迅速被全国多个城市学习和模仿。此后，类似模式不断被扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州、太仓等多地复制。

根据克而瑞研究报告显示，目前各城市“以旧换新”的模式主要有两种：

第一种是帮卖模式。

即购房者、开发商、中介三房签订协议，购房者交纳定金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售，若期限内二手房卖出则合同生效进入新房交易流程，若二手房未卖出开发商则返还购房者交纳的定金。

第二种是收购模式。

房企或其他第三方先收购购房者手里的二手房，购房者再通过补差价的方式购入新房。比如，河南郑州、浙江海宁、济南倡导的“以旧换新”，就是类似的模式。

在业内人士看来，对比其他省市，“郑州模式”在普通收购模式的情况下更进了一步：

首先选择由政府牵头，国资平台城发集团将居民二手住房收购，之后再改造为保障性租赁住房，打通一、二手房置换链条，助力房地产去库存；

其次不对换房群众意向购买的新房做限制，凡是位于郑州市内主城区的新建商品房，均可作为以旧换新的换购房源，居民还可以跨区选择新房房源；同时，不限制新旧房产换购价格的比例，只需新房价格高于旧房价格即可，通过市场化方式的住房“以旧换新”同样享受契税补贴政策。

“郑州模式从政府主导层面出发制定配套支持政策，是目前全国范围内最详细、最成熟、最具借鉴意义的版本。”上海易居研究院研究总监严跃进认为，相较于此前其他城市推出的政策，郑州模式具有较强的可推广性。