壹

在中国房地产高速发展的那些年，楼市，甚至就在你我身边，遍布着通过买房而实现了财产快速增值的人群。

楼市成就了很多财富神话，也让我们陷入了房价一直会上涨的财富幻觉之中。

由于房子所承载的诸如优质的教育资源和圈层等多重社会属性，在当年那帮大V，甚至媒体的鼓吹之下，人们对于房子的价值判断，固定为房产即优质资产的认知。

也正因为如此，房贷成为民众最重要的杠杆。

那些房价上涨的鼓吹者，譬如“深房理”，就一直在忽悠买房人实现负债最大化，称“通过负债、高杠杆投资优越房产并长期持有，是普通人唯一可复制的通往财务自由之路。”

而“上班不重要，创造价值不重要，利用杠杆买房最重要。”则是“北京大土豆”的“至理名言”。

在这样言论的指导下，有人曾在2017年的北京楼市高点，以高杠杆购入两套学区房，踩空被套牢。也有人在微博发文控诉“深房理”，称自己为其所骗，以“假结婚”方式，通过垫资公司购买了前海区总额728万元的一套住宅，在政策收紧后，房产即被查封。

贰

如今，在经过一轮史无前例的大浪淘沙的过程之后，楼市进入“黑铁时代”。

万科郁亮曾提及，今年是背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。

房企在艰难求生，针对楼市的政策越来越宽松，西安、杭州、长沙、苏州、南京、郑州等城市纷纷出台调控政策，比赛着出大招，而且房贷利率骤降，最低已是4.25%。

土地出让金作为地方财政的有力支撑，地方政府不仅要依赖其解决地方城市基础设施建设资金的缺口，还指望用其解决保障性住房、教育、水利等基建资金缺口。

可今年以来，根据财政部公布的数据显示，1-4月，国有土地使用权出让收入15012亿元，即卖地收入，比上年同期下降29.8%。在一季度，全国土地流拍数量共计1631宗。

因此，不论在哪个城市，各种调控政策的出台初衷是撬动新房，最终促使土地市场迅速回暖。

然而，事与愿违，在各个城市相继祭出楼市松绑大招之后，新房市场表现却不佳。之所以这么说，是因为在买涨不买跌的心理因素影响下，新房的去化率仍在很低的位置，推盘量也因此十分低落。

不过，在二手房市场，却出现了挂牌量激增的现象。

根据“城市财经”的统计，杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉及南京等城市二手房挂牌量都超过十万套，而且与3月份相比，上述城市如今二手房的挂牌量还在增加。尤其是杭州，二手房挂牌量约22万套，比3月份的17.05万套增加了4.95万套，特别是在517新政后半个月，杭州二手房挂牌量就增加了2.5万套。而苏州16.5万套的挂牌量也比3月份激增了4.72万套。

同时，二手房的成交量看上去也不错。譬如南京，截至6月8日，南京全市二手房成交约2.97万套；而2021年全年南京共成交10.98万套。成都二手房成交量连续3个月突破1.2万套。

也正是因为如此，在我们学习研究机构对于后市的看法时，发现了一个有趣的现象，即以新房为主要研究对象的机构，对后市看法显然不如以二手为主要研究对象的机构。

叁

按照历史经验，二手房的回暖会传导到新房市场，最终实现整个楼市的复苏。然而，这次例外，只火了二手房市场。

为什么会这样？对于二手房回暖原因的探讨，或者我们能结合中长期贷款的变动情况来进行。

6月10日，中国人民银行发布的最新数据显示，5月末，广义货币(M2)余额252.7万亿元，同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和2.8个百分点。5月人民币贷款增加1.89万亿元，同比多增3920亿元。

在我们为5月金融数据整体超预期增长，以及人们又有信心贷款而欣慰的同时，也注意到贷款结构所存在的问题——中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元，连续第6个月同比少增，但幅度较上月明显收窄。

通俗地讲，就是通过贷款，实现加杠杆买房的人群仍旧在下降。

一方面二手房挂牌量激增，另一方面贷款买房的人在减少，很显然，造成这两种现象在同一时空并存的原因是，人们目前的购房需求偏弱。而投资客却在加速抛售离场。

房地产成了一座围城，不同的是，城内的人想出去，城外的人不敢进城。

在这背后，是预期的改变，是楼市造富神话的幻灭。