文｜邓浩志

酝酿了近一个月时间，广州住房“以旧换新”政策终于推出了。方案是政府不参与，房企，中介，购房者自己搞。

目前全国有三大类以旧换新政策：

一类是以郑州为代表的政府出资收购二手房，

第二类则是政府对置换给一定补贴，例如广州旁边的佛山，卖旧买新同一年完成的，政府可以减免契税。

第三种就是政府完全不参与，市场自己搞。

哪种有效我已经详细分析过。广州这次政府不参与，效果几何？大家自行判断。

广东各地购房首付降到15%，二套降到25%，唯独广深宣布暂不执行；广东各市宣布房贷利率不设下限，广深也宣布暂不执行；全国50多座城市开始实施政府收购商品房，用作保障性住房，至今广州也没有动静；上面刚刚说的住房以旧换新政策，目前已有近70座城市实施，而广州的方案是：政府不参与。

今年前四个月，广州新房成交量创了近10年来的新低，市场不可谓不低迷。“五一”小长假本来是楼市旺季，加上利好政策吹风，五月头两周广州看房客户的确明显增加。但各种潜在利好一一落空，广州楼市能够在5月反弹吗？我看基本不可能。

深圳的情况其实也有点类似，农历新年回来后，楼市表现还可以，成交量明显上升，甚至在全国楼市中有一枝独秀的感觉。尤其过去一周，大家以为政策大礼包来了，看房的买房的都明显增多。现在突然说“礼包”送错地方了，后续会怎样？我看也难逃降温的结局。其实不单广州，深圳，另外两个一线城市楼市政策如果不能真正松绑，那市场彻底复苏也就无从谈起了。

为什么广州、深圳在楼市调控问题上仍然放不开手脚，我觉得有几个原因：

1、不知道成交已经有多低迷，不知道大量的二手网签是虚的。举个例子，比如广州上月二手房网签高达9000多套，单看数字你会觉得广州楼市并不差。而实际情况其实是近1/3的真网签、假交易的结果。

2、不知道房价实际上跌了多少？因为光看统计局的数据好像没跌多少。广州房价环比跌幅大部分时间是1%不同。同比跌幅也就5%上下。而房价跌幅不大，是此前有限价，之后又放开的统计口径变化的结果。

3、不知道市场信心有多缺失，明明有需求都不敢买，不想买。比如广州先后放开番禺黄埔的限购，放开120平米以上户型限购，但成交量依然上不来，说明现在缺的不是购房指标，是购房的资金。

4、始终不敢以市场化方式对待房价，还是担心全面市场化的政策会导致房价上涨。这就涉及如何理解房地产调控。到底是像新加坡那样，商品房归市场，政府主管保障性政府呢？还是政策把房价打下来，好让中产能买商品房。

最后大家可能比较关心几个问题：

1、 政策松绑的19个城市，楼市能复苏吗？

2、 广州和深圳楼市政策还有没有机会松绑？大概什么时候会松？

我简单回答：

1、 中小城市楼市能不能短期复苏，看政策给不给力。能不能稳定复苏，则看附近大城市楼市的表现，如果大城市都表现不佳，中小城市不太可能单独走出行情

2、 广深政策大概率还会松绑，但很可能要等到房地产市场，土地市场跌到更让人心痛和肉痛的时候，松绑才能进一步。