进入2024年后，新房加推频率明显放缓，中上旬仅有寥寥数盘登记，不过今天中铁建花语天境、四川邦泰东方雅颂、晶宫山水拾光和万科璞拾隐翠这4个楼盘上新，加上昨日开始登记的尚阖院，一共5个新房同期登记，难得的热闹了一下。

这五个楼盘中，尚阖院、花语天境、东方雅颂和山水拾光大家都非常熟悉了，璞拾隐翠是纯新盘，很多人并不了解，今天给大家介绍一下项目的优缺点，以供参考。

近几年楼市一直是西南热度较高，不过也有一个例外，那就是庐阳区四里河板块，一直被誉为北部富人区，房价高企。但由于开发逐渐饱和，四里河板块近几年鲜有地块供应，2021年供应了祥源庐源上城，2022年全年没有土地供应。

直到2023年再次供应了一宗居住用地，也就是本文要介绍的万科璞拾隐翠项目，所以新房市场选择非常有限，后期随着龙王片区拆迁，四里河板块也迎来新的发展空间和机遇。

首先来看看万科璞拾隐翠基本情况，2023年8月31日土拍，虽然只有一宗地块供应，但丝毫不影响热度，41家房企全部进入竞品质报价，最终由重庆易态房地产(万泰建设)竞得，也就是万科的马甲，单价1745万元/亩，楼面价14541元/平米，溢价率14.80%。

项目位于迎松路与四里渠西路交口，目前南侧的迎松路、西侧的北松路和北侧的紫兰街路已经基本完工，放行在即。不过东侧的四里渠西路北接北二环，南连临泉路，但道路比较狭窄，还要穿过南侧多条铁路线，后期容易拥堵。

而在公共交通方面，万科璞拾隐翠距离地铁3号线杏花村站，步行约1公里，距离四泉桥站约800米，可以说算是个不远不近的距离。

商业配套方面东南方向有华润万象汇和朗峰中心，距离与地铁口相当，约800米左右，西北方向不到2公里还有合肥万科广场，另外明发商业广场、万科光生活汇、红星美凯龙都不远，商业配套非常丰富。

环境应该说好坏参半，优势是项目东侧有配建的小公园，过了马路就是四里河滨水生态公园，出门就是公园，靠近小区还有一处篮球场，平时散步、锻炼都非常便捷。

劣势主要是南侧距离铁路线比较近，往来的高铁会带来一定的噪音干扰，另外东侧还有高压线走廊。

学区方面按2023年学区划分小学为育新小学，中学为45中森林城校区，不过周边祥生·庐州云境代建了一所中学，而临泉路以东祥源庐源上城代建了一所小学，所以后期该区域存在学区调整的可能，而且是大概率事件。

回到产品上，万科璞拾隐翠得益于1.8的容积率加上限高45米，项目没有大高层，共规划8栋楼，5栋洋房和4栋小高层，小高层最高也只有14层。

而且Y3、Y5、Y6采用的是2个单元错层的设计，东户采用的是7层1梯1户的设计，其他洋房为11层，面积则是143平起步，然后是180多平和230多平，定位高端改善，总共只有259套房源。

今天首开登记的是1/5/7栋，产品为11层洋房和13-14层小高层，150到186平，备案均价3.1万，其中小高层5楼以上单价在2.8万到3.4万，洋房3楼以上在3.1到3.76万，最高突破4万。

通过上面的介绍，可以看出来万科璞拾隐翠是一个优、缺点都比较明显的小区，我们一起来总结一下：

优势：

1、万科的品牌在合肥，尤其是四里河板块有很强的品牌号召力，万科森林公园、万科城市之光两大项目，将四里河变成了万科的代名词，在二手房市场上也存在明显的溢价。

2、四里河板块新房一直稀缺，高端改善楼盘更是稀缺，二手房市场也以刚需、刚改楼盘为主，万科璞拾隐翠算是填补了高端市场上的需求空白，而且庐前、铂悦·庐州府等高成交价二手房小区，也验证了高端改善的购买力。

3、龙王城中村拆迁释放了强劲的购房需求，直接带动了周边二手房成交，周边无论是次新小区、改善楼盘，还是安置房，成交量均迎来一波爆发，城中村更新对楼市的刺激是立竿见影，面对这么多持币待购的拆迁户，所以万科璞拾隐翠的开发速度也非常快。

4、万科物业+产品，有万科物业的金字招牌，璞拾隐翠又是一个低密小区，更有利于物业管理。而且万科的产品在市场上都能保持中上的水准，这次户型设计上，180平有270度转角大飘窗、220平是双面采光的端厅设计，可圈可点。

5、环境方面上面介绍了，其中优势一面是东侧一路之隔就是四里河滨水生态公园。

不利：

1、最明显的不利就是南侧的铁路线，虽然隔了一条马路和一段防护带，但距离还是非常近，噪音是客观存在的，至于东侧高压走廊，影响主要在心理层面了。

2、周边被高铁、河道分割，地面交通出行有一定的不便性，地理位置上相对显得比较孤岛，另外虽然大板块配套丰富，落到项目所在地就较为一般。

3、学区的不确定性，小学和初中后期可能都会变动，特别是中学，大概率由45中森林城校区调整为一路之隔的新建固镇路学校（据传为45中教育集团），从一个已出成绩且稳定的学校变为新建学校，且各方面都存在一定差异，并不算优势，不过学校很近，算是有利有弊。

综上所述，璞拾隐翠属于一个标准的地缘改善楼盘，板块内不缺乏刚需户型和高层产品，品质或次新洋房+改善户型同时具备的产品很少，如北侧的祥生庐州云境12-13层小高中间楼层挂牌价最低2.8万，东侧的映月湾中间楼层8层洋房挂牌价最低2.8万，但户型以刚需和刚改为主。

森林公园片区虽然有大户型，地段、学区、配套和环境等也明显占优，但二手房价格高企，门槛太高，所以如果想买小户型洋房、小高，会有不少选择，价格也更便宜，但是大户型选择很窄，这也是为什么璞拾隐翠只有南侧靠近铁路的几栋做143平，其他都是180平以上的主要原因之一。

整体上看同档大户型产品在片区暂时也没太多选择，意向购房人都是自住需求，项目优缺点很明显，就看个人需求和喜好了，适合自己就是最好的。

你觉得万科璞拾隐翠怎么样？是准备购买璞拾隐翠还是等龙王片区上新？