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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
温州城区外围多个新兴板块，始终难有起色。
成熟慢、人气差、配套设施不齐全、缺乏生活氛围，几乎成了这些新兴板块的标签。
当新兴板块不兴旺，一些购房者也不急住，导致部分新盘交付后入住率低。
这些年，由于楼市下行，这些新兴板块的新盘普遍销售困难，哪怕大打折扣也收效甚微。
在此情况下，新兴板块人口导入难，更谈不上繁荣，分散的各大新盘、设施，短期内也无法连贯、集聚。
那么，这些新兴板块真的没救了吗？既然难以做大增量，当前就要先集聚存量。
其实，这些新兴板块并不是真的“一张白纸”，它们大多还保留着撤镇设街之前的老镇区，仍有一些资源有待迁建、盘活。
住在新兴板块的市民会发现，在附近办点事总要去老镇区。老镇区虽然破旧，但集聚着大量机构，也有一些小商业，甚至还有点热闹。
但是，商品房居民去老镇区，往往办完事就撤，不愿在这破旧的环境中久留。这些老镇区的建设极其落后，道路狭窄，缺乏停车场，居民办事也很不便利。
老镇区的原住民，也不去商品房集中的板块，毕竟没啥好逛的，除了住宅还是住宅，商业还不如老镇区。
商品房崭新却冷清、老镇区有烟火味却破旧，两种形态的城区相隔不远，却格格不入，老死不相往来。
那么，能不能将这些烟火味，嫁接到崭新的地方去？
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以七都岛为例。七都岛的新盘，主要分布在温州大桥以西。七都老镇区，位于温州大桥以东的吟州。
吟州看似只是一个老旧村落，但它是目前七都岛上生活氛围相对浓厚的地方。
这里有一座老农贸市场，品类比不久前商品房旁刚开的新农贸市场多。这座老农贸市场附近，工商银行、中信银行，都在此设立了七都支行，还有移动七都营业厅。
吟州还开了不少小店，个别餐厅小有名气，甚至还有服装店、家纺店，足以说明这里有人气基础。
除了吟州，在老涂东南，沿着高品街，还孤零零地布局着老涂居民中心、鹿城农商银行七都支行、中国银行七都支行、七都卫生院、电信七都营业厅、七都派出所等。
然而，住在七都岛各大商品房居民，前来老涂东南、吟州，步行略远，一般都开车前来。每到周一、周三婴幼儿打疫苗的日子，七都卫生院的大院都停不下车。
显然，七都老镇区的设施，与居民生活区，严重脱节。
根据规划，七都岛主要开发温州大桥以西区域，温州大桥以东区域基本保留原生态。
那么，仍布局在老涂东南、吟州的农贸市场、各大银行、卫生院、电信营业厅等设施，该迁往七都岛商品房更集中的地方。
倘若这些设施就在商品房楼下、隔壁，商品房业主办事也无需开车，仅需步行，还享有更好的硬件设施、办事环境。
住在吟州、前沙的七都原住民，也将经常前往商品房集中的地方。
这样一来，街头有了人流，各种商铺自然就开起来、搬过来了，形成生活气息。
当生活不成问题，吟州、前沙的七都原住民，也会更愿意迁往七都岛各大商品房，推动商品房、二手房销售，提升各大小区入住率，形成良性循环。
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类似的，瑶溪老镇区在茅竹岭山脚下、龙永路与河头龙路交汇处一带。
这里聚集着瑶溪街道办、龙湾农商银行瑶溪支行、移动瑶溪营业厅等，还有餐饮、眼镜、小超市、手机、美发、药店等商户，生活氛围浓厚。
当这些设施仍布局在老镇区，瑶溪板块、浙南科技城各大新盘，人气不足，生活氛围缺失。
当前，已迁建的瑶溪派出所、瑶溪卫生院，均位于瓯海大道以北的浙南科技城。倘若接下来瑶溪其他设施就近迁建，很可能也迁往浙南科技城。
倘若未来瑶溪街道各项设施均布局瓯海大道以北，再加上产业导入，浙南科技城或将逐步形成生活氛围。
那么，瓯海大道以南以住宅为主、缺乏各项设施的瑶溪板块，仍难有大突破。好在，在建的南洋未来社区，有一些商业设施、未来生活场景。
还有南湖板块与南白象老镇区。
虽然比起七都岛、瑶溪板块，南湖板块在商业方面更领先，有万象城、万邦中心、阳光广场、未来ONE（在建）等，但整体并不繁华。
与其形成鲜明对比的是，南白象老镇区很繁华，启凤路还形成了商业街，有大量餐饮、服装等品牌，甚至还有书店。
同时，南白象街道办、南白象卫生院、电信南白象营业厅、移动南白象营业厅、邮储银行南白象支行、南白象农贸市场等设施仍布局在南白象老镇区，仅有不久前南白象派出所已迁往南湖板块。
前面提到的，还大多是各项设施的迁建。那么，能否直接迁移原住民？瓯江口做出了尝试。
别看瓯江口人气不太好，但到了灵昆老镇区，就会发现这里非常热闹，同样有商业街，集中布局着各类设施，生活气息浓厚。
灵昆老镇区
近两年，灵昆街道启动了拆迁，通过房票安置让原住民前往瓯江口买商品房。待瓯江口各大商品房交付，灵昆原住民搬迁至瓯江口，或将带动瓯江口商品房所在地的人气。
当然，受此前瓯江口投资客多、新盘布局分散、不少灵昆原住民一次性购买多套商品房、部分村拆迁尚未推进等因素影响，届时从灵昆老镇区带来的人气，可能比较分散。
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存量资源集聚、做大做强中心，是吸引资源、做大增量的前提与基础。
建立在区域原有基础之上的新区开发，必然好于另起炉灶。
城市如此，板块也如此。
倘若各项设施仍局限在老镇区的老房子里，哪怕周边商品房建得再好，这个板块的生活方式仍会很“原始”、很落后，继续被视作“乡下”。
只有全新的设施集中布局，打造成板块中心，就能推动人气集聚，最终形成生活氛围、生活方式，让新兴板块有了“灵魂”，产生吸引力、号召力，自然会有更多人愿意来此购房、居住。
而当前，温州不少新兴板块，各项设施位于老镇区，各大新盘分散布局，终究没能以城市思维来建设、运营，导致板块发展滞后。
因此，盘活老镇区资源、迁建老镇区设施，应成为当下各大新兴板块城市建设的重点，更是冷市之下少有的突破口，虽不至于扭转全局，但也能适当改善。
当前，全省正在推进“一刻钟便民生活圈”，以实现在居民“家门口”5分钟、10分钟范围内配齐基本保障类网点，“家周边”15分钟范围内因地制宜发展品质提升类网点。
将这些老镇区的资源导入居民区，正是“一刻钟便民生活圈”的体现。
至于资源导出之后的老镇区，可根据当地实际情况，整体拆迁，或用作廉价出租房安置外来人口。
像七都岛上的吟州、前沙等温州大桥以东的村落，可顺应保留原生态的规划，向文旅方向发展，为未来城市开发预留备用土地。
南白象老镇区则要好好挖掘一下塘河沿岸的历史文化资源，好好打造一条老街，而非任其在“脏乱差”里破败。
