市场越来越难的今天，更加考验房企操盘的敏锐度。

最近，各大城市都在积极推进地产新政，上海据说也正在酝酿大招，不过涛哥却发现，一些反应快的房企，已经吃到了“前菜”的红利。

这个红利，就是上海在5月初发起的商品住房“以旧换新”行动。

说实话对于这项政策，有人凭直觉认为可能效果不会太明显，但涛哥却发现：

一些积极行动的房企，已经取得了不少收获。

涛哥在上海链家的官微上看到，他们官宣与象屿上海多个项目合作，推出“置换无忧”服务，帮助购房者轻松、安全、无忧的实现换房。

这个事情还挺有意思，于是涛哥去问了象屿的朋友，据悉他们推出了“以旧换新”专项计划，在政策、房企、机构三方的共同努力下，确实帮助项目实现了到访量与转化率的提升。

比如象屿江湾悦府的销售就告诉涛哥：

“项目大概有30%的客户卡在置换环节，如今通过以旧换新可先签约再由机构帮着卖旧房，解决了客户的实际问题。”

据说象屿上海推出该项计划后，每天都有多套成交是通过“以旧换新”促成，确实为客户购房带来了很大便利。

作为最早一批积极响应上海“以旧换新”政策的房企，象屿地产长期深耕上海。

这轮楼市调整中，涛哥发现，面对困难的市场环境，象屿敏锐把握市场机会，在产品与营销操盘方面主动求变，做了很多的升级与努力。

他们一位营销同事跟涛哥说：

“虽然都在期待更强有力的政策，但在当前市场下，我们还是要把握好现有的每一个机会，用更好的产品和服务打动客户。”

今天涛哥就跟大家聊聊，面对市场环境的快速变化，作为国企的象屿地产是如何努力寻求破局的。

1

以旧换新，快速响应多方共赢

今年，二手房成交速度普遍下降，导致很多有改善需求的购房者，无法在短期内完成卖房-收款-置换的链条。

于是上海“以旧换新”政策应运而生，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房者，实现买房人、经纪机构、房企的三方共赢。

涛哥注意到，该项政策是5月3日发布，象屿第一时间积极响应，很快推出配套方案，营销的敏锐度和执行力令人称赞。

据其“以旧换新”计划显示，换房人签署定房合同后，如果旧房60天内未售出，可以无条件解除协议。

同时，对参与“以旧换新”的换房人，经纪机构将优先推广其旧房，象屿也给出了优惠福利，共同推动帮助客户完成置换。

对购房者来说，通过象屿的这项计划，既能锁定心仪的新房，同时享受机构优先推荐更快完成换房，即使没卖掉也可无条件“退房退款”，扫除置换障碍。

象屿积极响应上海政策号召，“以旧换新”的推出帮助置换客户加速购房决策，释放大量被压抑的需求，对项目去化产生很大助力。

据悉五一以来，象屿旗下各项目均积极参与“以旧换新”，到访量和转化率明显提升，累计已认购近百组“以旧换新”客户。

在上海官方“以旧换新”活动中，象屿也是最早参与，且参与项目最多的房企。

在涛哥看来，如今大家都在期待上海政策“放大招”，但正如象屿的朋友所言：

相比期待政策与市场的改变，努力做好当下，抓住每一点机会，才是更加实际的选择。

象屿在第一时间响应政策号召，成为这一轮上海“以旧换新”落地的最佳样本，体现出他们对市场窗口的积极把握。

2

产品迭代，总能领先市场半步

这几年，通过对上海市场持续深耕，象屿打造出了一批优质项目，也包括很多标杆红盘。

而在楼市发生巨变的当下，象屿也并没有固步自封，而是精准把握客户需求，积极满足市场对产品越来越高的期待，总能领先行业半步。

1）象屿江湾悦府：洞察客户所需，精研优质户型

江湾悦府位于奉贤新城核心，土地条件限制，需要配置一定小户型，但象屿却把小户型产品做到极致。

通过调研，象屿发现周边有年轻上班族置业及老人养老置业需求，他们关注品质但首付预算有限。

象屿在满足居住功能前提下，尽量帮助购房者控制总价，最低228万起步的价位段上，做出堪称最强的产品力。

江湾悦府效果图

一方面将建筑、园林、室内装标等尽力做到最好；另一方面对精细研究户型，打造惊艳市场的「独角兽」户型样板。

比如推出市场上稀有的76㎡两房户型，将门槛降低至228万，通过LDKB一体化、开放厨房、S墙、大阳台、全屋飘窗，最大化室内空间，让小户型也有舒适居住体验。

江湾悦府样板间实景图

还有其83㎡三房户型，这个面积段通常只能做两房，但象屿做到3房，让原本预算只够两房的家庭能买到三房。

并优化墙体结构，客厅次卧间采用非承重墙，可打通为大横厅，实现2房到3房的灵活切换，满足家庭成长需要。

江湾悦府样板间实景图

限制条件下，象屿通过不断“抠细节”做出满足市场所需的优质产品，项目首开销售130套，在整个奉贤板块也是持续领跑。

2）招商象屿星耀翠湾：全面越级超配，引领品质升级

在浦东新场的星耀翠湾，象屿拿出旗下「星」系产品，在高难板块做成了口碑标杆。

他们打造约50米宽门厅+现代美学立面+300米景观绿廊+精工双大堂+星空顶车库+一线品牌装标……

无论建筑、景观，还是户型、装标，全面越级超配，领衔全上海300万级新盘水准。

招商象屿星耀翠湾示意图

比如他们实景呈现的星空顶地库，车行坡道精工打造，墙顶是铝板、地面是仿石砖，让归家之路充满仪式感。

这个地库品质完全对标市区千万级豪宅，难以想象这是300万级的房子，充分体现象屿越级超配的魄力。

招商象屿星耀翠湾实景图

此外，项目公区打造也非常体现功力，架空层规划多元主题社交云空间，满足休闲、运动、社交等生活所需，也成为邻里交流的纽带。

凭借全面超配的产品力，在板块整体流速很慢情况下，星耀翠湾获得客户口碑的一致认可，看过的都说好。

招商象屿星耀翠湾实景图

你会发现，当很多人还在苦等新政策的时候，象屿早已经行动起来，用更深刻的客户洞察打造优质户型，降低购房者买房门槛。

同时即使在低总价段位上，象屿也推进产品的全面超配，将很多豪宅配置放在首置及改善项目中，领先市场半步，产品确实够卷够用力。

3

操盘破局，持续优化逆势突围

随着上海楼市深度调整，快开快消的模式成为历史，房企面临更多持久战，迎来对操盘能力的真正考验。

在不同板块，象屿面对市场情况和客群痛点，针对性优化产品、持续破局营销，努力让每个项目为板块焦点。

1）象屿交控中环云悦府：产品持续迭代，会所运营惊艳

中环云悦府这个高难板块的品质作品上，涛哥看到象屿对市场的满满诚意。

这个项目首次亮相就非常出彩，大气门头尽显尊贵品质，但更令人敬佩的，是他们不断优化产品配置，开创板块内多个第一。

中环云悦府实景图

比如他们是板块内第一个厨电用全系列零售款的，放弃性价比高的工程专供款，用品质更高的零售款，包括龙头花洒也是如此。

中环云悦府样板间实景图

此外还是板块内第一个上装甲门的、第一个用E0级低甲醛环保板材、第一个开放会所实景并运营……努力把最好的产品和体验给到客户。

象屿的这些配置标准和操盘方法，很快被同行们借鉴，成为市场通行的做法。

中环云悦府会所实景图

项目配置约2000㎡悦己MO空间。含会客厅、健身房、泳池、瑜伽室、儿童乐园、棋牌室等，不出小区就能满足休闲娱乐运动需求。

他们在当前阶段就将会所运营的有声有色，让客户沉浸体验。经常会组织健身及瑜伽活动，让客户提前享受到社区美好生活。

中环云悦府会所活动

你会发现，象屿在操盘上真的非常努力，不断升级产品和体验，花了很多心思去打动客户。

最近，中环云悦府新一期已上会，下个月会加推前期销售火爆的85㎡小户型，是上车中环的高性价比之选。

2）象屿远香湖岸：区域改善王者，打造红盘标杆

不同于其他项目的条件限制，位于嘉定新城的远香湖岸，最能体现象屿的改善操盘实力。

首先，该项目操盘节奏效率极高，去年10月底拿地，今年3月展示区开放，中间还有春节，实际时间不足4个月，体现出象屿的高效。

远香湖岸实景图

其次，象屿还精准把握改善客群所需，以高配产品打造板块标杆，虹吸改善型客群。

通过市场调研，象屿发现嘉定新城客群对于产品品质及生活配套有更高期待，因此在产品力和配套力上下重手，产品对标市区豪宅，配套超越客户想象。

建筑采用大面积玻璃+铝板+石材(局部涂料)，高规格重塑嘉定立面标杆，同时匠心营造六重园林景观，呈现环境优美的水岸住区生活。

远香湖岸示意图

整个体验区品质感极高，叠水映照的美学体验中心成了网红打卡地，接待中心内也充满高品质的艺术气息，让人畅想未来的美好生活。

这里未来会成为约2000㎡的菜场和社区食堂等配套，带来极其便利的居住体验。

远香湖岸实景图

甚至还配了会所，一个500万级新盘有泳池与健身房等社区配套达约3000㎡，比很多千万级豪宅配套还要好。

还有超2000㎡主题架空层，实现更丰富的休闲娱乐功能，并且不计成本打造星空顶地库和地上地下双精装大堂，全面对标千万豪宅的公区品质。

远香湖岸示意图

最牛的是，在去化已经较难的上海，他们没有启用分销，就成为爆款红盘。

要知道在嘉定区除了万科和绿城的地铁盘外，其他项目都用了分销，远香湖岸是唯一敢不用分销的非近铁盘。

得益于精准定位的操盘逻辑、引领板块的产品配置、加上营销团队主动获客，使项目在逆势下获得市场与客户的高度认可。

项目开放以来，售楼处常常爆满，人气在整个嘉定区遥遥领先，吸引很多媒体前来探盘解读，成为嘉定红盘顶流。

比如五一期间，项目被东方卫视、新民晚报、澎拜新闻、新闻综合频道等官媒的争相采访，一度从区域热销红盘晋级为上海新房标杆！

凭借产品端和营销端双重发力，远香湖岸迅速成为了现象级产品，首开3日劲销15亿，荣膺一季度嘉定新城板块TOP2，红动嘉定。

此后他们还持续吸引市场关注，4月又拿下嘉定新城成交套数、成交面积、成交金额三冠王的宝座。

近期远香湖岸二期认购，仅用93分18秒认购就破百，再创火爆景象，本次加推建面约91-151㎡高层&叠加房源，5月28日开盘，预计又将引起市场热潮。

回顾象屿在上海崛起的这几年，你会发现他们的学习能力极强，进化速度极快，产品品质和操盘能力都突飞猛进。

如今，象屿在上海的很多项目都成为各板块的“品质卷王”，在逆市下也能打造出引领市场的流量红盘。

既能抓住“以旧换新”市场窗口，又能领跑产品的迭代与创新，还有逆市操盘的破局力——

成为地产逆市中一个值得关注和学习的案例。

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