文｜邓浩志

同样是5月17日，这个房地产的金色星期五，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构按照市场化原则，支持地方国有企业收购建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。由于央行是按照贷款本金的60%发放再贷款，所以实际撬动资金有5000亿。

这个政策的落地，将对住房去库存起到非常大的去化效果。5000亿是一个什么什么概念呢？如果我们假设每套房子平均100万，那么5000亿就等于可以一口气收购500000套住房。这对存量住房的消化，对解决房企普遍的资金压力，对金融机构的坏账和呆账，都将起到很好的纾困，甚至能解决问题的一大部分。

另外，随着政府收购住房的推进，市场房源减少，也将对房价形成有力的支撑。部分大城市商品房库存如果能够持续下降，也将促成新房价的新一轮上涨。最后，新增的总价值5000亿的保障性住房，既提升了社会保障体系，也等于政府在市场的底部，抄底了5000亿的优质资产。

但问题可能并没有这么简单，这3000亿怎么花出去其实也是个问题。因为在此之前我们并没有全国性大规模收购商品的经验，到底应该怎么操作？怎么给购买的房产估价？都是非常复杂的问题。由于涉及金额巨大，稍不留神，这类大买卖的决策将可能引发贪腐问题。有这笔钱，不等于有对应的制度能花出去。

另外。对于当下比较紧张的地方财政，各地方现在下场买房的意愿？有没有掏40%自有资金的能力？愿意掏多少钱买保障性住房？这些都是很实在的问题。所以，有3000亿的再贷款，也并不意味着这笔钱能够全部花出去。

需要说明一点，周五管理层公布的一系列楼市利好政策，全部只是方向、原则和下限，至于每个城市具体怎么执行，还需要各地公布各自的标准和执行办法。

所以新政还需要经过一个各地公布落地方案，然后执行，然后起效的这样一个过程。所以理论上并不意味着所有城市的首套房首付都是15%，二套都是25%。房贷利息也是同样道理。当然，随着央行宣布购房首付比例最低下调到15%，各地都将会在近期调整购房首付和利息。

广州虽然是一线城市。但房地产市场面临的问题和大多数城市相比并无太大差别。同样面临商品房销售困难，购买力不足的问题。尤其是在广州接近全域松绑限购之后，房地产市场成交仍然低迷，在刚刚过去的4月份，广州一手房网签总量仅5000套左右水平。市场明显陷入了购房条件放款宽，但购买力不足的困境。其原因是经济表现不佳，导致的就业和收入下滑，从而导致大众在消费和投资的谨慎和无力。在这种背景之下，广州哪怕全面松开限购，起到的效果也不能十分理想。

唯一的办法就是提高杠杆，降低购房的资金门槛，降低利率，降低购房成本。首付比例下调名义上是因城施策，但包括广州在内的绝大多数城市都会执行。