不算不知道，一算吓一跳。

作为国家级新区，南京的成交主力板块之一，江核竟然还有一堆隐藏库存没上市！卖不完，根本卖不完。

最近，佳源玖棠府成交了一套二手房，户型建面约87.95㎡，总价144万，成交单价约1.6万/㎡。

小区仅成交了3套房源，这是小区目前最低的成交价。从成交记录来看，小区房价在走下坡路。

根据网房显示，建面约87.95㎡的户型新房销许均价在3-3.1万/㎡左右，相比之下，光房价明面上就亏了1.4万/㎡。

二手房成交价走低，与庞大的库存量有关，给大家盘点一下目前江核二手房库存：

光中央商务区就有2404套房在售，加上研创园的583套，库存量已经逼近3000套。

江核业主抛房的心，肉眼可见，不少小区的成交价已经降到了2万/㎡以下。对于业主来说，当下最重要的是摆正心态。

如果频繁砸盘抛售，二手房的踩踏只会更严重。

在2022-2023年这两年中，江核二手房还没有呈现井喷态势的时候，土地供应端可以说是疯狂，开发商拿地之势相当迅猛。

当然，从客观来说，大量出让的土地，在财政方面为江北新区做出了非常大的贡献。有了充足的土地财政，新区的地铁、商业、地标建筑才能动工建设。

但是，当下的储备库存，满到要溢出来了！

为什么库存压着不上？

1、次新房挤占了板块的购房需求：目前江核次新房在价格上较新房有明显的价格优势，入市没几年，房龄新，所见即所得。两相权衡下，买二手房性价比更高。

有数据表明，近一年板块内二手房成交量达到12万平方米，是同期新房成交规模的1.7倍。

购房需求都被二手房吸收了，新房市场大不如前，就算上市也将面临着巨大的压力。

2、信心有待恢复：这两年都是城投国资拿地，基本都是寻求品牌房企合作开发，可房企的开发意愿正逐步降低。

因四代宅已成主流，低容积率已成趋势，住宅品质有了明显提升，此时江核的低密宅地在全市并不稀缺。

从今年以来江核低密宅地出让频频遇冷、底价成交就能窥见这一点。

目前江核在售新房不少，根据克而瑞数据显示，截至9月底，库存达45万平方米，去化周期拉长至29个月，库存压力处于较高水平。

对于江核来说，就算把库存抬上来了，没有足够的购房需求，还是消化不了，在售库存压力加大。对于房企来说，一旦开工，就是在往里砸钱了，但很难快速回笼资金。

所以，暂时按兵不动，也能够理解。

好消息是，江核有项目动了。

北联建设&卓越江核G16地块：2023年12月14日，江核2023G16地块经过1轮竞拍，被北联建设联合卓越底价拿下，以成交价格18.5亿元，楼面价18028元/㎡。

根据最新消息，卓越G16地块项目将在明年4月份上市，项目规划建设4层叠墅创新产品，第四代住宅，分为上下叠。除4层叠墅外，还有6层叠墅、9层洋房，高低配的设计。

与此同时，房企代建代销成了一种新模式。

1、前段时间，招商建管携手招商蛇口南京公司中标新区2023G11地块代建管理服务的消息，刷屏朋友圈。

G11地块位于江核国际健康城，2023年9月，该地块被被北联建设以9.9亿底价拿下，地价18046元/㎡。

2、10月13日，中建东孚官宣成功中标江核2023G05地块的代建管理，也是中建东孚在南京的首个轻资产代建项目。

G05地块被江北建投以5.25亿元拿下，成交楼面价19678元/㎡。

3、新区2023G04、2023G13地块项目委托开发管理服务中标候选人公示，南京裕岱置业有限公司中标，就是万科。

G04地块被南京轩宇投资置业以12.4亿元底价拿下，楼面价18404元/㎡；G13地块紧靠G04，成交楼面价19025元/㎡。

两块地紧靠一起，且价格相差不大，这也是为什么万科会连下两子。

这些都是2023年拿的地，如今将到2024年底，终于快盼到上市了。

现在房企开始搞代建，让一批拿地不动的城投公司看到了曙光。未来，这些被城投闲置的地块也许会加速上市。

抛开国家级新区的定位，我们来看江核的基本面：

交通道路：4条地铁交汇，4号线（二期在建）、11号线（在建）、13号线（规划）、15号线（规划），真正的交通枢纽中心。

商业配套：砂之船奥特莱斯、山姆会员店、虹悦城、万汇城都已运营，大悦城也正在建设。

教育资源：一中、南师附中、南外、金陵中学、芳草园教育集团进驻江北。

地标建筑：新金融中心第一组团D-H五个地块上的八栋塔楼主体全部封顶。

大家对江核的高站位、高价值，其实还是认可的，只要价格到位，购房需求依然会涌现。

目前的江核，正在经历从新兴板块到改善板块的过渡阶段。何为改善板块？是一个兼具成熟度、舒适度，有好的产品加持的板块，依靠这些去吸引长期持有资产的改善客。

很明显，眼前最重要的，是把该盖的楼盖了，该修的地铁修了，至于供地，可以缓一缓了。

相信在不久的将来，我们能够等到江北主城与江南主城分庭抗礼的那一天。