年轻人就该是买房的冤大头吗？

1.

匿名用户 提问：老师您好，一般说的负债不宜过大，我的理解是对于大部分工薪族来说，二十多岁的年轻人处于职业上升期，可以适量上更多杠杆，可以拼一拼。到了三十五岁以后，就需要更保守了，降低杠杆，买房子也需要支付多一些首付甚至年纪更大的话全款才合理。那么是否有一个指标来指示杠杆的高低？这指标对于买房该交多少首付买多少总价的情况，以及已经买房是否需要降低杠杆的情况，都很重要。

我想到的是，贷款年龄是否可以作为一个指标？比如按五十岁能否还清贷款来作为指标，能还清就杠杆合理，不能还清就需要降杠杆。当然，这个五十岁只是随便举例。关于判断杠杆高低的指标，请问老师有什么建议？谢谢

答复：

你好，加不加杠杆、加多高杠杆，有很多影响因素，但年龄肯定不是第一要考虑的。首先要考虑的肯定是投资的回报率和确定性。举例来说，如果有一项100%确定、回报率超高的投资，那么杠杆肯定都应该加到极限，不管是谁。

顺便说一句，年轻人买房贷款有两个优势。第一个优势就是可贷款周期长，因为贷款年龄是有上限的。像我要是再去买房贷款，就贷不了三十年了。周期越长，还贷压力越小。第二个优势就是收入增长快，一般在参加工作的前十年，收入增长是很快的，刚参加工作不久的年轻人一般会低估自己的还款能力，如果中间结婚了，还款能力更是会倍增。基本上第一套房都不可能会真的还二十年以上。

所以用年龄作为评价杠杆的主要指标，是不准确的。因为你既不能说年龄小就应该多贷款，也无法判断贷款多少岁时能还清。年轻人相比中年人在加杠杆方面当然是有优势，但不能直接挂钩。

补充一下，我说负债不宜过大，主要是针对未来的不确定性太强，这一点不分年龄。扯顺风旗时当然要“宜将剩勇追穷寇”，但打逆风仗时肯定该“各人自扫门前雪”。年轻人容错空间大，但也不能当冤大头。（本期标题出处）不管明后年经济到底能到什么地步，至少房地产作为投资品，我认为负债投资已经不划算。

2.

匿名用户 提问：幸运老师好！位置北京，最近我的一套小房子，离目前住的地方远，准备卖了置换到目前住所附近，让父母居住。我的房子挂牌价格275w，心理底价270，目前小区成交价格区间在250到270之间，客户出价在250到260之间。按照您的判断，是降价出售，还是等等合适的或明年小阳春按心理价格卖？感谢感谢

答复：

你好，置换住房到自己家附近给父母住，属于常规操作了，一般可以视为某种程度的刚需。我个人建议你可以在年底之前出掉，价格对比一下同小区同户型的竞品，便宜个几万就可以了。因为你是同城置换，不是很在乎房价走势，所以不需要让价太多。

举例来说，你先找到近似户型的近期成交价（可以让中介帮忙，同户型更佳），如果能多找几套会更佳，再列出具体条件跟你的房子对比一下（面积、层数、装修、朝向、满二等），据此在他的成交价上加加减减，最后评估出你的房子的合理成交价。假设算出你的房子合理成交价在270W，那么为了促成交顶多让到265W，就差不多了。本来计算依据就是市场价，这几万让的是房主本人对房子的溢价情结，再往下让就折价了。你又不急售，没必要。

明年小阳春有没有尚属未知。如果你今年能卖掉，年前尽快选筹买房，规避不必要的风险。如果今年你没找到买家也没关系，明年再看看楼市走向，房价涨跌对你影响都不大，唯一要注意的是，房价若涨就要控制节奏，先看好要买的房，最好能做成连环单；房价若跌就不急了，可以先卖掉房再持币慢慢挑。

3.

匿名用户 提问：老师您好。我是卖了唯一一套房子的刚需，今年6月份卖掉了郊区的老房子，因为一直看跌所以没有立刻置换。现在想要换到黄渠附近，目前存款170左右，想买330万左右的房子。

我们俩工作都不是体制内，两人月入5万税前，但不是很稳定。由于错过了之前价格最低的时候，现在想上车但是看到挂牌价普遍上涨20万，有一点担心大放水导致的房价上涨、现金贬值。

我目前有是三个策略：1、直接上车，多贷款20万；2、死等，等明年降温了，砍价空间较大时再买；3、去市里买一个老破小租出去，然后自己租房。但是第三点老婆不太同意。请问老师有什么好的建议？求教。

答复：

你好，宏观上，我的观点是明年会放水，但不会大放水。其实今年也在放水，但房价一样在跌，通货一样在缩。政策跟房价的联动性没炒作的那么强。个人意见仅供参考。

先卖后买是明智的，但我其实不建议大家长期租房住，除非是单身。有一套自住房对家庭生活品质来说还是很重要的。因为你们目前没有房子，我建议可以购入一套自住。因为明年的情况尚属未知，我不认为会有大涨大跌出现，现在的政策托底力度比较大，我估计温度至少保持两个月没问题。再等就是明年3月以后的事了，到时会怎样谁也说不清，万一没降温，你俩还继续等吗？并且你们也得考虑租房的成本，不如早买早享受。

从你们的收入而言，贷款200万以内也毫无压力，风险不是很大。综上，我认为策略1优于策略2优于策略3。你老婆是对的，策略3没任何好处，纯粹就是为了把现金换成房，那么赌老破小升值还不如赌你的自住房升值。

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