一直备受关注的保利员村地块，前不久正式公布案名为保利华创·都荟天珺，并且在TIT智慧园开放了示范区，作为保利高端项目“天”字系产品，且是马场隔壁唯一在售的全新豪宅，段位多高懂的都懂。它位于华南快速和黄埔大道交汇处，西临珠江新城东区，东靠金融城，南对琶洲，除了冼村那个项目本身就在珠江新城，这已经是最靠近珠江新城的项目了，外界对它的期待值自然就比较高了。

阴雨连绵了一个星期，趁着阳光限定返场，小编也去示范区现场走了一趟，为大家搜刮最新的一手资料。

产品：只做大平层，针对的客群纯粹

项目一共有3栋楼，层高20-26，占地面积仅1.13万m²，容积率3.4，总户数仅166户，其中1#是20层高的两梯三户，中间的2#是26层高的两梯两户，3#是24层高的两梯三户，车位配比为1:2.1（据销售说车位配比后期还会调整）。产品为157-196-203-253-257平大平层，主打豪宅，面向的客群非常纯粹。

其中，157平占1#俩条梯腿和3#一条梯腿；196平占1#和3#各一条梯腿；203平只占3#一条梯腿；253平占2#两条梯腿，为正向望花园的楼王单位，独梯入户；257平只有1#顶层两个单位。首推的是位于小区西侧的1栋，一共52套房源。

小区整体抬高了30米，也就是说从1楼看出去的景观约等于和普通楼栋9楼看出去的景观一致，不用担心视野受到遮挡，也保障了住户一定的隐私。从销售现场的模拟展示来看，低于5楼的景观视野可能没那么好，10楼以上到顶层之间看到的景观差别不太大。

由于项目的体量比较小，小区的公建配套并不是很多。恒温泳池、健身房和会所这些，都安排在架空层，另外还配有一个9班幼儿园，除了以上的设施，其余的配套基本要用周边的。

项目目前只开放了196平的异地板房，由于板房不能拍照，所以小编没有谍照给大家，不过可以明确的是，196平的主卧是带主套的，主卧的衣帽间其实是卫生间的位置，户型图上客厅的阳台销售表示交楼的时候会打通改为餐厅，之前网传的户型图，其实是报建稿，和实际的户型比较大出入，比如157平报建的是两房，实际是正儿八经的大四房。

整个板房参观下来给我最大的感受是，其户型和其它竞品的大平层产品区别不是很大，都是新一代产品。最大的亮点是房子运用了比较多的弧形设计，比如主卧的飘窗，市面上大部分都是直角飘窗，而都荟天珺的主卧飘窗是弧形的，品质感会比较高，当然建设成本也更高。另外还有一点就是，保利都荟天珺的产品实用率大概在100%左右，预计交楼时间约2027年。

目前项目只有196平的户型有样板房展示，其余的几个户型，销售表示后续也不会做样板间了，有想看样板房的需要提前预约并且要验资500万。

配套：市中心，周边应有尽有

由于保利都荟的地理位置在天河中心，各方面的配套都是比较出色和完善的。比如交通方面，地铁13号线二期白马岗站就在项目旁边，周边还有11号线环线天河公园站。华侨医院、中山三院、中山六院和南方三院等不少有名的三甲医院都在项目三公里范围内，日常看病就医也比较方便。

另外，项目也不缺生态资源，比如天河公园和珠江公园这些大型休闲公园距离小区也不算太远，当然也要步行差不多1公里或以上。至于商业方面，项目就更加不缺了，3公里范围内有太古汇、天河城、天环广场、正佳广场、太阳新天地等等多家高端商场，能满足业主不同方面的购买需求。

还有一点值得注意的是，项目附近的马场地块更新改造近日也传来了新进展，根据南方日报报道，马场内的部分租约到期的餐饮商户已经关闭门店了，多家商户门前摆放着张贴了“收回场地公告”的红色水马。

丨图源：南方都市报

马场地块被称为珠江新城“最后一块宝地”，对于马场的相关规划坊间一直众说纷纭，直到2021年8月，中国政府采购网挂出了一份《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，对马场地块进行功能提升发展策划项目招标。该公告明确要对标北京SKP等国际著名CBD地区，按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求，对该地块进行科学定位。

换言之，马场的改造是项目未来一个不小的增量，等改造成功后，项目周边的城市界面和商业配套又会更上一个层次。

不利因素：项目西侧靠近华南快速

从上图可以看出，项目这个地块挨着华南快速不远，不过紧挨着华快有一排比较高的绿化带降噪。楼盘在设计方面也煞费苦心，把靠近华快的1号楼的楼栋整体做了扭转，呈现西北——东南朝向，让阳台、客厅、主人房等尽可能多的开间背离噪音源。还有，楼盘配备的是三层隔音玻璃，项目也抬高了30米，基本能想的降低噪音影响的办法都想了。

不过滑块毕竟是车流量大的高速（虽然平时开车路过这一段的时候也未必快的起来），免不了还是会有影响吧，不过我们没有科技与狠活，不敢轻言是否影响居住，大家也可以通过项目南边二手房的噪音体验去做参考，不过二手噪音肯定是会大不少的，因为前边提到的降噪的一些因素，二手房都是没有的。

当然话说回来，像这种比较核心地段的小区，比如珠城二手，很多也免不了道路因素的影响的。

关于价格和客群

保利都荟天珺这个项目的楼面价为57281元/m²，目前没有吹风价，预计售价会在10万左右或以上（仅供参考），参考周边在售楼龄较新的二手房比如新世界天逸、天荟公馆等等放盘价在9-15万左右，再综合对比楼龄、产品、教育配套、小区规模、视野景观等。

项目周边没有什么竞品一手新盘，冼村的保利天御也不算，毕竟地段、总价还是有差距。对于一些追求珠城或周边的新贵来说，比较稀缺，不过现在天河海珠的新房市场也有几个一两千万的总价的楼盘，虽然位置有差别，多少也存在相互抢客的。

总的来说，保利华创都荟天珺说不上是珠城的平替，毕竟周边的城市界面和珠城比起来，还是有不小差距的。

也有人问天珺会不会对珠城二手造成冲击，我是这么认为的，虽然楼盘体量不大，一共166套房源，不过如果开盘价格不高，产品设计又明显比那些将近20年楼龄的二手更好实用率更高，那也会让珠城二手价格陆续调整的。毕竟，喜新厌旧是人之常情，楼龄上来了以后，房子金融属性终究是要逐渐走弱的。

欲了解更多广州楼市干货，请关注公众号：广州楼市滚雪球