在广州，有一个板块，既有商业体，又有生态公园，还能4公里到珠江新城，但因为这里没有地铁，加上板块内的楼盘分散，集中度不高，周边城市面貌欠佳，而常常被人忽略，成为广州楼市中的一个小透明，它就是位于新港西路至新滘西路之间的广州大道南板块。

近期因为海珠上涌果树公园北侧地块被中海拍下，这个板块似乎又有了活跃度。

从地段上来看，广州大道南的位置是很核心的，主宰着广州市南北大动脉的广州大道直穿板块内部，连通了所有广州的新旧CBD，如珠江新城、万博和琶洲等等。

在商业方面，板块内聚集了海珠万达广场跟合生广场两大商圈，稍微往北走两公里，还能蹭到赤岗板块的流量商场“丽影广场”。周边还有广州中心城区少见的大规模生态园海珠湖公园和上涌果树公园。

虽然海珠不是教育强区，但是教育配套上，板块内的逸景第一小学名声也不错。医疗也是很方便的，三公里范围内有三甲医院省二医、南方医科大学中西医结合医院等。

本来板块位处广州核心位置，各方面配套也不错，但因为旧改进度慢，加上传统民间产业集中，散盘也多，所以让这个板块整体的居住环境显得有点杂乱。特别是载满布匹布料的电瓶车，在板块内穿梭不息，经常导致这里交通混乱，塞车变成家常便饭。

广州大道南板块优缺点明显，未来的增量主要依靠旧改和地铁。不过11号线预计明年就会开通了，到时候板块内会有逸景路站，便利性将会大大提高。

不过就板块的便利程度来说，其实即使没有地铁，骑个电瓶车到天河或者海珠核心区，也是很方便的，地铁个人认为更多的是锦上添花和拉动板块未来的涨幅。

广州大道南新房比较缺货，新盘主要有西派粤府、海珠新城、海珠湖景峰、保利四季和颂跟刚刚被中海拍下来的上涌地块，价格都在7万➕。

二手方面，板块大致以合生开发的逸景翠园为首，周边还有和平家园、叠彩园、榆景雅苑、愉景南苑、金穗雅园和金穗东苑的，整体楼龄偏高。

其中，逸景翠园是板块内少见的大盘，因为密度低，学位不错（逸景第一小学和珠江中学在小区门口），加上11号线逸景路站就在小区门口的原因，房价也是片区里面的天花板，不过比起之前6-7万的价格，现在已经回调了不少，贝壳上该小区的挂牌均价目前在五万出头。

逸景翠园在整个海珠来说热度都是比较高的，小区的绿化面积不小，足有12.4万㎡，活动空间很充足，小区外侧的街边各种业态丰富，菜市场就在小区门口，购物方便，旁边还有合生广场和海珠万达广场，生活设施很齐备。

和平家园小区规模不大，以小户型为主，建成在2002-2007年之间，容积率3.4，绿化面积1.2万㎡，产品是建面约37.8㎡的1室1厅1卫户型到建面约128㎡的4室2厅2卫户型。

和平家园对口学位也是逸景第一小学金穗校区，教育质量不错，距离主干路的距离适中，噪音影响很小，加上户型偏小上车成本低，比较适合年轻的刚需们。

不过因为这里的户型不主流，容积率高，加上临近鹭江东约新街的布匹作坊，部分户型会闻到有异味，流通性可能一般般。

金穗雅园在广州大道南的东侧，建成于2002-2006年，有15栋楼985户，容积率2.5，绿化面积1.1万㎡。

小区在海珠区府旁边，洋房设计为小高层，因为户型比较舒服，住的公务员多圈层稍高，也是板块里面比较受欢迎的流量二手房，目前贝壳上的放盘价也在五万出头，和逸景翠园差别不大。

叠翠园小区规模不大不小，是2001-2004年建成的，整个小区一共有32栋楼，呈围合布局有园林，小区的户型有56.6㎡的1房1厅到163.6㎡的4室2厅3位户型，主力面积段是70-90㎡的偏刚需产品。

叠翠园的人流没有逸景翠园密集，不过小区人车不分流，安全方面有点欠佳。

愉景南苑因为满足封闭花园+地铁上盖+省一级学位，是板块里面为数不多高品质的次新房，又有省一级学位的加持，比较受三代同堂的买家欢迎。

小区一共有16栋楼，容积率3.3，绿化面积有4.8万平。小区主力的产品是偏改善的96-120平三房户型，虽然成交量不高，但是价格还是跟得上整个板块的进展，价格在6万出头。

如果按梯队来算，片区二手房里面第一梯队应该是逸景翠园、叠翠园和愉景南苑。第二梯队则是和平家园和金穗雅园。

整体来说，广州大道南板块的配套成熟，交通方便，地理位置也优越，开车到珠江新城也就10分钟左右。未来旧改和地铁完善后，会带来一定的增量，地铁开通会给片区拉动价值，沿线的地铁盘也会还有一定的涨幅空间。

整个板块虽然楼盘不多，不过二手房价格跨度大，可选择的范围也广，属于市区里面少有的拥有成熟配套的价格洼地。

虽然比起琶洲万博等板块，广州大道南缺少大型的规划，未来升值空间有限，但因为靠近珠江新城，各方面配套也完善，价格合理，所以非常适合想留在市区的刚需入手。总的来说，广州大道南板块，是一个兼顾居住舒适度和价格的板块，主打一个性价比，买来自住的话完全没有问题。

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