2017年，小编第一次到广州知识城，是去踩盘万科幸福誉，那时候的知识城周边都是荒芜一片，路上全是坑坑洼洼的黄泥道。

时隔六年再到知识城踩盘悦辰壹号，发现这个曾经给我感觉很远很远的地方，已经变成高楼林立，车道交错的新发展区了。城市面貌比我印象中的倒是变了不少，但不知道是不是知识城人口没跟上，感觉这里的车跟人，依然很少。

踩盘当天，从我进门到走，几个小时，售楼部除了我，也没其它客人了，感觉好冷清，不知道是楼盘问题还是整个知识城的现状。

产品：中规中矩，不过不失

知识城悦辰壹号目前在售的产品分为洋房和叠墅，由于叠墅要验资，一贫如洗的我没有办法进去看板房，所以叠墅产品写不了太详细的测评，只能告诉大家，目前项目卖的叠墅面积段在155-169平这样，大概一套总价850万，综合均价四万多接近五万一平吧，毛坯交付的。

洋房方面，项目目前在售的面积段是89-168m²的五房，有两梯四户也有两梯六户的，分别为89平和107平的三房两厅两卫，128平和143平四房两厅三卫以及，168平的五房两厅三卫。

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建面89平的是传统竖厅户型，房间跟客厅的空间都恰如其分，不大不小分布得刚刚好，107平的看起来跟89的也差别不大，除了阳台更开阔，每个功能区空间稍微大一点点之外，基本和89的没有什么分别。

89跟107平户型就是中规中矩，没有什么特点，也没有什么槽点的户型，不过看样板房的时候小编发现，这两个户型入户都有一个比较长的过道，也不是很宽，但感觉有点浪费空间，如果在过道的一面打造储物柜又显得很逼仄。

由于项目是塔楼设计，所以纯南向的107平跟纯北向的89平都不对流，要买这个项目有条件的可以选择南北对流的另外三个大户型。

128平、143平和168平在户型设计上都是大差不差的，除了128是竖厅设计之外，另外两个是横厅设计，也是标配的大阳台，但是这三个户型都有个共同点就是入户大门正对主卧，说不上不好，但就是感觉不太舒服，因为房子外面就是走廊，大门和房门同时打开，一眼就看到对面住户了。

项目首推是A1、A3和A7栋，其中A1和A3是小户型，A7是大户型，价格方面，从2.3-3万之间不等，销售说面积越大，单价越高，其中A3栋跟垃圾站距离有点近，单价上比同样是小户型的A1可能会便宜那么一丢丢。

踩盘的时候发现，项目把样板房设在A9栋，A9栋南面望别墅，北面是广州实验中学，景观是比在售的A1和A3好很多的，另外，虽然项目宣传容积率只有2.48，但其实除去叠墅产品，洋房的容积率并不低，因此读者们在看房的时候要注意这两点。

A9栋看到的商业体

另外还有一点就是，项目算上赠送的面积使用率也就8成多一点点，在知识城甚至在整个广州的新房市场来讲，这个使用率是有点吃亏的，现在新房卷成这样，使用率没有9成以上都很难说得过去。

从沙盘和现场肉眼来看，整个项目楼栋也算比较密集，楼距并不宽，影响视野和居住体验感。项目旁边就是花莞高速，按道理来说，临近路边的高层是可能会受到高速噪音影响的，不过踩盘当天我观察了一下，这条高速的车流量很小，实际影响估计也不会太大。

配套：无商业无地铁，最大亮点是学校，但...

悦辰壹号的整体配套都是比较弱的，尤其是公共交通配套，几乎等于0，项目距离最近的地铁站14号线支线何棠下站2.2公里，没有公交接驳，需要依靠地铁通勤的业主只能打车或者骑个小电驴。

商业方面目前也是没有的，最近的商业体邻里中心也要2公里外，踩盘当天在附近兜了一圈，别说什么大商场了，就连个正儿八经的便利店都没怎么看到过。

销售介绍说，未来项目马路对面将会建一座超级邻里中心，里面会有各种吃喝玩乐的商业体和办公楼，不过就施工现场看来，感觉这个商业体也不是很大...

项目最大的优点，我感觉可以算得上唯一的优点，就是它的教育了。项目自身配建了20班幼儿园和30班小学，小学是广州知识城广实小学，是楼盘的对口小学，已经开学了。

中学项目是没有配建的，不过一路之隔就是广州实验中学，但...是需要摇号的，好在项目这所配建小学的电脑派位分在8组，摇号对象除了马路对面的广州实验中学（初中部）之外，还有会元学校（初中部）。

广州实验中学是中新广州知识城的重点民生工程，定位是“国家级示范性高中和广州市示范性高中”，口碑和师资还是过得去的，而且学校距离项目本身也很近，上下学挺方便。

广州实验中学

项目2公里外还有凤凰湖，环境也尚算可以的，日常到那里散散步健健身也挺不错，商业需要蹭周边的，距离项目都不近，虽然对面在建超级邻里中心，但是具体什么时候建成还不太好说。

亮点不多，定位尴尬

项目在配套方面其实可以说是要啥没啥了，唯一稍微拿得出手的只有学位，但是知识城这个区域，现阶段主要问题是远离主城区，人口和产业目前导入缓慢，很多配套都是需要时间去兑现的，能在知识城买房的，大多都是预算不足的小年轻。

没有地铁，没有商业，只有学位，然后产品做得也不出色，你说它定位改善吧，它大户型跟叠墅都做得一般般，说它定位刚需呢，价格和户型又没优势，连刚需最需要的地铁都离得远远的，实在想不到这个项目有什么吸引人的卖点，只能是超级地缘性客户或者周边上班靠自驾通勤的去买了。

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