最近的广州二手房市场有点头疼，利空都来自于刚颁布不久的920新政。按道理来说，五改二取消了，黄埔番禺又不限购了，应该会释放不少购买力，结果政策一放开，有置换需求的买家都赶着把手里的房子卖掉去置换新房，导致广州的二手房市场冷冷清清。

现在广州的二手房市场，正面临着一个尴尬的局面：

＊挂牌量激增，但是成交量跟不上，房东卖房愈发艰难，交易周期也明显延长。

在新政的第二天我们在内部查到的贝壳二手房实际放盘量174689套，到了10月10号，放盘量已经涨到179008套，这意味着，新政后的大半个月以来，每天都有200多个业主新加入卖房大军（扣除售出房源）。

据我们一线接触到的，目前有买房需求的，8成都是需要置换的，也就是说，10个买家里面就有8个是需要卖房。而这些置换客户当中，很大一部分因为新房更加物美价廉，都打算卖掉自己的二手房后去买新房，结果就导致二手房市场供过于求。

我看有一些博主拿9月份的网签数据去分析说事，其实这个是不正确的，首先我们的政策松绑是从9月20日后才开始实施的，拿整个9月的数据去分析新政后给市场带来的反应是不对的，其次9月份网签的二手房，并不能完全代表是9月份二手房的真实成交情况，毕竟二手网签会有延时，这个月摆台签合同，下个月再网签也是常有的事，所以要拿数据来说话的话，得到时看10月份的网签情况。

目前能够反应二手房市场的真实状态，比较直观的一个是看贝壳挂牌量，另一个就是我们在一线了解接触到的信息了。按照我们目前了解到的，新增后二手房成交确实不如新房。

其实经过这几年楼市政策反复横跳，已经把很多购房者整得没有信心了，尤其是近期的救市新政，让一些人嗅到了楼市存在的风险，于是这部分对市场没有信心的业主，为了加快离场的步伐，选择以“降价”的形式卖房套现，也有一些着急置换或者房子在偏远郊区难以找接盘侠的，也选择降价出售自己的房源。

不过房东们的心态尚可，不是非常着急要卖房的，或者房子在偏远郊区难以找到接盘侠的，降价的幅度都不算太大。

合计179008套是我们在后台查到的实际放盘数量，包含了一些证件未齐全或者证未满两年的房源，目前贝壳对外公开已审核通过的二手挂牌量是137175套，我把10月10日跟新政前一周也就是9月13日公开挂牌量作了一个对比，发现，目前挂牌数量前三的区域分别是番禺（24999套），天河（16484套），增城（15394套）。

从新政前后各区“抛售”的房源来看，抛售的主流群体还是集中在市区，像增城、从化、花都和南沙这些本来就不是主流的置换区域，挂牌房源新增量还是负数的，没有表现出很强的置换愿望。毕竟这几个区域房价也比较低，原本居住在这四个区的业主置换能力就不是特别强。

而越秀区作为中心四区之一，在二手市场方面对购房者并不是十分友好，选择少之余也主要以老破小为主。按照房源挂牌量新政前后的增幅看，黄埔跟荔湾二手房增幅是最大的，分别是黄埔增幅4.22%，荔湾4.77%，除去比较难卖的四个远郊和地小房源又少的越秀之外，另外几个区增幅都差不多。

上面的数据我觉得一方面可以表明目前广州二手房的供应量正在逐渐增大，另一方面则是新政后，二手房成交的周期变得更长了，总结一句就是，现在二手房市场竞争大，不好卖。

＊首次置业的群体明显减少，二手房缺少接盘侠

相比宽松政策的出台，更糟糕的是即使广州部分热门区域取消限购了，房贷下调了，首付降低了，都仍然没有带动得到二手房市场。而且更糟糕的一件事就是，现在目前市场上的买家，有8成都是需要置换的，剩下2成有一部分是再次购房，真正是首次置业的占比才1成半左右。

这两天我找了几个我们公司一直在前线工作的同事聊了下这个问题，也咨询了其它在房地产爬滚多年的同行，他们都纷纷表示，在他们的客户池里面，首次置业的客户占比变少了。我一个在前线的同事说，他已经观察统计了一段时间，抽样了几个楼盘，发现市区300-800万的盘，无论是新房还是二手房，只有一成客群是首次置业的。

我觉得，导致首置占比的人数下降的原因主要还是因为现在确实经济低迷，人们不敢轻易消费，尤其像房地产这样的大型支出更是不敢负担，加上最近几年政策反复横跳已经把大家整得没有信心了，于是一部分人对楼市缺乏了升值预期，选择继续持观望态度。另一方面我觉得多少都和XG后遗症有一点关系，经过三年大疫，很多人都已经想开，不想为了背负房贷而加重自己的压力和负担，选择了另一种生活方式，宁愿把钱拿去旅游吃喝，享受当下。

首次置业的人变少了，有买房需求的人又被一手放血抢去了份额，房子没人接盘，二手房卖不出去，最后就加大了二手房的置换难度，二手房越卖越多，于是这个问题就变得无解了。

总结：

现在二手市场的低迷主要是由市场的供需状况以及购买者的购买力和意愿问题所致的，想要快速提振二手房市场，除了政策上的支持，还需要一些实际点的，就是经济先回暖。人总归需要房子住的，购买者购房意愿不强烈，说到底，还是荷包的钱不够，等大家收入回升了，二手房交易才能活跃起来。

不过话又说回来了，现在的二手房市场是买家市场，挑选空间和谈价空间都比较大，优质的二手房源可以趁这个时候选择出手，不过就不要指望通过房子增值实现自己的暴富梦想了，失去金融光环后的房子只是一堆钢筋水泥，现在买房合适自己，住得舒服就够了。

我们团队最近开始帮客户成交了一些二手房了，斩价空间确实是令人惊讶的，业主也抱着闭眼割肉，卖掉就好的心态。

行情这东西，春去秋来，没有永恒不变的路线的，当二手房悲观到一定程度，那性价比就出现了，大家觉得那些偷了面积新房还是贵的时候，二手房自然又开始受市场欢迎了。

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