最近几年，由于楼市冷淡，“金九银十”已经很久没有被人提起了。不过今年因为节前推出了“放开番禺、黄埔的限购”“增值税五改二”“买房门槛从五年社保改两年”三箭齐发的史诗级救市新政，大家都预估这个国庆广州楼市会很火热。

八天长假已经过完了，今天是长假后上班的第一天，那么这个国庆整体的楼市行情怎样呢，我以我们在一线看到的情况跟大家汇报下。

新房供应量上涨，看房量和周末差不多

往年的国庆长假，都是新房销售的高光时刻，很多人都趁着国庆空档期去看房，售楼部里挤满了人，连销售都没空去接待的。

这个国庆我也去楼盘看了一下，发现售楼部其实并没有我来之前想象的火爆。我也问了好几个我们奔波在一线楼盘的同事，他们给出的反馈是，除了市场热度特别高的个别楼盘之外，其它楼盘的国庆看房量都是一般般，不少，但谈不上很多，跟平时周末差别不大。

不过这个国庆，新房的优惠力度倒是不小的，很多开发商都趁着国庆赶紧出货，担心国庆过完，冷下来又67了。我收到的风就是，不少楼盘都在暗里降价，只要你表现出很有诚意买房的样子，价格一切都好谈，至于为什么开发商要选择偷偷降价而不是大张旗鼓去宣传用降价来吸客，个中原因，懂的都懂。

由于国庆前新出的920新政取消了番禺的限购，很多开发商都想趁热打铁，趁着新政还有药效赶紧加快出货速度，所以今年的国庆黄金周，番禺的推货量比起去年同期是增加了近4倍之多的，和供应大王增城供货量不相上下。

新房整体去化率约20.3%，主要集中在大热的番禺和市区

这个国庆广州一共有22个板块开盘或者加推，整体去化率在20.3%左右，在去化方面，如上图，市区依然是不愁卖，客户对中心区优质板块仍然追捧。除了市区之外，去化比较抢眼的就是番禺区的万博和华南板块，还有黄埔区的老黄埔跟黄陂板块了，后两者都是刚刚宣布取消限购的区域。

番禺两个热销的板块是万博和华南，比如最近很火爆的华润万博悦府和越秀瑞麓府，推出新货后销售情况是非常理想的，黄埔的中央城、保利罗兰国际跟中鼎君和名城珺合府，整体去化量也是表现得不错。

至于老四区里面的海珠、天河跟荔湾，只要综合素质好些的，都是不愁卖的。

由于番禺和黄埔限购松绑对于增城南沙这些郊区来说是利空的消息，所以郊区的去化就比较惨淡了，比如新塘万科某楼盘，即使打出国庆买房送车的促销手段，售楼部依然门可罗雀。白云区则是不温不火，一直以来去化速度都是不快的。

总的来说，这个国庆新房卖得最好的就是刚刚取消限购的番禺跟黄埔，其次就是中心四区，最惨淡还是又被新政击了一波的南沙和增城。

二手挂牌越来越多，国庆行情惨淡

广州整个国庆的二手房成交量一片冷清，与此同时，挂牌量依旧在不断上涨。我们跟踪了一下贝壳上的二手挂牌量，在920新政颁布之前一个星期的挂牌量是173740套，在920新政颁布后第二天的挂牌量是174689套，在国庆假期9月30号挂牌量为176932套，到了10月5号，二手挂牌量是177620套，截止到我写稿的时候，挂牌量已经达到178346套了。

从上面的数据可以看出，广州的二手挂牌数量是一直在递增的，短短的半个月时间，已经增加了4606套。这说明了广州920新政放松限购后，有置换需求的买家都在试图通过卖房置换更优质的资产。

新政之后，二手房的处境有点艰难，很多读者都反映，自己关注多时的房源在后台显示一再降价，我们公司整个国庆的二手房成交量也一般般，不如新房，感觉一二手房的行情有点割裂。

我们在上一篇国庆行情分析里说到过，这一波新政是偏帮新房的，加上这个国庆黄金周开发商都在走量促销，各种搞福利和降价，所以购买力都集中到新房这里来了。

而且建筑新规出来后，新房的使用率是越来越卷了，就比如我前两天去踩盘的保利花语和岸，使用率超100%，如果以后新房都往这个方向走，完全碾压周边的二手。想一下，差不多的价钱买同样面积的房子，一个使用率100%，一个使用率8-90%，哪个更香？肯定楼龄更新，户型更好，使用率更高的新房香。

总结

今年的国庆长假，是疫情防控结束以来第一个最长的假期，加上叠加了带团圆意义的中秋节，所以很多人都选择回乡或者出游了。就整个国庆的行情来看，没有太大的波动，成交也主要集中在新房，一部分原因是因为新房优惠多，税费低，买入不需要支付中介佣金，只要价格和周边二手相差得不是太离谱，大家都是宁愿买新不买旧的。另一部分原因就是新政后释放了不少置换客的购买力，对于有改善需求的客户来说，他们更倾向于换新房。

自从920新政颁布后，免征增值税也从五年改为两年，所以接下来，二手房的挂牌量会越来越多，竞争会越来越大，像一些配套没那么好，或者楼龄比较大的老破小，就更难卖出去了，最后只能选择割肉出货。

至于新房，大家也不要忽略，新房买入后就会沦为二手房的事实，所以大家在买新房的时候，尽量选择综合条件好的楼盘去买，像一些什么配套都没有，只宣传自身产品力的楼盘就要尽量去避免了，等潮水褪去，外墙掉色，户型更新迭代变得落后后，想出手就难了。

雪球：

我问了一些开发商项目的负责人收集了一些数据，也看了我们团队这国庆的一线情况，帮大家总结一下这国庆的战况。

总的来说，这国庆好卖的是市区的网红新房，郊区新房还是难卖。

我问了几个广州的龙头开发商，他们反馈，国庆的销量比九月的周末上升了20%~30%，但比去年的国庆差一些。

外地投资客方面，有点失望，冲来广州买房的真不多，占比可能连10%都没有。比上次黄埔放开人才购房的热度还低。

目前的情况看，外地投资客没来多少，更没看到购房团杀过来，要看看后面他们会不会来了。可能是他们真没钱了，或者对投资广州没信心了。

广州的二手房方面，成交量和7月8月的淡季差不多，感受不到一丝暖意。

一个是受到了新房的冲击，有钱能马上买房的人都先去看新房了。另一个是五改二把疫情期间的投资客释放出来抛盘了，广州二手房的价格是跌的，特别是投资属性强的网红盘，现在的抛压是挺严重的。

这个风险我之前都写文章预告过了，五改二肯定是有阵痛的，大家忍忍，不看行情就好。

总的来说，广州楼市在筑底中，新政的威力释放还需要时间，还需要等待经济回暖，这次释放出来的，能马上买的购买力还是有限的。

要等到大家的收入回升，对未来的收入预期乐观，等到二手房交易开始活跃后，楼市才能走出低谷，这个是需要时间的。

用一个国庆的行情来判断新政的效果是不准确的，用来判断广州的楼市未来是否会彻底下行也是不准确的。以往的经验，新政出来后，要半年左右的时间，楼市才会慢慢往上爬的。

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