7月，北京土地市场热度不减，但细心的买房人发现，自2021年北京土拍模式调整后，市场中百万方大盘几乎绝迹，大盘大配套的时代很可能一去不复返了。

大盘有着“一站式”生活配套的特点。学校、医院、商场、写字楼、公园、公交站甚至地铁站，在政府出让土地前就有了规划，并将部分配套建设与住宅开发捆绑，从而达到区域职住平衡的目的。

入住大盘社区，除了人们向往的便捷生活配套，大盘空间布局往往能实现更大楼间距，带来更好的采光通风和更大面积的中央景观绿化，让业主不出社区拥有私属“公园”。

此外，大盘因为开发周期跨度大，还会叠加溢价空间。

比如位于海淀清河的北京橡树湾，2009年项目一期销售时，单价只有8000元/平米；2017年项目五期销售时，单价已经达到7.85万元/平米；如今橡树湾的二手房成交价在13万元/平米左右。

资料显示，2009-2017年之间，区域先后迎来五彩城（华润置地投资建设，2013年开业，现更名为万象汇）、海淀实验二小橡树校区（二流一类学校，华润置地投资改善了学校的硬件设施环境，是海淀二小四个校区中设施环境很好的一个）等配套落地。

但也有人说，小盘有“小而美”的特性。可现实中，我们看到的更多是社区小、居住人口密度高、基本没会所配套，园林多为点状布局，没有成片的草坪、广场供孩子们嬉戏。

同时，因为建筑规模小，又有指导价限制，项目利润被锁定，开发商没动力去投资建设配套，这意味着，小盘周边生活配套除了现有的，只能等待。

好的产品往往需要充足的空间来施展，户型如此，项目亦是如此。

那么，为何北京供应端反倒减少了大体量地块的供应呢？

一是土地资源日益减少，在北京供地相对节制的大背景下，住宅用地只得化整为零，保证市场供应的持续释放。

二是在置业客群不断细分的当下，大体量项目的规划风险更大，对于精细开发的要求更高。

虽然现实如此，但总有坚守大城理想的房企，华润置地就是代表。

继北京橡树湾实现区域品质升级之后，其在四环西红门持续拿地打造的橡树湾再一次升级大城宜居理想。

先发优势

从二环菜户营桥一路向南，过了四环很快就到了西红门的地界。

过去，这里以酷似上海“东方明珠”的球形建筑明珠广场为坐标，路西路东分而治之。

路西是区域发展的桥头堡，宜家、北京荟聚、山姆会员店等一众商业在此落户，有着“码农生命线”之称的地铁四号线，横穿而过，连接南北。

如今，路西的故事讲完，再无土地供应，而路东凭借现有交通优势、规划中地铁19号线南延，以及明确引入北京四中、黄城根小学等优质教育资源的加持，爆发出澎湃的能量。

只是两年前，在区域既无地铁也无学校时，敢于拿下四环百万方大城的首块拼图的华润置地，就立下了再造百万大盘的雄心壮志。

在深耕北京29载的华润置地眼中，这里拥有着不可多得的环线价值，四环正同频吸引活力年轻人不断涌来，便利的交通意味着经济流和人口的沉淀。

此外，整个区域采用整体动迁+先规划后开发的模式，12宗住宅地块+3宗教育配套用地（不含项目配建幼儿园用地），以及公园、商业和养老配套一次性规划完成，避免了老旧社区、产业对区域发展的掣肘。

一个面貌全新，城市界面全新的四环沿线板块，符合北京主流改善客群对区域的环境要求。

作为区域内最先开发且统筹开发的部分，自然享受区域发展红利最多。

橡树湾所在的西红门一号地组团区域由多个容积率2.5的住宅小区、两座公园、四所幼儿园，两所小学，一所中学，以及临街商业、医疗机构等构成。

还有更为重要的一点，就是区域起始房价足够低（指导价：6.6万元/平米），作为第一个吃螃蟹的房企，可以为业主预留出区域发展红利的溢价空间。

当6011、6014地块项目案名发布时，很多人可能会好奇，为何案名叫“橡树湾”，其实这个案名已经透露出华润置地的决心。

在随后的6013、6005+6007地块争夺中，华润置地依旧当仁不让，果断出击，最终，形成一个累计成交土地建面超34万平米，总投资超130亿元的“橡树湾组团”，一座超百万方宜居大城显露雏形。

值得注意的是，前两次橡树湾地块均为底价成交，而6005地块的住宅楼面价4.16万元/平米，已然上涨。

楼面价上涨背后，是橡树湾持续热销让市场关注到了西红门板块的价值体现，也是市场为西红门众多利好落地“付费”。

如今，已经成为橡树湾业主的买房人，还没入住就收获到了这份溢价。后续，承袭北京橡树湾学院建造气质的橡树湾大盘，将以大城姿态上升至人文新高度，给予新生代财智人群全新的美好宜居体验。

产品迭代

四环沿线是向往一步即达内城繁华年轻生活的福地，但如今这条环线上的新盘普遍已经800万元起，很多年轻家庭不得不搬到五环外。但是，橡树湾三期的价格依旧很友好。

虽然放眼全北京，在6万+和四环沿线两个维度上，橡树湾罕有对手。即便如此，华润置地也没有停止对产品的升级，再次放了大招。

这款建筑面积约148平米的四室两卫，单看功能和尺度，就知道又是爆款神户型。

四叶草布局设计，U型厨房，三分离的全明客卫，隐藏式家政间，这些市面上优质项目的亮点统统都有。接近40平米的餐客空间，同级别罕见，加上4.8米面宽客厅的落地窗，空间通透感十足。

不仅餐客公区有亮点，主卧套房还预留了L型衣帽区，加上餐区的餐边柜与大号玄关柜，让收纳控们尖叫。

如果家庭居住人口没有那么多，那么这款128平米的四室两卫更fashion。因为，项目特地精研了餐客厅的两种使用模式。

第一种适用于三代同堂。客厅放转角沙发，正对电视背景墙，餐厅摆得下六人餐桌；客厅北面正对厨房，主妇掌勺忙碌，孩子溜进溜出尝鲜，一派其乐融融。

第二种更适合两人世界或三口之家。吧台兼顾餐桌功能，将多功能房融入客厅，形成一个7.5米宽，8米进深的L型空间。别说玩一般的VR游戏了，就是在家里组队玩Switch马里奥赛车，这场地也足够布置实景赛道。

对于不爱打电动的朋友，可以放架钢琴、摆上跑步机，任你喜欢。小夫妻一个霸占客厅，一个窝在书房，大家都能拥有各自的快乐。周末晚上红酒配电影，时髦又温暖，华润置地真是太懂年轻人了。

至于前面提到的上车户型107平米三室两卫，一切都是那么的实用主义，符合“上车”客户首选的所有条件，还留有转角窗这样的小惊喜。

实际上，想要开发一个大盘，并不是一件易事。对于开发商来说，是机会也是考验。考验开发商运营能力和抗风险能力的同时，也让其成为整个板块发展的见证者。

北京橡树湾如此，当下热销的橡树湾亦是如此。

北京楼市即将告别大盘时代，而回看那些曾经穿越市场周期的大盘，无一不体现出高性价比的优势。

对于买房人，当下还有强产品力的大盘可选，才是幸福的。