最近天河智慧城有一个叫能建·天河麓誉府的项目上新，据说书包不错，还是天河东目前在售楼盘中距离地铁较近的项目，于是，小编带着探索的心态，去了一趟项目的展厅和工地现场。怎么说呢，总体感觉这个项目并没有网上说的均衡性很好，缺点还是比较明显的，接下来我们一起聊聊。

产品涵盖的面积段比较广，户型刚需和改善的都有

能建·天河麓誉府位于天河智慧城北部，广汕二路以南，大观北路以北，是去年9月底，中能建联合体拿下的天河智慧城广汕二路地块，占地面积约5.87万平，计容建面约14.7万平，容积率3.0。项目一共规划有4栋7-9F的小高层、10栋25-31F的塔楼，这10栋楼里，有6栋是2梯5户，3栋是2梯4户，1栋是2梯3户，主打的产品是80-125平户户朝南的3至4+1房，定位刚需和刚改。

其中，80m²是三房两卫带主套的户型，主卧带270°大飘窗，靠近客厅的次卧可以把非承重墙打掉改造成创意空间，五开间多面采光，通透性非常的好。

92m²带主套的三房两厅户型可以看作是80m²户型的加大版，主卧同样拥有270°飘窗，但比起80m²的户型，多了一个阳台，各功能区的尺度感更阔绰。

100m²户型是前两个户型的升级版，空间感更强一些，不过客卫的位置有点尴尬，入门就是，而且和另外几个次卧都有点距离，布局似乎不是十分合理。

项目还有建面约125m²和135m²的改善型户型，125m²分布在3栋或4栋这两栋楼，135m²只有4栋高层有，目前还没有135m²的户型图，只有125m²的，从图纸上看，125m²的户型动静分区做得蛮好的，适合和老人一起居住的家庭，如果家庭成员没有这么多，也可以改造成为空间感更强的大方厅，感兴趣的朋友可以继续留意我们的公众号或扫文末二维码添加我们的新房咨询师@六一微信，新的户型图透出来后我们会第一时间爆料给大家。

另外还有一点就是，天河麓誉府作为新规后的产品，使用率也是超100%的，目前项目还没有开放售楼部，暂时也没有样板房可以参观，只有天河智慧城的广百广场设有展厅。

另外，项目在设计方面还有两点细节，我给大家圈一下：

1）据销售介绍，小区的设计挺有意思的，进门是一个宽达60米的酒店式大堂，外立面做的是类玻璃幕墙，且带有转角弧形窗，整个小区抬高了10米，而且还在顶楼做了无边际泳池。

2）项目整体呈Y字型布局，户户朝南设计，连面积最小的户型也是南向，据说有超过4成的单位是南向望山景的。

总的来说，个人觉得项目这几个户型中比较有杀伤力的是80m²和92m²这两个户型，在天河来说是比较罕见的小面积段。首开的1号楼，景观最好的是小户型，80m²的望小区园林，92m²的望会所和无边泳池。大点的户型设计也比过去的设计有进步，只不过总价高了，以后面对的竞争也更大些。

关于销售节点，展厅的销售表示项目预计在4月份左右开放售楼部，届时会有板房展示，开盘暂定在5月份。

至于价格方面，天河麓誉府是去年9月份拍的地，折合楼面价约29180元/m²，周边没有二手小区可以参考，目前还没有吹风，大家可以关注一波静待后续价格公布。

有教育和地铁，但噪音明显且城市界面欠佳

配套方面，天河麓誉府位于天河智慧城板块，往东一点是黄埔科学城，望西一点是天河客运站，距离地铁6号线高塘石站B出口直线约700米左右，步行约10分钟左右，通勤还算方便。

另外，在《广州十四五交通规划》中，10号线东延段（天河客运站-高塘石）也被列入策划项目中，如果这项规划可以落地的话，也会对项目的轨道交通做一个加强。目前在天河东所有在售的新盘里面，天河麓誉府算是距离地铁站最近的一个了。如果是自驾的话，从项目出发，到珠江新城约40分钟，到琶洲和金融城约30分钟。

丨截图来自《广州十四五规划》

教育配套上，项目旁边是广幼师附幼儿园新园区，从项目的效果图来看，幼儿园和小区距离非常近。另外，项目直线距离约1公里左右的高塘石小学，是距离项目最近的公办小学，在去年8月份的时候已经纳入了老牌名校教育集团的华阳集团，新校名改为：华阳教育集团高塘石小学，目前已经启动扩建工程，预计3年内从现在的12班扩至24班，大概和首批业主交楼时间差不多（具体以教育局当年招生政策为准）。

华阳教育资源的师资质量就不强调了，懂得都懂，据“天河发布”公众号公布的消息，高塘石小学纳入华阳教育集团后，会由原来的华阳小学向其派出副校长和骨干教师团队进驻。不过高塘石小学从2023年的招生范围来看，生源结构还是有些复杂的，未来成绩如何还不好说。

但是在商业配套和周边的城市界面上，项目就比较欠点意思了，除了南面有山景之外，东西北三面放眼看过去全是城中村，观感很不好，有点十八线小城市乡镇上的味道，为了让大家能感受得更具体一些，我在项目门口拍了以下两张照片，上图是项目对面，下图是项目的工地，大家可以参考下，目前项目的周边就是这样：

商业的话也很一般，只能满足日常需求，周边没有什么大型商场，稍高一点的购物需求，要么等未来规划，要么到远一点的地方。另外还有一点需要注意的是，项目正正位于广汕二路路边，而广汕二路日常的车流量和噪音都是非常大的，估计项目受到的影响不会太小，大家在看房的时候要注意这一点。

项目总结以：

天河麓誉府的地段不算多优秀，也差不多位于天河黄埔交界处。周边配套比较村，教育方面还有待观察，户型相比近期多少是有创新的。可能比较能拿出来说的就是在天河东项目中算是比较近地铁的了。

由于项目产品跨度大，未来价格区间会比较广，能接纳的客群相对丰富，不过项目既要跟天河东其他项目竞争，也还要跟附近黄陂的项目抢客户，未来定价很讲究。

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