近期，这张图的出现，还是让朋友圈一秒窒息，有些看似花红柳绿的板块，原来不是发展的核心区。

《灞桥区国土空间总体规划2021-2035年》这张图标注“东部双向开放引领区——打造内陆改革开放高地”，一般来说，这种长达15年的规划，并不会对于房价的增长有多大的促进，但它对于房价上涨信心的击溃，却是瞬息万点。

请仔细看，这张图之中所释放的一些关键信息，以下仅作参考不作为购房依据：

1、北部先进制造聚集区包括：阎良、高陵、泾渭新城、渭北新城、秦汉新城部分、空港新城、泾河新城。

2、东北双向开放引领区包括：临潼区（临潼新区）、高陵港务共建板块、港务区、浐灞生态区部分、灞桥区（灞河新区）。

3、国家科学与科技创新中心引领区包括：高新区（丝路软件城、丝路科学城、高新核心区）、丝路能源金贸区、沣东新城、城西土门枣园、鄠邑区部分。

4、南部高新科技与科教聚集区包括：长安区（长安老城区、大学城、常宁新区等）、航天城。

5、古都核芯功能承载区包括：雁塔区、未央区、碑林区、莲湖区、新城区、经开区部分、浐灞生态区部分。

这份功能划分图肯定不能作为买房地图，但这些规划，却让很多人深感意外，莫名其妙的板块也被装进去了！

目前，在全国大部分地区楼市沦陷之际，西安市场一直还偶有摇号项目，表现得异常突出。

但我们还是要提醒大家，目前西安主城区的均价已经高达1.8万/㎡，虽然对比成合苏杭房价是要低一些，但对比重庆、东莞、长沙等城市已经不便宜了，西安的买房门槛一点都不低，这就让未来预期盈余变得更窄。

这种情况之下，我们最担心什么？两个情况：

一个是买房的“片区误判”，近年来西安楼市还在继续上行，但已经出现了至少三四个小板块房价塌陷，房价从2.3万/㎡跌倒1.4万/㎡，还有些高价地1万/㎡，同地块新房只卖1.3万/㎡，属于繁华之中的一片漆黑，具体不点名，大家都懂。

一个是买房的“价格误判”，现在核芯片区也出现了踩空现象，对于开发商来说，卖完房子了事，谁管事后洪水滔天，但对于购房者就不一样了，2023年买的房子比2020年房价还便宜，但也有比较特立独行的板块，2019年买了之后片区房价集体上涨了一倍。

怎么样才能做到买房不买偏，买价不买高？关键还是要对市场有一个清晰透彻的认知和考虑，不要搞事后诸葛亮，一定要买在前瞻。

目前，西安市级功能划分，里面透露出来的信息很庞杂，有些板块，很明显在五到十年是没希望了，但有些片区还在高速发展！

一个板块发展，到底看什么？有人说是看火车头，有人说是看规划，有人说是看运气！

那到底看什么？主要是看“必要性”，在这个时间节点必须要做这个，没有任何条件可讲，那就不计一切代价搞起来，而且还要保质保量完成，这样的开发是非常有希望的，成熟的速度也非同一般。

比较典型的板块有四个：国际港务区奥体中心（看过我们稿子的人都知道，检索我们从2017年到2021年的稿子）、高新CID未来之瞳（这里是让位奥体开发建设，但迎来了“双中心”洪水一般的加持）、西咸丝路能源金贸区（如果不是楼市影响、两次职能划分，这里早就起飞了）、沣东中央商务区（这里也是深度受到调整影响，大西安新中心新轴线及昆明池并未按照计划进行）。

这四个区域，初期发展势头一个比一个强，几乎是像比赛一样拿出规划方案，动辄投资几百上千亿，但在发展过程之中，又出现了一些状况，或是楼市停摆、经济环境、资金预算、球赛爽约等等导致，最终按照倒排期落地的片区开发只有奥体中心。

那为什么奥体中心开发有必要性？因为2021年要召开十四运，在这个时间点之前，地铁、场馆、公园、大桥、隧道、写字楼、高压线落地、企业总部、学校、商业、酒店等等必须全部到位，天空中不能有一根高压线蜘蛛网......

记得，一个没有必要开发的片区，就算规划再花团锦簇，都是一张漫无边际的空头支票！

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