丘吉尔说：环境塑造一个人。那又是什么塑造了环境？

我们认为是：经济水平！这一点放在西安城建，最为突出。就是因为经济水平没有发展起来，导致西安城建水平一直没跟上。

从北上广深、成渝苏杭归来，对于西安市场最大的不理解是什么？就是西安明明不缺地，为什么房子盖得这么密，都是齐刷刷的“韭菜楼”，清一色的百米高层，有些定格盖到33层，如同“天上宫阙”。

反观上海，从机场到外滩一路上高层建筑不多，反倒是七八层高的矮楼密布，而且一些建筑很明显是经过二次翻新、立面粉刷，要知道，上海面积比西安要小，但常住、流动人口加起来估计超过3000万，是西安的一倍。

从环城路、二环路、三环路、绕城路四条线来看，现在高层建筑的重灾区，就在二环线，几乎是密不透风！

最初，我们来到西安之后，一直以为这是审美问题，后来，终于发现了，这还是一个经济问题！

因为，西安经济环境不如一线城市，无论是地方上的财政，还是开发商的实力，或是购买人的实力，都要求西安必须比“经济型”更加的便宜，以至于更多的把城市建设当成一本经济账。

因为缺少拆迁资金，借助“何家村模式”，以村集体为核心，启动城棚改拆迁，提升容积率，一边修建一边安置；

因为大开发商少，本地开发商实力弱，所以，调高容积率，提高梯户比，增加出房率，以牺牲品质提升房屋数量；

因为城市购买力差，人口吸附力不强，必须降价促销，打造点式楼、板点结合，做高梯户比，让房子价格降下来。

结果出现了什么情况？遍地高层建筑，在贝壳的统计之中，西安的容积率仅次于深圳，但深圳是地狭人稠，西安的面积是深圳的好几倍，在那份报告上，极具争议性的是，将西安的33层建筑列为：超高层。

在财务束缚之下搞建设，结果城市建成了，也变得更加密集了，当我们与成渝苏杭的核心区一比较，差距一大截！

当然，在财务紧张的束缚之下，西安的高强度开发并不是完全没有可圈可点之处，还是有不少！

例如，西安的高容积率开发模式，在很长时间之内抑制了西安的房价，让劣质房源涨不起来，在2008-2015年之间，西安长期保持在0.4-0.7万/㎡（建面），这个房价一度比甘肃天水、乌市、银川核芯等都要低。

除此之外，西安的高容积率开发让西安商业的成活率变得更高一些，比较典型的便是大兴新区，拆迁三个村子入住差不多20万人，激活了G PAK老城根、龙湖星悦荟、万达广场（鑫苑大都会）、盛龙广场、太奥广场等等，这是西安商业成活率最高的区域，没有之一。

但高容积率给房地产市场又带来了什么BUG？为了打造楼间距集体采用“围合式”设计，结果商住不分离、小区建筑贴着红线盖、街道极具压迫感、城区通风效果差，说到底，还是损人不利己。

最令人担心的是什么？密不透风的高楼，再加上静风率全国第一，浮尘冲不垮，雾霾吹不散。在西安市场，最必须的家庭配置，就是一台空气净化器或者新风系统，符合实际需求。

当然，现在主城区已经没有机会改变了，一切尘埃落定，反倒是沿着灞河、浐河、沣河、湖区等等周边，有河、有湖、有风、有水、更低密！

-- END --