明天就是2025年元旦了，不少开发商都想抢占新年第一波热潮。
据悉，台江的榕发宸央（即祖庙安商地块）和闽侯甘蔗板块的锦绣外滩项目都将于1月1日正式开盘。后者更是喊出：
开盘就清盘！
被戏谑为“不割穷人韭菜”的第四代住宅，下放到县城刚需板块，是否真的不愁卖？
作为闽侯首个第四代住宅，锦绣外滩共规划3栋楼，总高25层（其中3#楼为18/25F）。主推138-239㎡四房的大平层，还有8套217-321㎡的顶楼复式产品。
12月24日，项目170套住宅一次性全部领出预售证，毛坯预售均价14988元/㎡。其中，头排瞰江的1号楼，最高备案单价18368元/㎡，最高备案总价574.97万元。
据悉，项目上周末已经开始认筹了。根据中介发布的放风价：
138㎡均价180万，共37套；
163㎡均价240万，共37套；
189㎡均价270万，共22套；
228㎡均价350万，共22套；
238㎡均价400万，共44套。
虽说是大面积复式产品拉高了项目的总价天花板，但180万的入手门槛也颠覆了大部分人对闽侯甘蔗板块的价值判断。
克而瑞数据显示，11月份，甘蔗住宅成交均价是9064元/㎡，板块内主要在售住宅项目——懋富云璟府成交套均总价84万元，象屿美的公园天下是82万元。
锦绣外滩一上马，便套均总价180万打底。
锦绣外滩的卖点很明显：第四代住宅+一线瞰江。
先来说第四代住宅，这个“人居新物种”购房者已经不陌生了。2022年以来，福州已落地近40个立体生态住宅，因为突出的改善属性，超半项目位于主城区，主要在售的有建发灏云、榕发誉湖、榕发麓里、保利天珺，起步面积至少是140㎡。
县域房地产也需要住宅产品的迭代升级，所以福清、连江、永泰各地都在鼓励四代宅开发。
东街1號发现，在购买力雄厚的福清，第四代住宅的户型虽然以大面积改善为主，但几乎都不超过200㎡。而锦绣外滩200㎡以上的户型占比将近4成！
在楼市下行期，连江的江山云起开盘仅一年半左右，998套住宅便几近清盘了。但人家主力户型只有89-168㎡，配合1.25万/㎡左右的均价，总价一两百万。
地缘客户为主的甘蔗，能否撑起动辄总价180万以上的“四代宅”？
锦绣外滩还有“闽江北岸首座一线四代宅”加成。江景是值钱，但县城的江景似乎要打个折扣。这也是为什么融侨外滩壹号能挂9万+/㎡，而中铁江湾悦城只报出6399元/㎡。
此外，锦绣外滩真正能看江的也就头排，后排视线多少是有遮挡的。
而锦绣外滩的开发商福建四建集团是来自厦门的民企。2023年12月5日，旗下福州蓝泽建设以底价1.95亿竞得宗地2023-04号地块（即锦绣外滩），楼面价5599元/㎡。
这家房企开发过三明锦绣家园、锦绣世家和漳州锦绣时代。闽侯上街在售的恒荣蓝泽悦滨江也是其合作项目，此外还在闽侯打造了横屿花园安商房、浦兴新苑安置房和商业综合体蓝泽大厦。
不论四建，还是蓝泽，难带来品牌溢价。
锦绣外滩售价，二手房是重要参考指标。
东街1號在贝壳找房平台查询到，项目隔壁2014年交房的阳光城领海，同样是一线瞰江，得房率也很高，小区二手房2024下半年的成交均价是1.26万/㎡，总价约100万元左右。
有三四百万预算的县城精英家庭，完全可以进阶到福州市区。
事实上，锦绣外滩在今年国庆期间就已面世，蓄客三个月。在如今的行情下，即便仅有170套住宅，开发商喊出“开盘就清盘”还需要一些底气，最终成交会是如何？
网签见分晓！
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海豚
现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买，而是没人买、实在卖不动才不断降价。炒房客现在狗急跳墙，每天做梦都盼着早日转手套现。把“房住不炒”当耳边风的人必定付出沉重代价。要警惕房吹，他们是误国误民的，能忽悠一个是一个的。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的，平均一平方也就800元左右毛坯，只要家里建过房子的都知道大概成本。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真正的利好。房子是商品，也是消费品，是用来住的消费品，只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价。天天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好，简直就是谬论，你买个车是不是车行还要给你保价啊？不然经济就不好了，不觉得可笑吗？你自己被忽悠买高价格了就认了吧。房子用个二三十年就是老化房了，那时自己都嫌弃。