大家别只盯着中海海珠上涌果树公园地块了！！保利海珠西东方红印刷厂这块靓地又有新进展啦！

海珠西东方红印刷厂这块地是海珠区今年首宗出让的宅地，被保利以底价20.2975亿元斩获，扣除配建以及土壤修复成本等杂七杂八的费用，地块实际楼面价大概是40171元/m²。而就在近日，项目建设工程设计方案审查及调整获批公示了。

地块虽然居住用地面积只有2.652万m²，计容面积11.934万m²，但是比起周边在售的宅地，比如中海观澔府（占地8030m²）、中海映澜台（占地17902m²）和中海江泰里（占地19794m²），已经算比较大了。

根据规划，整个地块一共被分成分别为编号401、506和507三个小地块。其中401地块规划建5栋住宅，有3栋45层高，507地块建2栋45层高住宅，配建有托儿所，而506地块则将建24班小学。

那么，保利海珠西东方红印刷厂这个地块究竟成色如何？能不能打？咱们一起聊聊。

双地铁站上盖，地块均好性不错

东方红印刷厂这个地块和员村一横路地块的前生今世都有点相似，除了都是被保利收编以外，这两个地块的前身都是旧工厂，然后变成网红创意园，再经政府收储后挂卖出让，摇身一变成为了光鲜亮丽的准“高档住宅区”。在上世纪6、70年代，东方红印刷厂还是中南五省最强的印刷公司，后来随着社会的发展和进步，中心区的旧工厂逐渐外迁，东方红印刷厂终于在2010年搬离了工业大道。

丨东方红创意园，图源：网络

在印刷厂搬离后，这个地块又改造成东方红创意园，里面汇聚了各种特色餐饮和艺术馆，一度成为有名的网红打卡热点，但到了2016年，因为物业管理权纠纷等问题，广州土发要求创意园管理商按地块原状交还停止侵占，一直到2020年7月最后一家公司被强制清退后，政府的收储才完成，再到2023年8月公开挂牌出让。

这个地块位于海珠老城区，在出让的时候政府要求竞得人不仅仅要配建学校，还要配建琶洲南地块留用地的补偿安置物业，尽管地块出让要求不低，但地块综合质素不错，最后被保利以底价竞得。

这个地块位于海珠区工业大道中以东，江燕路以北，紧邻广纸片区，门口就是海珠主干道之一的工业大道，可以快速到达昌岗立交，西往荔湾，东达琶洲，而且距离广佛线和11号线交汇的燕岗站，直线距离只要150米左右，妥妥的地铁上盖，交通方面极为便利。

11号线是广州地铁大环线，目前土建土程已经完成得七七八八，预计最快明年就可以通车了，等开通后就是名副其实的双地铁了。

丨地块现状，图源：网络

在生活配套商，地块周边有乐峰广场、广百新一城、综合体方圆333等；医疗有南医大珠江医院、广医大第二附属医院等；教育方面，除了周边的红棉小学、工业大道中小学、昌岗中路小学等，自身配建还有一所24班小学。综合来看，这个地块的均好性不错，各方面配套都是比较成熟的。

海珠西是出了名的有烟火气，不过地块旁边是各类批发市场，电鸡横冲直撞的，城市界面看起来不是那么好。

周边新盘主打刚需，保利会卷产品和价格吗？

接下来，我们看看地块附近的楼盘情况。

东方红印刷厂地块周边在售的新盘只有中旅天宸府、中海江泰里、珠江金瑶台、江湾和樾。要知道，海珠西的供应一直不多，以上这几个一手项目，都是一些面积比较小的小盘，推出市面的户型多以刚改为主，均价在5-7万/平左右。二手小区倒是挺多的，比如保利海棠花园、雅致花园、保利红棉花园等等，参考均价在3-5.5万之间一平。

但是东方红印刷厂这个地块都比周边几个一手楼盘体量更大，配套也更全面一些，未来在产品和社区上的打造，可以发挥的空间会更大。距离地块1公里以外的江泰里，当时中海可是以4.5万/平拿下的，现在均价一平在5.8-6.4万之间，所以保利这个东方红印刷厂地块，推测未来卖到6.3万左右就能保本，加上现在市场环境不太好，大家都在卷价格，盲猜未来这个地块小户型可能卖6万多，大户型可能卖7万多这样子。

网上有其它自媒体认为这个地块将来会打造大平层豪宅产品，我并不这么认为，我觉得保利更可能会将它建成一个刚改性质的楼盘，因为前面也说到过，这个地块的大部分楼栋都是45层高的住宅，而且从规划图里看，好像还是3梯5户的设计。如果是主打大平层的豪宅产品，不太可能3梯5户，毕竟有钱人住的楼盘，最主要是逼格和私密，豪宅如果做超高层的多户，等于自己给自己挖坑。

虽然地块距离珠江后航道只有1公里，但是打江景牌也是不太现实的，先不说低楼层会被周边的建筑遮挡，真正有江景需求的买家，也不会考虑离江边这么远的楼盘，只能说少部分高层单位可以远眺一下江面。

按照保利最近的作风，加上又是新规后的楼盘，高实用率应该是没跑的，周边的二手楼龄也普遍比较高了，户型设计也比不上新房，如果东方红印刷厂这个地块保利可以把产品做好，再在价格上砍一刀，除了可以吸引周边一些老业主置换之外，也能虹吸海珠其它片区的买家，只要产品和价格“双管齐下”，到时候又能引发板块的二手房市场一番腥风血雨了，不过这些都是我们盲猜，毕竟也有保利四季和颂主打利润的例子，所以具体还得看开发商最终如何操刀东方红印刷厂这块地。

目前关于这个项目的资料还是比较少的，问了一下在保利干销售的朋友，他们都说户型还没有定下来，这个项目还是挺值得期待的，有意向的朋友欢迎加一下我们新房咨询师六一的微信，有新进度第一时间通知大家。

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