前段时间芳村花卉市场地块的新世界天馥开放售楼部了，最近宣传也挺多，所以我也去看了一下，凑个热闹给大家做一个楼盘的基本测评。
产品：户型揽客范围广，但实用性很一般
新世界天馥的产品线很宽，面积段在78-138平之间，一共有9个户型，分别是78m²三房两厅一卫AB户型，有东北和西北两个朝向；89m²三房两厅一卫AB户型，有东北和西南两个朝向；96m²四房两厅两卫，只有一个西北朝向，高层可望江；107m²四房两厅两卫，只有一个西南朝向，126m²四房两厅两卫AB户型，有东南和西南两个朝向；138m²四房两厅两卫，东南朝向，双阳台南北对流。
项目一共规划有6栋住宅，超高层设计，42~47层，三梯九户。根据销售介绍的说，不管你买的那一栋是先建的还是后建的，交楼时间都是统一在2026年3月左右，这个梯户比挺大的，居住密度难免会有点高。大堂挺气派的，据说设计是参照酒店大堂的，挑高可能有10米：
项目吹风价格大概是这样：76-98平小户型低楼层最低4.2万/平，均价4.2~4.7万，上车门槛是320万左右，98-108平均价4.2~4.9万，126-139平均价4.3~5.2万，每高一层总价大概差1.5~2万左右。目前项目样板间展示的户型除了107平的没有之外，其余的都有，其中126平是交标样板间展示，下面我们详细聊一下在售的这几个户型。
78平三房一卫：
78平的户型做到了三房，飞机户型，但由于实用率不高，只能做1个厕所，现场已经开放了样板房，其中一个房间是比较小的，把飘窗利用上勉强定做个单人床，另外两个房间留给衣柜的空间也不大，总体来说是比较紧凑的。
89平三房两卫：
89平东北向的户型各功能区的分布还算挺均匀的，动线也算合理，比78平的多了一个卫生间，居住体验感会稍微好一点。西南向的户型四开间朝南保证了足够的采光，但是有一个很长的过道，稍微有些浪费。
96平四房两卫：
96平是飞机户型，实用性和私密性比前面两个小的户型要更好一些，没有过道浪费空间，高层单位可以望江。
107平四房两卫：
107平四房是比较传统经典的竖厅户型，没有很长的过道，各个功能区分布也尚算合理，户型设计中规中矩。
126平四房两卫：
126平户型都是五开间朝南的设计，采光方面很出色，而且带了一个入户花园，不过这样设计有优点就有缺点，缺点是过道较长，浪费的面积较大，只能说有舍有得吧。直接上样板间的图给大家感受一下：
138平四房两卫：
138平是项目最大的户型，南北对流，朝向不错，但是从平面图来看，户型感觉像个手枪（或者说菜刀），比较信风水的朋友可能会有点介意，还有就是过道的毛病。至于厨房门开在入户过道上，设计的稍有点别扭。
总的来说，几个户型看下来，设计稍显老派，实用性也不是很强，可能是报批的比较早的缘故吧。对比近期荔湾超高实用率的全新盘，天馥不到8成的实用率确实有点吃亏，设计也不出色。不过交标倒是蛮豪华的，比如博世洗烘一体机和冰箱，松下厨房空调等等都配备了。
配套：书包不错，距离地铁站也近
新世界天馥距离地铁5号线始发站滘口站不到300米，步行大概5分钟左右，早高峰通勤珠江新城或者金融城的话不用挤也不需要换乘，如果是自驾的话，可以通过项目旁边的珠江大桥直接上内环，不怎么需要等红绿灯，能省不少时间，交通配套是比较方便的。
小区配建有一所幼儿园，项目南侧300米有一所西关培正小学凯粤湾校区，新世界天馥大概率会在招生范围内（具体还要看当时教育局的招生政策）。3公里范围内有几所三甲医院，广州中医药大学第三附属医院（芳村院区），广州医科大学附属第一医院、广东省中医院芳村医院等等，日常就医都是比较方便的。
至于商业配套，小区自身会配建社区商业，附近没有大型商业，稍远点的主要是白鹅潭的商业。不过项目旁边就是芳村花卉市场，目前来说周边有点杂乱，城市界面也是很一般。
由于滘口地铁站是建在地面高架上的，而项目跟滘口地铁站的距离又非常近，且旁边还有高架立交，噪音是很难避免的，虽然销售说项目整体往里面移了20米，中间还做了绿化带，看房的时候还一直跟我强调装了什么中空降噪隔音玻璃，但也只能说尽可能减小噪音影响，不能完全避免，其中AD两栋部分靠近铁路的户型最为明显，介意的朋友要慎选。
虽然新世界天馥首推是整个盘最北面的A栋，但是项目的交楼时间是统一的，并不是像其它楼盘一样先买先交楼，况且A栋和D栋是距离铁路和高架最近的两栋，所以我觉得不是特别中意A栋的朋友可以等等其它栋加推再看看。
项目优劣势总结以及适合人群：
总的来说，项目的外在配套还不错，有一定的基础，但是内在就中规中矩吧，密度高，居住舒适度略不好，户型实用率对比目前市面上的新盘没啥优势，实用性也不是很强，。
项目的优势也是很明显的，比如像交通教育医疗这些配套都挺不错，很适合5号线沿线通勤的上班一族和注重教育的家长，新世界的物管水平也是可以的。
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