世界大观这个项目，从拍地开始就广受关注，最近定了案名为：越秀观樾，而且在上个月开放了展厅，除了案名外，项目的规划和各项配套都基本定得七七八八了，户型图小编也拿到手了，今天和大家聊聊。

产品方面：只有三个面积段，都是超高实用率的大户型

越秀观樾分南北两个地块，全板楼设计，规划有25栋13-17层高的小高层，1梯1户，总户数760户，容积率1.98，有一所15班的幼儿园和一所24班的小学。

产品方面，主要做大面积的改善型户型，一共有三个，分别是：140平四房，190平四房AB户型和250平4+1房，实用率110%以上，据悉面积越大，距离湖面越近。

丨项目户型分布图，部分户型面积后期有调整

其中，140平的四房户型是南北对流的双阳台设计，经典的四叶草户型，三个卫生间，南侧双套房设计，,公卫则紧挨北侧次卧,均不用穿过客餐厅即可到洗手间,解决了动线过长问题。这种户型有一个优点就是公共空间位于中部，不需要走道，空间利用率大增，私密性也能加强，而且中轴通透对流。

从上面的户型分布图来看，140户型所在的楼栋部分是两栋并排，所以会存在单边位和中间位的情况。15#至20#的140户型靠近悦景路，会有噪音的影响，这个户型最安静的是13#和14#，位置最中间，估计开盘价格会比其它栋要稍微高一些些。

190平的四房A户型和140平的设计相似，都是四叶草户型，同样入户带储藏室。不过两个户型在卧室分布方面略有差别，140平的两个套房是在南向两侧，190平的两个套房是分别在南北两侧。然后190平的主阳台尺度更大，直接连通了靠近客厅的次卧，生活阳台的位置稍微有点差别，靠近客厅的次卧是非承重墙设计，有需要的也可以打掉让客厅看起来更开阔。

190平据说还有一个B户型，但由于没有对应的户型图流出，这里就不展开讲述了。190平一共有11栋楼，只有3#和4#可以看到月亮湖，其余的楼栋要么是靠近帝景西街，要么是位于小区中间位置。

250平4+1房是越秀观樾的最大户型，基本每一个房间都是带主套的（除了一个次卧，不过次卧门口就是公卫，也约等于卧室带卫生间了），而且主阳台是大L字型设计，中间无柱子隔开，视野和采光都是极好。

250平的户型只有1#、2#和21#有，货量不多，是三个户型里面最少的，但是这个户型都是看月亮湖的，景观会非常的好，而且不近马路，很安静。

目前越秀观樾周边的新盘有缦云广州和合景臻颐府，缦云主推的是建面145平三房、174平四房、190-315平五房，售价在8-10万之间一平；合景臻颐府在售200-290平四房，售价在10-11万之间一平，都是改善型楼盘，同类竞品。但从户型来看，越秀观樾的140平基本赢了缦云的145和174平户型，250平的比臻颐府的200/258平也更有优势，毕竟新规后的产品，高实用率摆在这，就看开盘价格多少了。

以上的三个户型都是专梯入户的，另外值得一提的是，140平双主套的设计，在市区的来说，是比较少见的，也是越秀观樾的主打户型，虽然这个户型看不到月亮湖，但个人觉得设计感很强很实用，对于一般家庭来说，这个面积段的户型也是很够用了。

而且项目的容积率只有1.98，是天河乃至整个市区来说为数不多低密度的小高层住宅产品，全板式的楼栋设计，除了看起来整齐之外，还能保证了每一户的采光通风，总的来说，项目在产品设计上，每一处都是可圈可点的，这也是为什么整个市场都都对世界大观这个地块都抱有很大期待的原因。

配套方面：教育可以，交通欠佳

越秀观樾最大的优势是它拥有大量的自然生态资源，这对市区来说，是相对稀缺的，地块处于山湖之间，注定了它的产品属性，低密度临湖社区也很对富豪们的口味。

项目配建有小学、幼儿园和托儿所，基本可以解决业主的学位需求。另外，最近也有消息传出，缦云广州配套的九年一贯制学校引入了天河外国语教育集团成员之一的校区，位于悦景路北侧，意味着越秀观樾的业主小孩未来也有机会入读，至于实际可以不可以，要看当时教育局的具体招生计划。

至于商业方面，目前越秀观樾所在的片区是比较缺乏商业配套的，最近也要去到奶厂华润天合的商业街或者黄村奥体优托邦，有一定的距离。不过项目周边倒是规划有5宗商业用地，其中二期地块有一宗，未来建起来之后或者可以填补项目商业这一块的空白。

丨项目商业规划图

至于交通方面，业主只能通过自驾出行了，虽然周边有21号线大观南路站，但是距离有足足2公里，步行到地铁站不太现实，规划中的19号线虽然近一点，但是等落地也要很多年，而且最头疼的点是，越秀观樾周边的悦景路仅为两车道，上下班高峰期会非常拥堵，虽然规划会拓宽至双向四车道且延长至科韵路，但是这种大工程，没有个几年也搞不下来。

至于医疗，2公里内有在建的中山六院，远一点有暨南大学附属第一医院和广州复大肿瘤医院，就医还算过得去。

总的来说，越秀观樾这个项目生态环境好，密度低，是一个很宜居的小区，产品方面也设计得很出色，户型实用率跟实用性都很高，但是缺点也很明显，比如目前周边还是相对荒凉一些，没什么商业，出行没有地铁，自驾堵车等等。当然，楼盘定位更多适合一些注重居住舒适度、周边自然环境的高收入人群，或者周边的置换群体。目前项目在四季酒店有展厅开放，但是只能看户型图、沙盘和PPT，有消息传这个月可能会开售楼部，到时候可以看板房，感兴趣的朋友可以加我们的新房咨询师六一微信预约看房。

欲了解更多广州楼市干货，请关注公众号：广州楼市滚雪球