《南方都市报》最近有一篇关于如何提高居民购房意愿的文章，主要是对7月18日，华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜在中国国际经济交流中心举行的第154期“经济每月谈”上对房地产市场现状分析的转述。

张瑜的主要观点是，从销售数据，还是拍地、投资数据等各个维度综合来看，目前房地产处于2015年以来最差时刻。针对这种现状，这位专家开出的药方是从居民购房意愿和房贷利率两方面入手。

居民购房意愿极其低的原因在于自去年10月份以来，我国居民的购房收益率没有跑赢购买理财产品，这在很大程度上阻碍了居民入市的步伐，而另一方面，目前房贷利率处于2016年以来的历史最高点。所以，提高居民购房意愿的手段在于稳定房价预期和下调房贷利率。

在环环的认知中，在各家媒体的报道中，也时常有“房贷利率创新低”的字眼，从去年后半年以来，房贷利率也一再下调，但环环特意去查了相关媒体的报道，才知道忽略了这个历史新低的周期是指“从2019年以来”。

看来，认知和事实之间确实有一定的差距，但这也不妨碍环环认为专家开出的药方也许是正确的，但却过于简单，这就好比对于一个有着多种疾病的病人，医生却只是给开了一些感冒灵冲剂一样。

从表面来看，房地产目前是有一些指数在好转。譬如，央视报道，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增。预计6月房地产贷款新增超1500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，而房地产融资呈现回暖趋势。

房地产融资回暖，房企获得了一定的资金，或能浮到水面深深吸几口气，不至于窒息，而部分购房者终于进场，这是好消息，但从整个市场来看，情况却未必乐观。

根据中信证券的数据，7月上旬的销售数据仍然不容乐观，在其所跟踪的样本城市中，新房销售5.9万套，同比下降45.2%；二手房销售2.0万套，同比下降14.4%。

上小学时，我们遭遇了无数应用题无情的考验，其中一种是一个管子出水，一个管子进水，问水池中的水何时会满。依照当时的理解能力，既不明白为什么这一池子水会被当作单位1，也不理解为什么要这么浪费水。

如今，楼市恰如那池水，有人进场，就有人离场。

因楼盘建设缓慢、停工乃至烂尾，多地频发“强制停贷”事件。超过200个楼盘，涉及十万业主的这场“停贷潮”已经波及了多家银行，使其股价下挫。

另一方面，“停贷潮”使得预售制再次成为众矢之的，但这也并不意味着现阶段就是推出现房制度的最佳时机。

不过，好在各方都在积极解决问题。银保监会两度回应了“停贷”事件，指出关键在于“保交楼”，将支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，多家房企也纷纷表态会把“保交付”作为年内的工作重点。

但愿那些业主守得云开见月明，辛苦钱不会白白打了水漂，但这蔓延多地的“停贷潮”无疑严重挫伤了购房者入市的信心，同时也加强了房产投资不及理财的价值预判。

而公众的这些认知，不是降低房贷利率就能改变的。

关于房地产市场的前景，一直有这样一种说法，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

然而，现在房地产市场最严重的问题却在于，即使房贷利率到了谷底，也面临着后续无人接盘的焦虑。

因为，相对于楼市供应链而言，人口出生率太低了。

知乎上有一个IP为远方青木的作者写了篇题为《去年我们卖了1700万套房，但是只出生了1062万人》的帖子，IP为观点明确，数据详实，很有说服力。

去年，尽管房地产负面新闻不断，但商品房销售面积仍旧达到17.9亿平米，按每套房100平来算的话，这相当于卖出了1700套房。

但在同年，我国出生人口为1062万人，而且我国的人口出生率在逐年走低。

即便每个人都需要独立的住宅，抛开结婚后共同居住一套房子的因素，如果商品房销售持续维持在高位，20年后，房子能卖给谁，又有谁会来租这些房子？

细思恐极。

届时，房产将完全失去投资价值，房贷零利率恐怕也拉不动购房市场了。