自2021年4月6日开始，合肥市区施行最严限购政策后，肥西县在三县中是享受红利最多的，肥西也是官宣同步发展紫云湖、群英湖和潭冲河南三大片区，除此之外桃花镇、泛经开、北雁湖、上派县城板块全面发展，并在2022年10月中旬宣布重点打造中派新片区，一片向好。

彼时的肥西新房市场，无论哪个板块都非常火热，全款、绑车位、升级包屡见不鲜，甚至号头费也并不少见。二手房市场也不逞多让，多个小区成交价2万+，更有部分房源突破3万大关，无论新房、二手房价格超越合肥很多市区。

存在即合理，2021年下半年到2022年上半年的肥西楼市确实有得天独厚的优势。

首先肥西作为安徽唯一千亿县、中国百强县安徽榜首，这两年不断引进各类大、中型产业，坚持 “三大战新产业集群”产业定位，从“制造到智造”转型路上一路狂飙，围绕“新能源汽车及光伏新能源、高端智能制造、‘产学研’一体化大健康”，TCL家电（合肥）、联宝科技、江淮汽车等一大批龙头企业纷纷入驻。

目前，肥西县高端智能制造产业集群拥有规上企业410家，今年上半年共实现产值510.9亿元，占全县规上工业总产值72.8%，肥西县提出，“十四五”末，力争培育10亿元以上企业20家，50亿元以上企业6家，100亿元以上企业2家，城市基本面非常好。

图源：肥西发布

另外还具备以下几个特点：

1、地理位置：合肥房地产市场以西南溢价最高，位于西南的肥西县，在版图上与滨湖区、经开、政务区和高新区为邻，而这四个区域也是合肥房价高地，肥西因邻而贵。

2、限购政策：彼时市区限购政策非常严格，也不允许补缴社保，购房需求因无处释放而外溢，肥东、长丰、肥西就成了最好的承接地，这期间三县不仅仅肥西，其他两个县销量同样非常好。

3、购房成本：这期间合肥西南市区新房由于限价，整体火热，二手房价格也还处于高位，对比下来，肥西的价格还是占据优势的，所以预算不多的购房者、投资客纷纷选择肥西；

4、新房库存，前几年肥西县一直控制供地节奏，市场上新房数量并不多，所以新房开一个火一个，紫云湖、群英湖、上派县城、泛经开、北雁湖、滨湖西均出现过阶段性的热销局面；

高峰过后通常会迎来低谷，火热的背后同样有着很多隐忧。

首先是多板块同时发展，摊子铺的太大，不仅仅是高调宣传的三大重点发展片区，泛经开、北雁湖、上派县城、中派新片区也同步推进，资源是有限的，所以造成很多板块规划难以落地、落地慢的情况。

其次是土地供应，楼市的火爆和现实需求，也让土地这个一级市场闸门大开，仅2022年肥西县就进行了9个批次推出30宗涉宅用地。

虽然部分地块未能出让，但成功交易的商品房地块也达到1939亩，要知道这一年合肥市区9个区商品房地块供应总和也只有4478亩（区均497亩）。

2023年也依然计划继续高供应量，但是受制于市场行情，截止11月份只成功出让878亩涉宅用地。

2023年4月24日的土拍是最后的高光时刻，来自北雁湖、繁华西、上派县城5宗居住用地全部满分竞品质。此后就日益冷淡，除龙湖、保利各拿下一宗地块，其他要么流拍，要么由城投托底。

再就是价格了，目前肥西县新房市场价格也同样扁平化，而且紧跟合肥市区脚步，新房来了一轮大提价，备案价纷纷开始突破2万，也同样试图以“品质”“改善”做为突破口。

但前面提到了，肥西市场火热的重要原因是承接市区外溢的需求，以刚需为主，刚需地段做高端改善产品风险本就很高。

更关键的是市区二手房行情持续低迷，价格一路走低，肥西新房价格在滨湖、高新、经开区二手房市场也同样有很多选择，限购又被取消，刚需自然就会往市区回归。

现在情况就是新房数量太多、价格缺乏竞争力，据统计肥西在售、待售楼盘达到29个之多，如果不是城轨和城投公司进度慢，那新房市场竞争将更加惨烈。

二手房方面的问题就更简单了，次新小区扎堆，投资客占比较重，恐慌性抛售频发，造成二手房价格挤兑，肥西二手房市场挂牌房源1-200套的比比皆是，甚至不乏挂牌量7-800套的小区（按大小区名称计算），次新小区二手房价格频频破发，高价新房自然滞销。

当然现在不仅仅是肥西市场，整体市场都在持续下行，肥西并不是个例，而是普遍现象。不过有利一面是二手房价格水份已经被极大挤出，合肥做为人口持续流入城市，购房需求一直存在，也让二手房市场更加健康。

最后，今年前三季度，肥西县主要经济指标中，固定资产投资、建筑业产值、社会消费品零售总额、一般公共预算收入等14项指标增长快于全市，其中10项增速居五县（市）第1位，4项居全市第1位。

随着金寨路南延、地铁3号线延长线即将通车，肥西与合肥时间距离更近、连接更紧密，区域位置重要性也不断攀升，只不过目前确实存在很多困难，后期还是要合理控制土地供应，尽快落地各片区的商业、教育等居住配套，集中资源发展优质片区，未来可期。