在市场上有一类小区，虽然名字非常低调，比如班长之前和大家一起踩盘的“绿苑”“乡村花园”等，但实际上小区品质都是可圈可点，在当年交付时都是一档的存在，即便放到现在，也各有其不容忽视的优点。

今天我们再来看一个这类小区，这就是位于滨湖区金融板块的锦绣淮苑，也曾是某单位的集资房。

锦绣淮苑的位置是在滨湖区金融板块的云谷路与西藏路交口，往东200米就是地铁5号线清水冲站，同时也是规划的地铁8号线站点。

在地面交通上，从下图可以看到，除了云谷路外，东侧就是徽州大道，附近还有方兴大道、庐州大道等多条主干道，路网完善，下面我们到小区里看看。

小区一共有3个出入口，分别在武汉路、云谷路和西藏路上，其中南门和西门是主入口，南门为酒店式大堂设计，西门也很气派、厚重，北门则相对简单了很多，只有一个保安亭和道闸，不过北门却是人流量最大的，因为出门就是商业，南、北大门规格放在现在也不过时。

▲西门

▲南门

▲北门

班长是从西门进入，进来后首先看到的是一个由景观廊架、绿植和树阵组成的迎宾空间，也起到了遮挡作用，在外面基本看不到业主在小区里的场景，隐私性做的不错。

另外也可以发现小区外围是规划有行车道，并有车辆停放的，属于半人车分流的楼盘，机动车和非机动车的数量也比较多，入住率还是很高的。

小区内的绿化精髓在于中央景观区，这里有一个下沉式庭院，不但有颜色各异的花草树木环绕，还有景观池、石壁分布其间，应该是水量不足，不然会形成一个小瀑布，另外绿化过于茂盛，如果能修剪一下会更加美观。

至于旁边这个多层建筑，是一家托育园。不过在中央景观区，房企并不是仅仅打造了这一个下沉庭院，我们继续往下看。

从下沉庭院拾阶而上，可以看到周围还有大大小小的景观，开发企业也给这些景观起了非常好听的名字，如望淮亭、一线鸿沟、躬亲廊、九龙清水台、大禹观水台等等。（下图从第二张起依次展示各个景点）

其他区域的绿化整体表现也不错，绿化覆盖率高，树种也并不单一，同时和下沉庭院相比，有明显的修剪痕迹，很有意思的是小区内还到处都是刻有“锦绣淮苑”名字的景观石。

下面我们到楼栋看一下，这里需要特别提一下的是虽然小区交付时间比较长，入住率也比较高，但所有楼栋的门禁都是开启状态，地下车库也基本如此，是很难得的一点。

锦绣淮苑是由2栋28层、2栋26层、12栋18层、1栋16层高层住宅组成，高层和小高层的楼栋入户和大堂也有所不同。

地下空间自然不能和现在的新建楼盘相比，但是电梯间地面、墙面（局部）均贴砖了，在同期楼盘中表现还是很好的了。

以上就是小区的基本情况，我们再来看看外部配套，附近有大大小小的公办和私立幼儿园，根据2023年学区划分，锦绣淮苑的小学是师范附小四小，中学是46中南，属于比较优质的学区，今年合肥乃至全安徽新生人数最多的小学就是师范附小四小，一年级新生达到了恐怖的40个班级规模。

商业方面，锦绣淮苑北门旁、小区内部有2家便利店，出了北门以后，对面就是东方汇和众悦广场，另外附近还有高速时代广场商业、华冶金谷广场，以及一些菜市场，大型商业可以往东1.5公里到银泰百货，日常生活和消费还是很便捷和丰富的。

在环境方面，周边以总部办公、商业、学校为主，如北侧是东方汇和众悦广场，南侧过了云谷路是农业银行、西侧是46中南校区，东侧是建投大厦、五矿等。

与其他小区没有连成片，相对居住氛围要偏弱一点，主要不利是南侧临主干道，不过后退的距离比较远，地势也做了抬高，影响不大。

在二手房成交价上，引用贝系数据，最近成交的3套分别是在9月和10月的高层、小高层，中间楼层的高层单价最高，为2.35万，另外两套中，10月的小高层是1楼，9月22日的高层是5层，所以价格要低一些。

整体上看，锦绣淮苑虽然在滨湖区房龄偏老，但开发时的标准比较高，投入也比较大，所以整体品质是可圈可点的，同时还是地铁房，学区也不错。

不过这类小区普遍存在一个问题，绿化过于丰富和茂盛，对于物业就提出了很高的要求，但是往往物业费并不高，所以投入上难免受限。像锦绣淮苑的物业是绿城，物业费仅有2元/平（未入住1.6元/平），所以在部分绿化、公区的维护上难免有所选择。

大家觉得锦绣淮苑怎么样？