光阴似箭，转眼间到了2023年年底，新的一年即将来临。复盘今年楼市，作为从业者，依然深感艰难，还活着已经很值得庆幸。不过，可以肯定的是，远比房企接连暴雷的2022年强些，至少不会更糟糕。多项数据出炉，2023年南宁楼市情况，比我想象中好很多。

2023年几组数据，你得懂2023年南宁楼市到底怎么样？看几组数据更为直观。截至今年12月28日，南宁商品住宅成交总套数为43416套，总成交面积约465万㎡。（数据来源南宁住建局）其中，年底契税补贴倒计时，12月成交还在冲刺，还有3天，不排除会打破今年3月成交6663套的最高纪录。

▲今年南宁商品住宅成交套数情况（数据来源南宁住建局，扒房整理）这什么概念？去年南宁商品住宅成交面积377万㎡（数据来源克而瑞），回到10年前。但今年，这个数值截至12月28日突破465万㎡，最终可能超470万㎡（数据来源南宁住建局），回弹近百万㎡，筑底缓慢回升趋势明显。

▲近10余年，南宁商品住宅成交&供应面积（数据来源克而瑞，扒房整理）再看土地，据扒房不完全统计，2023年成交22宗经营性用地，共约2765亩，成交金额约95.34亿元。这个成交量，与去年不相上下（20宗、1584亩、96.56亿元），基本上是近10余年低点。而且，绝大多数是国企兜底，极个别是民企拿地。

▲2023年南宁土拍情况今年土拍高光时刻，无疑是3月出让的2宗万元地，其余的“面粉价”差不多是2字头、3字头。成交量回弹攀升，供应量底部徘徊，逐步消耗库存量。统计显示，2022年底，南宁商品住宅库存量753万㎡；而到今年11月，南宁商品住宅库存量683万㎡。这是好事。无论如何，购房需求始终存在，房企拿地热情不高，供应量减少，倘若成交回升增量，库存量将会加速消耗。久而久之，供需差距缩小，房企生存环境更好，楼市持续回升几乎是必然。那么房价呢？克而瑞数据显示，今年10月南宁商品住宅成交均价为11962元/㎡。与去年相比，今年成交均价似乎不赖，主要为高端改善楼盘增多，拉高整体均价。

▲2010年-2023年10月南宁商品住宅成交均价（数据来源克而瑞，扒房整理）总体来说，今年的楼市表现优于去年，企稳回升，是大势所趋。

这一年，救市政策更猛更狠与2022年相比，2023年的救市政策更猛更狠，直插要点，是众望所归。今年1月，央行出台首套住房贷款利率政策动态调整机制；

▲相关政策紧接着2月底，南宁官宣首套商贷利率下调至3.7%，正式迈入3字头；4月底，市直公积金阶段性调整贷款额度，符合条件的最高可贷90万元，多子女家庭最高可贷110万元；6月20日，央行宣布降息10个基点，南宁首套利率来到3.6%，二套为4.8%，再度刷新史上最低利率；以首套房100万，30年期，等额本息计算：假如，房贷利率5.95%，总利息114万元，月供5963元，本息合计215万元；如果房贷利率是3.6%，总利息65.7万元，月供4546元，本息合计163.6万元；两种利率相比，百万房贷月供少了1417元，利息总额直减51.4万元！有一说一，史上最低利率重磅落地，一度极大地刺激楼市，市场反响热烈。然而持续时间不长，逐渐又恢复平静。7月底，步区直后尘，市直公积金“商转公”也宣布暂停；8月最后一天，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，宣布下调存量首套房贷利率；至此，符合条件的存量首套房贷利率至少可调整为LPR。

▲相关通知值得一提的是，扒房成功预测存量房贷利率8月下调，没有被打脸。点击回顾《“打个赌，存量房贷利率8月必降！”》9月初，号称最猛“南宁14条”落地，包含认房不认贷、降低存量房贷利率、契税补贴、退个税、公寓购房入学等；同月，二套利率从LPR+60BP调整为LPR+20BP，降至4.4%。

▲“南14条”复盘来看，上半年，LPR调整1次，首套房贷利率来到史上最低3.6%；下半年，存量首套房贷利率下调，二套房贷利率降至4.4%。大体救市节奏是，上层放大招，南宁再加猛料，把这团火烧得更旺。

29个新盘亮相，狂卷产品改善当道据扒房不完全统计，这一年，市面上冒出29个新盘，搅动楼市风云。青秀区：北投领上、北投隐山、金地宝塔峯上府、轨道云启、荣和凤岭学府、交投荣和樾园、万丰江境、中海甲叁號院、建发缦云、中铁建花屿视界、唐樾青山东方源林；良庆区：交投和顺学府、广旅湖峰尊府、未来方舟；江南区：建发玺院江南颂、轨道御水江岸、锦上城二期、未来城市二期；西乡塘区：凯誉学府、盛世誉府、新希望锦官府、保利锦上、保利宸上印、金地相投格林水岸、金地宝塔风华府、麒麟伴江悦；兴宁区：华宏云樾观棠；邕宁区：轨道步云江畔、轨道东樾府。与去年相比（20个新盘），今年有29个新盘亮相/入市，数量明显上浮。主要受土地出让影响，以及市场下行，部分楼盘保持观望，筹备时间拉长，到今年才集中发声。

▲2023年新盘区域分布（不完全统计，仅供参考）从城区分布来看，青秀区最多，达11盘，其他的，西乡塘区8盘、江南区4盘、良庆区3盘、邕宁区2盘、兴宁区1盘。从产品定位来看，高端改善楼盘占据大半江山，产品升级迭代明显。最突出的变化，是户型。2022年1月，南宁建筑新规出炉，阳台计算1/2面积，而飘窗则不计算面积。 此后，落地飘窗、近乎100%得房率、LDKG一体化等户型升级改变接踵而来。点击回顾《南宁户型打起来，买房人：“打得好！”》而公建化外立面，几乎成为豪宅改善的拿手好戏，不仅是富人区、江边，还飞入老城区。此外小区酒店式大门、高端会所等，也是新盘常用卖点之一。可以说，这一年，南宁楼市狂卷产品，改善当道。

70盘交房，“保交楼”托底楼市毫无疑问，2023年是交付大年。据扒房不完全统计，今年南宁楼市迎来70盘交付。

▲2023年南宁交付楼盘一览（不完全统计，仅供参考）其中良庆区25盘，邕宁区11盘，江南区10盘，青秀区10盘，兴宁区9盘，西乡塘5盘。发现没，这一份交付楼盘名单中，很多“保交楼”项目默默交房了，包括中鼎公园首府、江宇世纪城公馆等“老大难”项目。与去年的交付相比，今年的交付“惊吓”少了，不乏可圈可点的。如阳光城江南檀悦、中南十洲等“保交楼”项目交付品质不错，如北投时代、华润置地江南中心、建发和玺等提前交房......是啊，能交房，才是楼市底线和良心所在。随着“保交楼”持续发力，渐渐抚平曾经的伤痛，真正地托底楼市。房企该暴雷的几乎都暴了 ，加上“烂尾”一个个交付，最糟糕的时候或已翻篇而过。往后就算有起伏，也不大可能比去年更惨痛。说直白点，重创之下付出的代价固然惨痛，但刮骨疗毒，萦绕许久的泡沫被刺破，楼市整体大局保持稳定，踏实的健康方能走得更远。

▲经济周期变化一切不过是经济周期的必然，繁荣、衰退、萧条和复苏，周而复始，波浪上行。风险充分释放后，还需时间逐渐恢复和好转。所以，不必过于悲观，今年算企稳了，明年不妨期待一下。

2024楼市走向，有几点值得关注随着2023年落下帷幕，大家对2024年的期许，自然跃然纸上。对中国而言，2024年是经济持续复苏、深度修复和动能提升的一年，同时风险持续释放和结构加速调整。楼市也是同理，明年还会有一波波救市政策正在路上，利好放不停。对南宁来说，2024年楼市走向，有以下几点值得关注。①今年的万元地，还有华控没出来今年的万元地，还有华控没出来，或许明年会亮相。面对中海甲叁號院、建发缦云等前辈的优异表现，它会如何出招，令人期待。②三岸新盘发声较集中2023年土拍市场表现一般，势必会造成明年新盘偏少。当前三岸住宅地块出让殆尽，明年或有祖龙新项目、大自然花园新项目、凤栖邕江、北投新项目入市，新盘发声较为集中。 ③楼盘与名校绑定名校，有力刺激楼盘走量，不是什么秘密。有些在地块出让之初，会明确写上会引进优质教育；而名校分校在布局中，也会考虑对附近新盘的加持......楼盘与名校绑定，屡试不爽。④蓝光雍锦澜湾、恒大御府精装交付作为“保交楼”项目关注度很高的楼盘之一，蓝光雍锦澜湾一期计划2024年9月30日交付，二期计划2024年10月31日交付，均为精装。有业主爆料，恒大御府一期为精装交付，大概率也是明年。没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临，我坚信，2024年会更好。

编辑|李寻欢

编辑|朱柒柒

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