物业问题，是今年重庆楼市一个很热议的话题。

比如前段时间闹得沸沸扬扬的某豪宅物业打人事件，直接冲上热搜，事情到现在都还没给个明确的说法；

这几天，位于沙坪坝的某高档别墅楼盘，最近也出了些新闻。

事情倒也简单，小区物业成立了一个“物业服务群”，将小区物业服务行礼、登记、夜巡的工作状态照片发到群，目的就是向业主们传递小区物业服务的改变。

虽然物业已经很努力了，不过这些信息发到群里，却并不是总是讨喜。

有人质疑有摆拍作秀的嫌疑，还有人认为小区2.5元的物管费太贵了，要“降低物业费”。

随后网上也出现了一些相关的报道，不过小树认真看了一遍，基本都是照抄网络的素材，并没有去实地了解。

关注我们号风格的粉丝都晓得，要了解实际情况，必须得去实地看看才行，否则很容易有失偏颇。

为了避免喝茶，楼盘名字我就不提了，懂的人自然懂。

01.沙区知名大盘

开发周期十多年

先说下这个楼盘的大致情况。

这个楼盘位于沙坪坝石井坡，总占地面积约520亩，规划总建筑面积60万平方米，由独栋别墅、联排别墅、花园洋房、商业风情街区组成。

目前的二手房价格，也是整个沙坪坝区的天花板了。

由于开发商拿地时间较早，项目占地也比较大，而且业态以别墅洋房为主，开发商也是不差钱“慢工出细活”，因此整个项目的开发周期比较长。

在重庆类似这样的项目还不少，比如高新区的海兰云天，南岸区的融汇半岛等，基本上口碑都还不错。

项目的一期是在2012年开始销售的，在2015年左右即已交房。

而后期产品至今仍在销售，最后一期地块的开发甚至才刚刚提上日程，据说要修建一条商业街和大平层项目。

众所周知，有在售项目的楼盘，由于要考虑到形象问题，一般物业都还是比较给力的，少有出现拉垮的情况。

而这个楼盘为何会出现各种情况，只有去实地看了才知道了。

02.小区成立业委会

业主们诉求不一

小树从石井坡地铁站出站之后，步行约10分钟到达了这个楼盘。

它的外立面采用的是当年比较流行的欧式风格，到现在还保持得比较好，这一点还是不错。

在小区入口的旁边，小树看到了一排正在公示的文件，原来是小区开始正式筹备首次业主大会了。

现场还公示了小区业主大会的议事规则和业委会成员的产生办法，看样子成立业委会应该是快了。

小区要成立业委会，是这里的物业做得不够好吗？

小树在小区里面转了一下，物业保养这些其实也还过得去，没得想象中那么恼火。

要说有些小问题那肯定也是找的出来的，毕竟都是接房快十年的小区了，有些物业设施出现老旧现象也很正常，跟刚接房的小区肯定是没法比的。

现场还发现了个让人意外的事情，从2015年接房到现在小区所有的公区收益，物业居然全部都做了公示。

从收益表上来看，这个小区每年公区收益都有十几万左右，前几年的分配比例在50~60%左右，而近两年分配比例提升到了100%。

从明细表可以看到，这些公区收益大部分都用到了小区的设施更新上了。

至少这一点，我觉得还是很良心的。

小树打探过重庆大小楼盘上百个，没成立业委会的小区公区收益基本都是糊涂账，从没听说物业主动公开这部分收益的。

而且即便成立了业委会，公区收益一般也要跟物业按比例分配，业主分到100%比例的也是少之又少，确实让人吃惊。

看完整个小区，物业服务虽然不能说完美无缺，但胜过市面上90%以上的楼盘还是没得啥子悬念的。

一个重要的原因，可能还是小区仍有新盘在售，开发商有动力、甚至可能提供补助来改善小区的环境，督促物业来对业主的服务质量，换取老业主的口碑并指望多一点老带新。

逛完整个小区，里面刚好有家租售服务中心，小树进去了解了下这次业主大会的内情。

“业委会确实在推动起来了，不过小区业主内部实际上有三种意见”

“有些业主的意见是要求更换物业，有的则认为没必要更换物业、做好监督工作就行了，还有一些业主要求降低物业费”

从小区的实际情况来看，业主出现不同的诉求倒也并不意外，未来真正的走向仍有待观察。

04.尾声

最后，再聊一下我对物业这个事情的看法。

首先，完美的物业公司是不存在的，一个小区管理事项繁杂，任何人都能挑出点问题出来；物业公司也不是福利机构，它存在的意义一定是要有盈利，不可能

“既要马儿多快跑，又要马儿不吃草”。

如果不承认这个事实，下面的就没必要看了，直接划走即可。

物业为什么不能让所有人满意？

因为小区的物业费收入是相对固定的，但人力成本以及小区老旧产生的维护费用是在不断上升的，所有的物业公司都只能在两者之间找一个平衡点。

一般说来，如果物业比较自觉，两者就相安无事；磕磕绊绊的事情多了，业主就会抱团成立业委会、甚至要求更换物业。

不过这两年，情况又有了些新变化。

随着地产大开发时代的结束，至少1/3的地产和物业相关人员失业，很多地产人也开始加入了物业这个赛道，多家重庆知名物业公司开始用各种激进的手段抢夺物业市场：

“只要听说要成立业务会的，立马就有营销人员主动联系；不断出谋划策，还提供各种支持，目标也很明确—换成自己或自己能掌握的物业公司”

至于更换物业后的效果，也只能说是喜忧参半，有几个北区的楼盘，折腾一番后甚至还不如之前的。

懂的都懂啊，实在不太敢点名。

至于降低物业费，就更是一把双刃剑了。

作为一个纯洋房别墅小区，目前收取的物业费为2.5元/平，跟当下动辄三四元一平的新盘相比完全小巫见大巫，甚至比很多北区的高层楼盘还低。

而且物业费再怎么降，物业公司仍然是要盈利的，以后节约成本只怕是唯一的选择，一定会在后期的服务当中体现出来。

所以，小区成立业委会小树举双手支持，有人监督并不是件坏事；但是一定要找工作相对稳定的，有一定约束和社会形象的，尽量规避地产或者物业从业人员，其目的可能并不纯粹。

因为当前并没有明确的法律或者法规，对业委会或者成员有任何法律约束。顶多只能道德谴责。但是有时候道德在利益面前，确实有点微不足道。

常言道，人性都是经不起考验的。

小树就曾碰到一个真实的案例，有以前地产人主动找上来，想“联合资源搭建个草台班子，切换现在的物业，获得一份稳定的生意”

“被别人赚也是赚，还不如自己把它赚了”

从常理也能晓得，现在有开发商助力的、或者还有开发商在卖房子的物业，开发商会在乎自身形象，舍得对物业的投入，换成其他物业真能更好？

是否更换物业，甚至降低物业费，业主大大们还是多三思而后行吧。