聊完江南CBD的海月江南，在当初同场土拍，金山绿轴供应了最后一幅住宅地块，被大东海拿下，即目前的大东海天樾。

项目打出的宣传是200平米左右的“总裁行宫”，由于个人打工人气息过浓，为了避免尴尬，就在外围大概看了一圈。

大东海天樾：备案名（玉澜公馆），地处：刘宅路与凤岗路交汇处北侧。

项目占地17.84亩，规划2栋17层楼栋，配建了一栋公租房，有意向的总裁需要注意。户型数量(个人计算)：205平米：32套，193平米：60套，151平米：8-10套，合计102套。

2021年2月3日，大东海以限价5.07亿元+配建1500㎡自持社会租赁住房竞得宗地2021-04号地块，平均楼面地价18553元/㎡，可售楼面价约22975元/㎡。土地面积：17.84亩，容积率：2.3，限高：60米。

商业建筑面积不少于2000平方米，不超过2500平方米，同时配建全龄化养老设施2000㎡、街道卫生服务中心2000㎡，回购单价6423元/㎡。

分析：2021年初土拍，大东海以限价+竞配拿下绿轴的小型纯商地块，地块优势在于限高60，容积率2.3，不过仅17亩，开发空间过小，加上梯形，社区不太成型。

由于竞配公租房，导致项目纯商有所缺失，对于本来就小的地块，还要求配建政府回购的配套用房，扣除商业+配套面积后，商品房部分面积19856㎡，体量较小。

由于存在配建，导致实际楼面价2.29W，对比去年隔壁的大名城地王，可售楼面价2.34W，差距并不大。

按目前绿轴的备案价来看，预计在3.2W，差价9K，利润中规中矩，不过从目前规划的户型来看，房企预计也想通过大平层来提高利润。

151平米：四房两厅三卫，位于1号楼西侧的小高层，一梯两户，与海棠映月158户型类似，包心布局，三开间朝南，南侧双主卧设计，右侧卫生间暗卫，同时餐厅没有独立空间，客厅墙被卧室门隔断，这些基本是这个户型的通病。

193平米：五房两厅四卫，四开间朝南，2T2设计，比较主流的布局，搭配了佣人房，主卫设计双台盆，有了一点豪宅的气息，缺点在于右侧是暗卫，客厅背景墙被卧室门隔断，空间感一般，同时入户门直穿卧室走廊，敏感人士需要注意。

203平米：五房两厅五卫，位于东端头，两梯一户，佣人房独立出入，豪宅气息更浓。户型设计成观景布局，纵深较大，除了佣人房外，设计了四个卫生间，其中三个是暗卫，今年福州之最，作为豪宅设计，主卧连衣帽间都不存在，仅仅在不大的卫生间设计了双台盆。

个人感受：户型从电梯进场给人豪宅气息，但是深入房源内部，工作室的气息更浓，客厅作为办公区接客，南侧5间房，正好作为群租的员工房，适合创业总裁。

项目位于金山绿轴，距离五号线350米，西北侧开发中的金山万科里，距离仓山万达1公里，右侧500米省立医院金山分院，天翔拿下开发的体育综合体，可以说配套比较齐全。宣传的湖心岛，右侧人工湖，作为203户型的观景，不过实地查看，用池塘形容比较贴切。

虽然周边配套多，不过隔壁目前还存在一座古建筑，同时还有个大硬伤项目东南侧存在刘宅垃圾转运站。总的来说，配套相对齐全，只不过作为豪宅定位，没有特别的稀缺资源加持。

项目目前还未对外，不过从周边同地块的备案价来看，预计在3.2W左右，做个对比看看：

1、大名城紫金九号：纯商地王，大户型3.3W

2、龙湖天序：50%安商房，备案均价3.2W

3、建发和玺：纯商小地块，备案均价3.2W

分析：对于项目的备案价，如果不出意外，会在3.2W左右，对于目前金山绿轴区域而言，大户型叠加3W以上的均价，总价基本在500W左右。

不过对于项目而言，由于大部分产品都在200平米左右，总价大约在650W左右，虽然有江滨豪宅存在，不过一个看闽江，一个看池塘，稀缺资源差距较大，按目前的定位，已经是金山生活区的头部极限。

不过从目前几个新盘的去化来看，虽然上半年改善大平层热销，但是并不代表越大越好卖。举两个例子。

1、建发和玺：137-169平米，项目首开成绩较好，但是后续加推的169户型，依然遇到了一定阻力，虽然目前网签已经接近清盘，但是整体来看，169产品对于金山板块的购买力而言，还是略显过高。

2、正祥凤林别舍：98，143平米，位于奥体仅67套的袖珍盘，虽然楼面价2W，不过备案价2.9W，截至目前网签房源集中在98平米，大户型出现了滞销。

对于上述两个例子，其实也反应了目前福州楼市，虽然上半年改善盘吃香，但是并非“大即正义”，目前类似君兰和鸣等也因为区位调整户型门槛，对于该盘而言，设计这样的产品，对于市场的挑战很大。

对于大东海设计成如此大的户型，按目前金山的客源接受度来看，设计成2T2，110左右的产品可能更匹配，为何要设计200平米左右的产品，个人猜想：

1、因地块指标限制，面积并不大，地形不太规整，设计成大户型，总房源仅100套左右，比较好控盘，做成110左右的产品，会与附近两个新盘成为竞品。

2、改善盘热销所致，福州目前改善盘热销，同时还有额外溢价，对于房企而言，3.2W的备案价，对于小地块而言利润无法满足，直接突破天花板，挑战头部极限，祈求利润最大化。

分析：不管原因如何，大东海在金山的这次尝试，可以说是个突破，在日常生活配套齐全的区域，没有特殊景观资源，设计200平米的大平层产品，这不单单是考验金山头部的购买力，更是考验整个区域对于土豪的吸引力。

项目位于金山绿轴，优势在于周边配套比较齐全，劣势在于地块偏小，存在垃圾转运站，配建公租房，购房门槛较高，个别户型设计相对一般，新晋房企未来品质存疑。对于项目而言仅100套左右的房源，总量不算多，目前关注点在于，是否会出现额外加价，还是出现滞销。

开个玩笑：100套总裁行宫，搭配一栋公租房，设计定位还是比较贴合实际，既能覆盖老板与员工的居住需求，同时还避免了目前公租房隔离的争议。

对于大东海而言，新晋房企，当初在福州主要以安商房为主，由于资金雄厚，在前两年楼市遇冷期，靠着自身优势，拿下了不少性价比较高的地块，目前也基本做到资金回笼。

不过目前看房企在售项目，三江口的大东海江山府，已经错过了学区房炒作高峰期，大盘已经出现一定滞销，目前在金山这个小项目，做出极限产品，又是一次尝试，挺符合长乐人的大胆创新。

新晋房企在体验了安商房的幸福后，也开始放大脚步，只不过未来是否能一帆风顺，还需时间检验。