1、作为国有企业，资产保值增值、引领转型发展，为地方财政贡献利税是永恒的主题。在房地产业务急速萎缩，盈利能力下降，甚至连续几年亏损的情况下，推进主业转型，转向非房地产行业，与其他国企进行资产重组，特别是与免税这样的扩内需、促销费主题的企业重组，这是必然的，也是倒逼的。既避免了地产亏损，而且重组后还能借助消费题材而提振估值，有助于国资保值增值。

2、2020年制定的原重组方案下，格力地产意图通过通过发行股份和支付现金购买珠海免税珠海免税100%股权，但由于房地产市场下行、上市公司估值急速下滑，发行股份募资的难度增加，商品房销售下行也导致企业支付现金的能力下降。因此，当下延续原有的重组方案不可行了。

3、置出格力所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，一方面避免了存货、在建项目的损失，而且能回笼部分资金，还降低了地产在主业中的占比；置入珠海免税集团不低于51%股权，顺利完成了主业的转换，也降低了重组的难题。

4、2022年以来，商品房市场快速下行，特别是中小房企上市企业，规模萎缩的态势更加明显。新房市场分化加剧，小的上市公司在品牌度、行业地位上的劣势非常明显，导致竞争下处于下风，对保持规模更加不利，一方面因为销售下滑对后续交付造成一定难度，另一方面消费者认可度也降低。因此，会有越来越多的中小上市房企退出或收缩地产主业，比如美的、华远等。这既是市值管理使然，也是顺应行业发展方向。