复盘2021全年的中国房地产市场可知，在房地产调控政策冲击延伸，房地产投资滑向纵深调整的影响下，中国房地产市场经历了从上半年行业高热，到下半年风险暴露的超预期巨震。
无论是新房、二手房市场，还是土地供求市场，在今年的房地产深度调整中，都经历着不同程度的震荡。
震荡之下，房企“大而不倒”的信仰崩塌，一些房企终究没跑赢时间，一些地产人不得不黯然退场。
虽然，自2021年9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，房地产融资政策开始出现边际调整，融资环境逐步转好，到了10月居民中长期贷款也恢复增长，发债等自筹资金降幅明显收窄。
但是，国内贷款和定金预收款同比仍在进一步下挫，且信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位也需要时间。
来到2022年，我国经济面临新的下行压力，在宏观政策跨周期调节的顶层设计下，房地产市场形势又将呈现何种局面？
2021年房地产市场形势回顾
行业内多个从高位快速滑落到历史低位的数据，让2021年的房地产市场贴上了“节奏失衡”的标签。
先看新建住宅市场方面，2021年全国新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低，新建住宅价格较去年同期有收窄，下半年以来市场持续降温。
新房销售规模方面，贝壳研究院依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%，较2020年增速收窄1.6个百分点；全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%，较2020年增速收窄5个百分点；销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。
图源：贝壳研究院
新建住宅价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1- 11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期收窄0.73个百分点。
上半年，新房市场平稳向好，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较去年同期扩大0.43个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，市场预期逐渐转变，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄。7-11月百城新建住宅价格月均上涨0.15%，较上半年收窄0.13个百分点。
单11月来看，百城新建住宅均价16183 元/平方米，环比下跌0.04%，为 2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020 年2月）。
图源：中指研究院
接着看二手住宅市场方面，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值，二手住宅价格下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄。
自2017年以来，我国二手房市场的交易规模（GMV）始终保持增长趋势，但2021年，二手房交易规模第一次出现了同比下降。
据贝壳研究院测算数据，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。2021年全国二手住宅成交均价1.9 万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点。
二手住宅价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨3.36%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，二手房市场快速降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。7-11月，百城二手住宅价格月均上涨0.16%，较上半年收窄0.26个百分点。
单11月来看，百城二手住宅均价为16013元/平方米，环比下跌0.08%，连续两个月出现下跌，且跌幅有所扩大；价格环比下跌城市数量逐月增加，11月达68个，较10月增加9个。
图源：中指研究院
再来看土地供求市场方面，整体来看，受重点城市供地“两集中”政策影响，2021年1-11月300城住宅用地供求规模明显缩量。
据中指研究院初步统计，2021年1-11月，全国300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%；出让金4.1万亿元，同比下降 9.2%；成交楼面均价为5811元/平方米，同比上涨26.6%。
其中，城市间、板块间热度两级分化较为严重，一线城市住宅用地供求规模同比增长，二线和三四线城市成交面积同比下降明显。
据中指研究院初步统计，2021年，一线城市住宅用地供应放量，同比增长38.2%，成交规模同比增长17.8%；二线城市住宅用地整体成交3.5亿平方米，同比下降22.9%，其中22城中18个二线城市成交2.6亿平方米，同比下降7.7%，其他普通二线城市成交面积同比下降47.9%；三线城市成交4.4亿平方米，同比下降31.1%。
价格方面，一线城市住宅用地成交楼面均价同比小幅下跌1.7%，二线和三四线城市成交楼面价结构性上涨，且幅度较大。
图源：中指研究院
流拍和撤牌方面，全国土地市场撤牌地块数量和流拍撤牌率均高于去年同期。
据中指研究院统计数据，2021年1-11月，全国流拍和撤牌地块数量共计3894宗，流拍撤牌率升至 18.1%，较去年同期提高2.8个百分点。其中，前 11 月全国撤牌地块数量共计1105 宗，同比增长 77.7%，撤牌率升至 5.9%，较去年同期上升 3.5 个百分点。
图源：中指研究院
最后看房企方面，2021年大部分房企未能完成销售目标，且有100家典型房企今年的融资量为12873亿元，为五年来最低点。
2021年12月31日晚，多家机构发布2021年百强房企全年销售业绩榜单。从中指研究院数据来看，2021年百强企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%。公布年度销售目标的32家代表企业，目标完成率总体明显低于2020年，除绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等目标完成率超100%外，大部分企业未能完成年度目标任务。
图源：中指研究院
房企融资方面，据克而瑞地产研究中心发布的报告显示，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。从企业的偿债压力来看，2022年房企到期金额达到6298亿元，同比减小21%，但房企的整体偿债压力仍较大。
图源：克而瑞地产研究中心
此外，受多种因素冲击，2021年的房地产行业在资本市场也是遗憾收官。据Wind统计显示，以沪深300为基准，2021年的房地产板块整体跌幅为7.57%。相较沪深300全年下跌5.2%，房地产板块跑输大盘。
综上所述，2021的房地产市场遭受了剧烈动荡，从“阳光普照”跳到“至暗时刻”的节奏快到超出预期，显然，行业正在经历史无前例的变革。
进入2022年的当下，房地产市场的明灯又会在何方？
2022年房地产市场趋势展望
我们认为，影响2022年房地产市场趋势的核心变量是政策环境。
从现在的政策走向来看，2022年的整体环境有利于房地产市场的恢复，包括有效控制房价、重振房企信心等一系列影响。
要知道，2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。随着房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果较为明显。
展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度。
值得注意的是，未来房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，这在短期或将进一步影响购房者的预期。
另一方面，楼市“双向”调节模式或将贯穿全年，部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具。而部分房地产市场调整压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定市场预期。
在今年，预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
所以，在政策环境不断升级完善的作用下，房地产市场的发展动能得到支撑，行业的基本面并未崩塌。
如果政策能有效促进房企信心修复，并重新加快土地供应，那么房地产投资增速或有望企稳回升，进而带动房地产行业的发展越发融入、内嵌到国家经济高质量发展的进程中。
并且，房地产市场是一个典型的周期性市场，会表现出均值回归的特性，据众多行业专家指出，市场向均值回归是确定的，我们只要积极面对，终将穿越周期险滩。
据经济学家张爽预测，在恒大事件的冲击下,房企、金融机构、居民的信心均受挫，融资收紧与房企境况恶化形成负反馈。
图源：《2022年中国宏观经济解读》
因此，2022上半年房企信心可能延续低迷，使房地产投资滑向纵深调整，而房地产投资的纵深调整可能对2022年上半年中国经济产生显著拖累，不排除出现过去从未出现过的房地产投资负增长。
基于许宪春等（2015）的估算结果，如果房地产投资从高位回落10%（疫情前房地产投资增速就达到10%)，那么至少会拉低中国经济约1个百分点。
图源：《2022年中国宏观经济解读》
那么，要使房企在2022年回到良性轨道上，还需要政策在近期释放积极信号的基础上，给予稳定呵护。
总而言之，对于2022年的房地产行业，“冰与火之歌后，回归平凡”或许将是市场全年主基调。
