前几天班长写过一篇《这些，是合肥最值钱的大高层！》的文章，贝系2024年1-10月二手房成交数据中，3万以上一共有884套，高层有287套，占比32.5%，其中又很大一部分是小面积学区房。

而滨湖区1-10月单价超3万的31套高层中，学区房占比更是高达87.1%。其中有个小区成交了15套，占比接近50%，均价达到3.32万/平，表现相对优异。

这就是位于启动区双本部板块的文华阁，今天我们一起来看看这个小区。

对学区房不太了解的购房者，可能会好奇为什么一些小面积学区房成交单价会这么高。

其实非常简单，学区房最重要的价值往往是附带的学位，无论是10平米的房子还是200平的房子，都能上孩子具备入学资格。

在优质学位相对稀缺的情况下，需求主要在入学功能上，居住反而是次要的。小户型总价门槛低，风险相对较小，也容易流通，所以更受青睐，被推高了价格。

言归正传，我们来看文华阁。

文华阁位于玉龙路与洞庭湖路交口，西侧是玉龙路和京台高速，其它几个方向距离徽州大道、紫云路和方兴大道都比较近，地面出行还是很方便的。

不过距离地铁有一定距离，到地铁7号线滨湖医院站约2公里。另外往西到经开区，因为有京台高速相隔，需要从紫云路或方兴大道绕行，略有不便。

文华阁地块面积不大，只规划4栋高层建筑。有南、西两个出入口，西侧为消防通道，车辆、行人均由南门进入。

由于开发时间比较早，小区最北侧有部分车位，并正常投入使用。不过内部基本没有看到乱停车情况，楼栋门口也很少看到电动车停放，这点表现很好。

小区内转了一圈，受制于体量较小，施展空间有限，景观、绿化并不丰富，但卫生良好，看起来比较整洁，绿化也在补种中。

从公示栏看到，物业目前为世纪金源服务，虽然不是知名的物业公司，在文华阁表现还是不错的，井井有条。

▲绿化已经开始补种

▲土地已翻松，即将补种

▲地面非常整洁

▲北侧设置有地面停车位

我们再到楼栋看看，入口比较简单，只有一个雨棚来进行简单装饰。

大堂空间宽绰，没有局促感，采光也不错。至于装修，是常见标准，但后加装的消防水管看起来有些突兀。

楼上标准层的过道、电梯厅均是大白墙，墙面比较干净，并没有看到太多污渍。应该是重新粉刷过，业主也很爱惜，共同促成的结果。

顶部同样有后期加装的消防水管，这是开发商当时的遗留问题。

在楼下还看到合肥市物业专项维修资金管理中心贴的缴存通知书，小区还有58户业主未缴纳公共维修资金，金额4千至1万4千元不等。

由于房企资金出现问题，为了早日让业主住进新房，在很多手续方面相对宽松，所以存在交房多年公共维修资金一直有未缴存的情况。

地下车库照片忘记拍照，只能略过了，再来了解了解周边配套和环境。

在商业方面，文华阁东侧、北侧均是一中生活区，自身有少量沿街商业。南侧是滨湖家园，商业体量要大一些，整体不算丰富。

但文华阁距离世纪金源直线距离在1公里左右，作为合肥人气最高、面积最大的商业之一，可以满足一应购物、娱乐需求。滨湖医院也位于此地，是重要的医疗配套。

在学区方面，文华阁拥有师范附小本部+四十六中本部学区，是滨湖区最受认可和欢迎的双本部学区，也让学区范围内的房产具备明显的溢价。

另外，旁边就是合肥一中，如果四十六中毕业后，能够考入合肥一中，那就是十二年教育都在家门口了，还都是优质/顶级学校。

▲合肥师范附小

▲合肥市第四十六中学

▲合肥一中

至于环境，这个小板块被几条主干道分割，面积不大，其中学校又占据大片空间，生活氛围不算很浓。

主要不利是西侧有京台高速/高压线走廊，但有绿化带和玉龙路相隔，噪音影响不大，主要是感官上不太好。

整体上看，文华阁虽然房龄比较久，品质也无太多突出的地方，但内部环境整洁，居住环境还是很不错的，所以在板块内有较高的销量和价格。

而成交主要是30多平的小户型，这个面积对于家庭居住，显然不太适合，主要是为了入学资格，

虽然和高峰期相比，合肥大多学区房价格明显下调，但对比同品质无学区的房子，学区价值依然凸显。在目前教育体系下，对于优质学区，是有着刚性需求的。

比如文华阁，如果没有学区支撑，价格肯定要打一个非常大的折扣。

大家觉得文华阁怎么样？