9月30日，房地产行业的回春迹象闪现于资本市场。
截至上午收盘时，A股市场房地产开发板块共有87支股票上涨；而在港股市场，前一天因暴雷传闻而大跌32%的旭辉集团，仅用半天时间就上涨了8.33%。这一天，沪深港三地股市的地产军团一扫连日阴霾，全线飘红献礼国庆。
三大市场地产股大涨的关键原因，是昨夜央妈联袂银保监会发布了一条重磅政策《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。
通知提出：阶段性调整差别化住房信贷政策。对符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
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新房贷款利率政策的出台，意味着房贷降息的新通道已打开，我们或将迎来史上房贷利率最为宽松的时期。
利率，是调节资本供求关系和投资方向的重要杠杆，是引导居民储蓄和消费的关键手段。自今年以来，我国利率越来越宽松的势态显而易见——1月、5月、8月，5年期lpr已经经历了三次下调。政府刺激消费，稳增长的用心非常清晰。
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贝壳研究院的数据显示，9月全国103个重点城市中，超过8成的城市主流房贷利率已经低至首套房4.1%，二套房4.9%的水平。而在我国房地产市场发展的历史进程中，最低利率是在2008年出现的——当时按利率7折的政策，首套房贷利率可低至4.0%。
这一次，央行和银保监会提出“可取消下限”的新规定，预示着房贷利率将还有更进一步的下调空间，史上最宽松房贷利率时期将在不久之后登场。
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为何要进一步放宽房贷利率下限？今年以来，楼市政策暖风频吹，松绑不断。有机构统计，仅仅刚过去的第三季度，全国就有100多个城市出台了148次松绑政策；80多座城市下调了房贷利率，但市场仍然疲软，居民的信贷需求仍然偏弱。
要稳楼市，需要更具有针对性、更灵活的工具，提升市场购买力，释放有效需求。而放宽房贷利率下限，意味着政策松绑的目标指向了市场需求端——通过降低购房成本，推动住房消费的复苏。
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但同时，我们必须注意到。房贷利率进一步下调这个工具箱，暂时不是每一座城市都可以使用的，央行对此给出了明确的条件和期限——
第一：2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
第二：二套房的贷款利率下限按先行规定执行。
根据易居研究院相关统计，目前我国70个房价指数城市中，只有23个城市有条件使用这个政策工具，它们包括8个二线城市——哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；15个三线城市——泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
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这表明，新工具只适用于市场疲软、房价过冷的城市。一二线的热点城市的楼市基本上都暂时没有资格打上这一针鸡血。不过，也有业内人士猜测，不排除后续会扩大城市范围，抑或还有可能放宽二套房的利率下限。
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纵观房地产市场近一年时间的救市之路，从去年10月“两个维护”出台以来，国家对房地产行业的调控，已从精神抚慰、地位确认逐步转向实质，近两个月来，众多城市通过取消限购、重启棚改等措施，已经对我们曾经以为不可触碰的禁令进行了突破。
9月29日，头部城市上海出台了22条稳经济新政，其中“大力促进汽车、住房等大宗消费，”成为释放消费市场潜力的重要手段。而此次房贷利率新规的发布，还证实了我们对本轮调控逻辑的判断——“楼市不稳，救市不止”。那些散布地产崩盘论的人可以歇歇了。
国庆前夕这次新规出台，能否撬动金九银十的行情我们不得而知，但我们要相信的是——接下来的第四季度，还有更多更给力的松绑政策出台，让楼市进入三稳通道。
