三月时分，中国楼市回春之势已经十分明显。
有数据显示：2023年2月，全国各城市的新房成交数据都有上升，60个重点城市的新房成交面积环比增加近5成，同比增加近4成。毫无疑问，楼市这一波回暖已超乎很多人预期，多年不见的小阳春行情重现楼市已没有悬念。
有人开始猜测：2023年的楼市，会不会迎来暴发？更有人担心，楼市会不会如同2016年那样，让楼市重新成为一匹脱缰的野马？实际上，两会对房地产行业的定调一出，本年度的房地产市场就大局已定。
在两会《政府工作报告》的“今年对政府工作建议”中，涉及到房地产的内容只有精简的77个字——加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。这77个字，可以更简单地概括成2条线、6个字——防风险、促需求。
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防范风险成为2023年房地产行业的重中之中。
两会期间，住建部部长倪虹在接受媒体采访时指出：要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地产债风险交织，发生系统性风险。他说，防范风险要两头抓、中间带，精准拆弹。一头抓优质房企，优质国有房企业和优质民营房企要一视同仁，改善他们的资产负债状况、满足他们的合理融资需求。另一头要抓出险房企，一方面帮助他们自救，另一方面要严格依法规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有的代价。
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以此而论，2023年房企之间的分化格局会更加明显。优质的头部房企会得到更强力的支持，进一步在市场中拥有良好的生存发展空间，确立行业竞争优势。而不少身陷泥沼、无力回天的企业，仍将继续沉沦。因此上，对买房人而言，2023年的置业，选好品牌开发商比什么都要重要。
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可以看到，“支持刚性和改善性住房需求”的提法出现在政府工作报告中。此前，只有2016年有过“适应住房刚性需求和改善性需求”的提法。彼时的背景是去化市场库存。如今，政府鲜明地提出支持刚性和改善性住房需求，刚需、改善双管齐下，提振住房消费的意图已经凸显。
刚需市场的主力购买人群是青年人和新市民，而改善市场的主力是换房人群。由此我们得知：一个城市的刚需市场能否活跃，取决于它对人才、人口的吸引力。从这个角度看，2023年，各城市的落户政策和人才引进政策将进一步优化放宽，而人口净流入越大的一线、强二线核心城市，将在这一场楼市复苏之旅中，处于领跑位置。
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同时，改善市场的激活在于各种限制政策的松绑。独立经济学家任泽平等人已发现：在2023年这一波楼市复苏行情中，改善市场的回暖势头比刚需市场显著。这其实很符合逻辑：改善需求一直处于被抑制的状态，一放松就必会有明显反应。由此，我们判断：2023年，如果有房价上涨，改善产品将会比刚需产品更明显。
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很多人都注意到了，这一次的政府工作建议中，并没有提及“房住不炒”。要知道，房住不炒这个战略定位从2018年开始就一直频繁出现，一直被强调。于是，市场中有人猜测：房住不炒的定位会有变化吗？
实际上，在报告回顾5年工作时就着重提到了：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房地产市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”
可以看出，房住不炒这一定不可能发生动摇。相反，它已经成为了住房的基本制度和长效机制的基本遵循，会一直坚持下去。此外，本次工作报告中，防范风险是房地产行业的首要任务——以此而论，房住不炒的定位也不可能有放松。
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很多没有强调的东西，并不意味着它已消失了。而是它已成为一种基本的制度。房住不炒就是如此。此外，房地产向新的发展模式转型这次也没有提及。但市场各方都形成了共识——房企高杠杆、高周转、高负债的三高模式已经成为历史，低负债、稳杠杆、重运营的新模式已经形成。商品房和保障房并重的双轨制，才是这个行业未来的发展模式。
由此我们可以判断：在未来，随着保障体系的建成与完善，买房将不是实现“居者有其屋”理想的唯一通道。而在商品房市场，改善或改善产品所占据的份额将越来越大。从这个角度看，2023年应该是上车改善市场的好时机。
