在去库存面前，利润成了次要问题。
1
年底，各大楼盘再一次向价格底线发起冲击。
某头部开发商最近出了套新方案，在19个城市，开展较大幅度的以价换量。
调整最大的项目降幅达15%！
深圳龙岗、龙华等高库存区域，新盘所有优惠一口气叠加，折扣力度最低可以到87折。
合肥有楼盘打出75折优惠，还是市区产证。
成都东部新区一楼盘，拿证价格15000-17000。
最近突然间降到9000，差不多打了6折！
结果被投诉“恶意降价、扰乱市场”。
沈阳某知名楼盘几乎打5折，备案价最高24000，现在最低卖12000起。
一些二三线城市的别墅，已经有总价打4折的了。
更夸张的是，还出现了很多卖房新花样。
怕降价，没关系！
有楼盘承诺，从买房到项目全部售罄，给你提供保价服务。
要是新的备案价和折扣比购买价格低，可以要求开发商退差价。
钱不够，没关系！
有楼盘针对置换客户，推出了先买后卖。
老房子开发商帮你去卖，指定日期内房子卖不掉，开发商配合退房。
你有张良计，我有过墙梯。
每年12月都要冲业绩，今年这波价格战，比以往来的更猛。
甚至保利不久前给各个地区公司下发了新的考核指标，单独增设“存量去化指标”考核。
没完成的就要扣分，轻的扣奖金，重的直接炒鱿鱼，代价很大。
看来，开发商是真的着急了！
2
怎么可能不急！
今年前三季度，全国累计新开工面积7.2亿平方米，同比下跌23.4%。
降幅比1-8月又收窄1个百分点。
图片来源：中指数据CREIS
虽然开工量在减少，竣工面积却在增加。
前三季度，全国房屋竣工面积反而同比增长了19.8%！达到4.9亿平方米。
这一增一减，让累积的库存越来越不健康！
数据显示，全国现房库存每年都在以10%的增速增长。
数据来源：克而瑞
你能想象一个城市全是卖现房的画面吗？
比如武汉。
过去两三年，武汉楼市行情低迷，成交不活跃。
很多体量大、去化慢的项目，都由期房熬成了现房。
以至于市场上90%的项目都是现房、准现房的状态。
还有北方经济重镇天津，现房销售就高达50个，其中不乏知名开发商。
北京按照在售现房的条件去检索，出现的新房项目超过80个。
这些现房库存会积压大量资金，时时刻刻都在吞噬利润！
而且随着全新的低价项目入市，这些老库存的价格压力会越来越大。
更何况，在这条赛道上竞争的还有大量次新二手房！6月，成都二手房挂牌破20万套，12月挂牌破22万套。
短短半年时间，挂牌一直在攀升。
与此同时：
重庆通过链家挂牌销售的二手房超过24万套；
天津挂牌销售的二手房已经超过18万套；
苏州二手房已经挂牌超过17万套；
西安二手房已经有接近12万套；
郑州二手房挂牌量也不少，超过12万套；
……
二手挂牌的次新房越来越多。
它们冲进市场，一定会分流新房的购买需求。
进一步加剧存量战场的竞争压力！
新房叠加次新房同时去库存，时间紧任务重！
这么看，能不急嘛！
如今头部开发商几乎都在争分夺秒去库存。
上半年，万科销售额的71%都来自年初的库存。
龙湖也强调，老库存尤其是现房项目，要抓紧换成现金流。
碧桂园7月发布的现房销售政策，针对的就是今年内竣工交付的准现房。
保利去年就开始刻意减少开工面积，以平抑库存压力。
还有华润、中海、招商、绿城等多家开发商，也都全面拉响去库存警报。
大战一触即发！
3
除了住宅，一些开发商也在出清其他大宗资产。
比如商铺、写字楼、酒店等等。
上个月，华侨城2.71亿元挂牌成都文旅发展33.33%的股权，之后再次挂牌11.45亿元将西安曲江新区的太平坊项目搬出。
紧接着又挂牌南京华侨城欢乐滨江商办大楼地块，转让底价2.48亿元。
一连3宗资产，底价合计约16.6亿元！
几乎同一时间，大悦城控股发布公告：
已成功出让旗下上海鹏利置业所有股权，目前交易已完成。
从11月初开始，金地陆续挂出旗下部分位于一线城市的优质项目。
同时还计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资。
此外，近期珠海万达商管在和投资人沟通的过程中透露，万达拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前还在洽谈。
今年前11个月，全国收并购交易中，商业资产出售总规模达1046亿元！
图片来源：克而瑞
现在，不管规模大小的开发商，都有一个共识：
收紧投资，降低开工量，减少库存积压！
这里有必要了解一下目前全国土地市场的新形势。
前段时间，财政部发布了今年前3季度财政收支情况。
其中，土地出让收入大跌20%！
截止到今年11月末，有近5成百强开发商还没拿地。
单看11月，拿地金额TOP100中，有近7成开发商没有新增土储入账。
受库存压力的影响，开发商拿地周期还会被继续拉长！
4
最近碧桂园内部出现了新动静。
前几天，碧桂园召开内部会议，宣布了一连串的区域合并和人事任免名单。
通知称：
要全力确保“保交付”战略目标的实现，故而决定对相关区域及人员做出调整。
这次合并之后，整个碧桂园区域数量从28个减到了21个。
除了碧桂园，中海也合并了一些区域，金茂则干脆让区域平台吞并了城市公司。
资产规模收缩，拿不了那么多地，所以要缩编，要精简队伍。
与此同时，险资也开始撤离了。
上个月，中国平安正式对外宣布：
目前没有持有碧桂园控股有限公司的股份。
这意味着，曾经作为碧桂园第二大股东的中国平安，已经清仓碧桂园。
要知道，在2016年，中国平安的持股比例一度超过10%。
没想到，如今分手竟这么干脆利落！
除了碧桂园，中国平安早在2022年末就彻底清仓了旭辉。
同时也在去年减持了金茂。
还有保利发展公告称公司股东泰康人寿减持公司股份8177万股。
减持后泰康人寿在保利发展的持股比例降到6.31%。
此外，新华人寿、大家人寿、前海人寿等险企今年也陆续减持了地产股。
这些房地产的隐形地主们，撤离的逻辑很清晰，投资开发商是出于收益考量，现在退出也是同样的原因。
开发商自救，迫在眉睫！
